Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 22
Текст из файла (страница 22)
9, и др.Такимобразом,врезультатепроведенногоанализаюридическойдопустимости были сформулированы выводы о возможных законодательноразрешенных вариантах использования территории оцениваемого объекта, атакже на основании исследования существующих нормативно-правовых актовРоссийской Федерации обоснована необходимость исследования возможности иусловий смены ВРИ земельного участка, что представляет собой важныйпрактический аспект, оказывающий непосредственное влияние на результатыанализа НЭИ.В ходе проведенного исследования доказана логическая взаимосвязь междуэтапами анализа юридической допустимости и физической осуществимости,заключающаяся в потребности выявления основных параметров застройкитерриториинаоснованиинормативно-правовыхдокументов.Однакопрактический анализ критерия юридической допустимости выявил отсутствиенеобходимых нормативно-правовых актов и рекомендаций для определенияпотенциальных объемно-планировочных решений альтернативных вариантовиспользования, необходимых для анализа критерия физической осуществимости.Данная проблема характерна для всех объектов, расположенных в Москве, неимеющих выданных ГПЗУ (ситуация сохранится до момента утверждения Правилземлепользования и застройки г.
Москвы).Последнее подтверждает потребность в изучении требований строительныхнормативов (в частности, СП 42.13330.2011, Приложение Г) и классификацийобъектов недвижимости, а также выявления классификационных признаков,которые могут предоставить альтернативные данные для расчетов объемнопланировочных решений строений. Ввиду этого в рамках последующего этапаанализа, заключающегося в обзоре рынка недвижимости соответствующих120сегментов,былиисследованытребованиясуществующихклассификацийобъектов недвижимости.Обзор рынка производственной, складской и офисной недвижимостиОбзор рынка был проведен на основании представленных в открытыхисточниках информации обзорах, публикуемых ТОП-5 консалтинговых компанийв сфере недвижимости: Jones Lang LaSalle, Cushman, Knight Frank и др.
Наосновании проведенного обзора рынка недвижимости можно прийти кследующим выводам. В настоящее время на территории Москвы реализуетсяпрограмма по выводу промышленных предприятий за границы Московскойкольцевой автодороги (далее МКАД): согласно Генеральному плану развитияМосквы до 2025 г. к реорганизации планируется более 3,8 тыс.
га131производственных территорий. На их месте предполагается строительствосоциальных, бытовых, жилых и коммерческих объектов. В частности, одной иззон, планируемых к реорганизации, относится зона расположения объекта оценки.На территории города в то же время активно продолжается развитие качественнойскладской и офисной недвижимости.На рынке четко обозначились две основные тенденции:стабильный спрос на складские площади, обладающие удобнойтранспортной доступностью, распложенные вблизи МКАД;децентрализация рынка офисной недвижимости и рост объемапредложения офисных объектов за пределами Третьего транспортного кольца(далее — ТТК).Обеспечение стабильного спроса на объекты складского назначения впределах МКАД обусловлено, во-первых, крайне высоким дефицитом такихплощадей, а во-вторых, потребностью в создании мультимодальных складскихкомплексов в пределах МКАД, из которых возможно будет транспортироватьпоступающую продукцию в розничные точки города небольшими партиями.Генеральный план города Москвы [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://gpinfo.mka.mos.ru/kniga_1/. С. 52,С. 79. (дата обращения: 14.04.2013).131121Наряду с данной тенденцией ввиду запрета нового строительства деловыхцентров в границах Садового кольца, наблюдается также рост спроса на офисныепомещения за пределами Садового кольца.
Все большее значение для арендатораприобретает сочетание параметров «цена/качество». Нельзя также не отметитьвлияние инициативы введения зоны платной парковки в пределах Садовогокольца и ТТК. Данный факт также способствует децентрализации офисныхплощадок и повышает спрос на качественные объекты, расположенные запределами ТТК. Ввиду данного фактора существование на территории Москвыпромышленных предприятий становится нецелесообразным.Подводя итог проведенному анализу рынка недвижимости, можно сказать,что в целом его можно считать сформировавшимся, однако он по-прежнемухарактеризуется высокой степенью неустойчивости и закрытости.Одним из важных этапов развития рынка недвижимости являетсярегулированиеземельныхотношений.Врамкахградостроительногопланирования в настоящее время разрабатываются новые территориальные схемыразвития городов, подразумевающие преобразования, связанные с изменениемфункционального назначения существующих улучшений в результате их сноса иновой застройки, а также редевелопмент застроенных территорий.
Даннаятенденция наиболее ярко прослеживается в рамках развития г. Москвы, вчастности, освоения промышленных зон с целью реализации на них проектовкомплексного развития. При этом подразумевается, что такие преобразованияпроисходят не единовременно, а, учитывая масштабы проектов, в течениедостаточно длительного периода времени, например: «Проект реорганизациипромышленнойзонымногофункциональногоЗиЛ,современногокоторыйкварталапредполагаетсофисами,созданиежильемисоциальными объектами, планируется реализовать до 2030 года»132.
В тот периодвремени,132покапроводитсякомплексноепреобразование,«Полуостров ЗиЛ» реализуют в два этапа [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://stroi.mos.ru/news/poluostrov-zil-realizuut-v-dva-etapa (дата обращения: 20.09.2014).частьобъектов122недвижимости,расположенныхнатакихтерриториях,продолжаетфункционировать в текущем использовании.Таким образом, деятельность по реорганизации промышленных зон вкрупных городах, а также развивающееся градостроительное планированиетерриторий, обуславливают потребность в рассмотрении вариантов с учетомвременногосохранениясуществующегоиспользованияипоследующимизменением функционального назначения земельного участка. В данных условияхвозникает потребность в уточнении теоретических понятий и в методическихразработках, направленных на стоимостный анализ таких вариантов, именуемых внаучной литературе как «промежуточное использование».«Промежуточный вид использования»133 трактуется в экономическойлитературе следующим образом: «Если вариант наиболее эффективногоиспользования недвижимости основывается на изменениях рыночной ситуации вбудущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время,сложившийся на дату оценки вариант использования рассматривается какпромежуточный.
Промежуточный вид использования, которое может изменитьсячерезнекотороевремя,можнотакжеидентифицироватькакнаиболееэффективный вариант для данного периода»134.Данная трактовка требует систематизации и уточнения и, по мнениюавтора, должна быть определена следующим образом.Промежуточный вид использования — это сложившийся на дату оценкивариант использования объекта недвижимости, период реализации которогоограничен сроком наступления варианта НЭИ и зависит либо от прогнозируемыхизменений рыночной ситуации, либо от норм законодательного регулирования, непозволяющих реализовать вариант НЭИ в текущий момент времени.Анализ вариантов НЭИ требует не только выбора промежуточного видаиспользования, но и учета варианта использования объекта в последующемГрибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.
Оценка стоимости недвижимости. М.:ИНТЕРРЕКЛАМА. 2003. С. 83.134Там же.133123периоде. Это позволит корректно учесть весь возможный потенциал земельногоучастка. Таким образом, в условиях нестабильности рыночной ситуации ивозможныхизмененийзаконодательногорегулированиявсфереградостроительства и землепользования в будущем, выбор варианта НЭИ долженосуществляться в два этапа:выборпромежуточноговидаиспользования,которомуможетсоответствовать текущее использование объекта недвижимости;выбор наиболее эффективного варианта использования, отвечающегоизменениямрыночнойконъюнктурырынкалибозаконодательнымизменениям в последующий за промежуточным использованием периодвремени.Поскольку проведенный анализ местоположения объекта и обзор тенденцийрынка показывают, что исследуемый объект может использоваться в двухнаправлениях: для производственно-складской застройки либо для офиснойзастройки, были изучены существующие классификации складского135 иофисного136 сегментов рынка.Изучение складской классификаций позволило выявить, что в ней отраженыпреимущественнотехническиехарактеристикиобъектовбезучетаихместорасположения.
Однако критерий географического местоположения, и, вчастности, транспортной доступности и удаленности от главных магистралей,является одним из основополагающих при принятии компанией решения обаренде объекта. В результате анализа сделан вывод, что на территории объектапри условии нового строительства может быть размещен складской комплекскласса «А», который должен отвечать следующим требованиям:135площадь застройки 45–55%;Классификация складских помещений [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/online/files/+content/8BF2D920-A388-4E78-AA1B-CBA56FCEF6AF/klassifikaciya_skladskih_pomescheniy.pdf (датаобращения: 20.09.2014).136Классификация офисных зданий, 2013 [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/online/files/+content/8BF2D920-A388-4E78-AA1B-CBA56FCEF6AF/classification_offices_2013.pdf (дата обращения:20.09.2014).124современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкцийи сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или сшагом колонн не менее 9 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м;высокиепотолки—неменее10м,позволяющиеустановкумногоуровневого стеллажного оборудования;наличие офисных помещений при складе;расположение вблизи центральных магистралей.Данный вариант актуален для рассмотрения земельного участка как условносвободного с учетом затрат на снос существующих строений.Складской комплекс класса В+ предполагает возможность реконструкциисуществующих строений и использование их под современные складскиепомещения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
