Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 18

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 18)

ед.;I O — чистый операционный доход, приносимый единым объектомнедвижимости, ден. ед.;110Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. С. 286.Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. С. 86.111(1)95V B — рыночная стоимость улучшений, ден. ед.;RB — коэффициент капитализации для улучшений, дол. ед.;RL — коэффициент капитализации для земли, дол.

ед.2. «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициентыкапитализации для зданий и земли одинаковы»112/ Метод остатка для земли,модификация 2, рассчитывается по формуле (2):VL IO VB ,RO(2)где Ro – общий коэффициент капитализации, дол. ед.;Стоимость улучшений( VB ) рассчитываетсякаксуммазатрат навоспроизводство улучшений за вычетом износа, увеличенная на величинуприбыли предпринимателя, по формуле (3):VB  EB  (1 Pr) ,(3)где E B — стоимость воспроизводства улучшений за вычетом износа, ден.

ед.;Pr — прибыль застройщика, дол. ед.3. «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известнарыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»113/Метод выделения, рассчитывается по формуле (4):VL  VO  VB ,(4)где VО — рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.4. Метод предполагаемого использования, расчетная формула (5):EnInVOn 1E1E2I1I2VL  ...  ....(5)(1  Y )1 (1  Y ) 2(1  Y ) n (1  Y )1 (1  Y ) 2(1  Y ) n (1  Y ) nгде E1 , E2 , En — сумма капитальных затрат в n-й период времени, ден.

ед.;112Там же. С. 87.Там же.11396I1 , I 2 , I n — величина чистого операционного дохода в n-й период времени,ден. ед.;Y — норма отдачи, дол. ед.;VOn1—стоимостьреверсииединогообъектанедвижимостивпостпрогнозном периоде времени, ден. ед.5. «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуютпроведения некоторых улучшений»114, рассчитывается по формуле (6):IO EIm p ,ROVO (6)где E Im p — расходы, связанные с проведением работ по реконструкции,модернизации, капитальному ремонту, ден. ед.6. «Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующийулучшений»115, рассчитывается по формуле (7):VO IO.ROРезультатыроссийской(7)проведенногопрактикеметодовпредставлены ниже в таблице 6.114Там же. С. 88.Там же.115сравнительногопрактическойанализареализациисуществующихпринципавНЭИ97Таблица 6 – Сравнительный анализ существующих методов практической реализации принципа НЭИМетод«Земельный участокрассматривается какнезастроенный,коэффициентыкапитализации для землии строений различны» /Метод остатка дляземли, модификация 1«Земельный участокрассматривается какнезастроенный,коэффициентыкапитализации длязданий и землиодинаковы» /Метод остатка дляземли, модификация 2УчетУчетУчетНаличиеРасчетвременипотен- стоимтруднонаяУчет поступциальостиопределяе- Вывод о применимостиформурисков ленияных улучшемыхладоходов идоходовнийпараметроврасходовМетоды анализа земельного участка как условно свободного(1)(2)++++----Rb, RlОбласть примененияограничена возможностямиопределениякоэффициентовкапитализации отдельно дляздания и для земельногоучастка.НевыявленыПрименим при наличииинформации о стоимостиулучшений исопоставимости вариантовпо техническим параметрамзастройки, срокамосуществления расходов иначала операционнойдеятельности.

Не учитываетриск инвестирования вразличные варианты исроки их реализации.98Продолжение таблицы 6МетодРасчетнаяформулаУчетУчетУчетНаличиевременипотен- стоимтрудноУчет поступциальостиопределяерисков ленияных улучшемыхдоходов идоходовнийпараметроврасходов«Земельный участокрассматривается какнезастроенный, иизвестна рыночная ценапродажи недвижимостипредполагаемогоназначения»/ Методвыделения(4)-+--VоМетод предполагаемогоиспользования(5)++++E, Y, nВывод о применимостиОбласть примененияограничена наличиемрыночных данных посопоставимым со всемианализируемымивариантами объектаманалогам; наличиеминформации об износе истоимости улучшений пообъектам-аналогамПрименим при условиивозможности достоверногоопределения затрат насоздание улучшений,сроков строительства,загрузки объекта, прогнозадоходов.

Требует большойтрудоемкости работ99Продолжение таблицы 6УчетУчетУчетНаличиеРасчетвременипотен- стоимтруднонаяУчет поступМетодциальостиопределяе- Вывод о применимостиформурисков ленияных улучшемыхладоходов идоходовнийпараметроврасходовМетоды анализа земельного участка с существующими улучшениямиПрименим при наличиивозможности достоверного«Земельный участокопределения затрат нарассматривается какизменение существующихEIm pзастроенный, строения(6)++улучшений.

Нетребуют проведенияучитываются срокинекоторых улучшений»реконструкции и связанныес этим риски«Земельный участокПрименим при условиирассматривается какНеанализа земельного участка(7)++застроенный, невыявлены с улучшениями, нетребующий улучшений»требующими затратПрименим при условиивозможности достоверногоопределения затрат наМетод предполагаемогосоздание улучшений,(5)E, Y, n++++использованиясроков строительства,загрузки объекта, прогнозадоходов. Требует большойтрудоемкости работИсточник: анализ автора.100Неразвитаянедвижимостиинформационнаянакладываетинфраструктурасущественныероссийскогоограничениянарынкапрактическуюреализацию ряда вышеперечисленных методов анализа НЭИ. Проведенноеисследование его специфических особенностей позволило сформулироватьважные выводы относительно их практической применимости.1.Практическая реализация первого метода ограничивается процедуройопределения различных коэффициентов капитализации для земельного участка иулучшений.

Сложность формирования справедливых суждений о данныхпараметрах и их различиях помимо нормы возврата капитала обусловленанедостаточной развитостью рынка и отсутствием достаточного объема открытойрыночной информации. Таким образом, применение данного метода на практикекрайне ограничено.2.Критерии реализации второго метода наиболее полно удовлетворяютусловиям открытости и достаточности информации: в рамках данного методаследуетопределитьобщуювеличинудохода,генерируемогообъектомнедвижимости, общий коэффициент капитализации и сумму затрат на созданиеулучшений. Помимо этого, в рамках данного метода удобно применятьинструментыанализарисков,чтоспособствуетповышениюкачествапроводимого исследования. Метод предполагает использование рыночныхкоэффициентов капитализации. Между тем в них не учитываются вероятностьреализации варианта использования, сроки и связанные с этим риски.Следовательно, при сопоставлении результатов анализа участка как условносвободного с участком при существующем использовании могут быть полученынекорректные выводы, так как последнее не связано с дополнительными рисками,а альтернативные варианты использования связаны как с дополнительнымирисками, так и с отсроченным получением доходов во времени.

Таким образом,применение данного метода на практике требует его модификации с учетомуказанных недостатков.3.Третий метод основывается на сопоставлении оцениваемого участка вразличных вариантах его использования с готовыми объектами недвижимости —101земельными участками с улучшениями и последующего расчета стоимости землипутем вычитания затрат на воссоздание улучшений из стоимости всего объектанедвижимости. Область применения данного подхода ограничена развитостьюлокального рынка недвижимости, на котором может отсутствовать предложениесопоставимых объектов различного функционального назначения. Следовательно,расчет стоимости единого объекта недвижимости будет носить высокуюпогрешность ввиду потребности во внесении большого числа корректировок.Вследствие этого применение данного метода на практике зачастую неудовлетворяет критериям достоверности, надежности и полноты исходнойинформации, сопряжено с большой погрешностью и малоприменимо в практикероссийской стоимостной оценки.4.Методпредполагаемогоиспользованияявляетсянаиболееприменимым для проведения анализа НЭИ, так как позволяет учесть в расчетахнеравномерность поступления расходов и доходов, связанных с развитиемземельного участка и функционированием готового объекта недвижимости, атакже связанные с этим риски.

Однако зачастую часть информации, необходимойдля применения метода, недоступна в открытых источниках и требует сложныхпрактическихитеоретическихобоснований,чтоопределяетбольшуютрудоемкость работ. Его практическая реализация вызывает трудности, связанныес анализом вероятности наступления различных сценариев, однако позволяетнаиболееполноучестьриски,присущиеальтернативнымвариантамиспользования земельного участка. В целом, на наш взгляд, применение данногометода в целях анализа НЭИ при оценке рыночной стоимости не оправдано ввидубольшой трудоемкости работ. В связи с этим целесообразно применять методостатка для земли с учетом его модификации в соответствии с целями и задачамианализа НЭИ.Методы, отнесенные к оценке земельного участка с существующимиулучшениями:1.Первый метод аналогичен второй модификации метода остатка для земли.Основное отличие — из стоимости вычитается сумма затрат не на новое102строительство, а на частичное изменение существующих улучшений.

Приэтом аналогично необходимости учета дополнительных рисков и срокаремонтных работ требуется модификация этого метода.2.Во втором случае стоимость единого объекта недвижимости — земельногоучастка с существующими улучшениями считается стандартным методомпрямой капитализации дохода.В целях модификации существующего метода остатка для анализа НЭИбыли исследованы взгляды оценочного сообщества на его реализацию в другихстранах. Так, иная интерпретация данного метода применяется в Великобритании.Метод остатка (residual approach) относится к одному из пяти методов оценки,выделяемых британскими оценщиками, и используется для определениястоимости застраиваемых земельных участков116.

В целом, логика методасопоставима с используемым в российской практике методом остатка, однакопредполагает дополнительно учет изменения стоимости денег во времени и рядадополнительных факторов и реализуется в следующей последовательности117.1. Определение валовой стоимости застройки (gross development value),понятиекоторойэквивалентнорыночнойстоимостиготовогообъектанедвижимости ( VO , ден.

ед.) в российской практике оценки, определяемойдоходным подходом по формуле (7). Данная стоимость может быть получена вбудущем по завершении строительства. Однако ее дисконтирование не требуется,поскольку накопленная стоимость владения недвижимостью принимается врасчет при определении затрат на застройку, и дисконтирование стоимостипродажи приведет к двойному учету.2. Расчет затрат на продажу, включающих вознаграждение агентских услугпри реализации объекта, затраты на рекламу и юридическое сопровождение.Обычно они устанавливаются в процентах от рыночной стоимости готовогообъекта недвижимости (costs of sale — C S , %).116Сэйс С. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности.

Характеристики

Список файлов диссертации