Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 25

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 25)

Дляполучения итого веса альтернативы по каждому из критериев в глобальнойматрице доминирования производится действие по перемножению матриц, какпоказано в формуле 13: 42% 6% 13%A 24% 7% 8%17% 35%  31,0% 17% 6%  9,8%  33%   11,1% 17% 4%     33%   17% 17%  19,2%33%  17% 5%  9,6% 19,3% 17% 33% (13)На следующем этапе все полученные веса альтернатив по критериямпервого порядка сводятся в глобальную матрицу доминирования вида,представленного в таблице 15.136Таблица 15 – Составление матрицы доминирования для определения весовыхкоэффициентов исследуемых альтернативКритерииВарианты, %Веса, %критериевИспользование потенциаламестоположения24,8Юридическая обоснованность34,9Физическая осуществимость26,5Потенциал развития рынка8,4Эффективность привлеченияфинансовых ресурсов5,4Интегральные веса качества вариантов12345631,015,29,044,79,810,132,719,911,125,55,47,519,214,913,411,99,612,08,410,919,322,431,15,142,521,426,217,74,113,910,015,06,110,011,121,9Источник: расчет автора.В результате перемножения весов критериев первого порядка на значениявесов каждой из альтернатив получается их итоговое значение, на основаниикоторого можно принять решение о том, какой из вариантов использованиянаиболее предпочтителен.Результаты анализа МАИ могут быть представлены в форме графика,изображенного на рисунке 6.Концепция 1Концепция 6Концепция 2Использование потенциаламестоположенияЮридическаяобоснованностьФизическая осуществимостьПотенциал развития рынкаКонцепция 5Концепция 3Эффективность привлеченияфинансовых ресурсовКонцепция 4Источник: анализ автора.Рисунок 6 – Графическая интерпретация результатов анализа МАИАнализ НЭИ с применением МАИ на практическом примере позволилвыявить наиболее подходящие варианты анализа, не проводя трудоемких137финансовыхрасчетов.продемонстрировалаПроведеннаяэффективностьапробацияразработаннойпредложенныхмериметодикипростотуихпрактической реализации, что подтверждает возможность их применения впрактике стоимостной оценки.Исходя из проведенного анализа МАИ, определившего на качественномуровне наиболее востребованные рынком и раскрывающие потенциал земельногоучастка варианты, был сделан вывод, что наиболее подходящими являютсячетыре варианта использования.1.Земельный участок как условно свободный:Строительство складского комплекса класса «А» (вариант 1);Строительство бизнес-центра класса «В+» (вариант 2).2.Земельный участок с существующими улучшениями:многофункциональный комплекс — производственно-складские помещениякласса «С» на одной части участка и современный бизнес-центр класса«В+» на другой части земельного участка» (вариант 3);текущее использование (производственно-складское), а затем застройкатерритории объектами офисной недвижимости класса В+ (вариант 4).Для реализации этапа анализа критерия финансовой целесообразностиприменен предложенный модифицированный метод остатка в соответствии срасчетными формулами (8) — (12).Определение исходных параметров (ставок аренды, уровня загрузки,стоимости и сроков строительства и ремонта, коэффициентов капитализации)основанонарыночныхданных,полученныхизоткрытыхисточниковинформации и представленных в Приложении В в таблице В.3 на стр.

191. Прирасчете норм отдачи для различных вариантов использования применялся методкумулятивного построения. Он предполагает наращение безрисковой ставкинадбавками за риск инвестирования в недвижимость, низкую ликвидность,инвестиционный менеджмент, а также специфическими рисками, связанными состроительством (отсутствие разрешительной документации, задержка сдачи138объекта в эксплуатацию и др.). Результаты расчетов норм отдачи представлены вПриложении В в таблице В.1 на стр.

188. Риск, обусловленный короткимоставшимся периодом договора аренды земельного участка, не учитывался врасчетах, поскольку проведенный анализ нормативно-правовых документовпозволяет судить о высокой степени вероятности продления договора арендыземельного участка в случае наличия оформленных прав собственности накапитальные строения, расположенные на нем.При расчете были учтены дополнительные расходы на снос существующихстроений и плата за смену вида разрешенного использования. Для этого покаждой функции определена плотность застройки и соответствующей ей процентплатежа от кадастровой стоимости, а также сама кадастровая стоимость.Дополнительно проведен анализ ставок аренды за земельные участкиразличного функционального назначения, предусмотренные Приложением 1Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.

№ 273-ПП, посколькуоно предполагает дифференцированный подход к ставкам для различныхвариантов использования на период строительства и после ввода объекта вэксплуатацию. Ставки арендной платы за землю после ввода объекта вэксплуатацию не влияют на итоговый результат, так как расчет ведется наоснованиичистогооперационногодохода,генерируемогообъектомнедвижимости (т.е. в расчет принимаются ставки аренды, «очищенные» от всехплатежей, включая плату за землю).

На период строительства по всемисследуемым вариантам использования предусматриваются платежи в размере1,5% кадастровой стоимости. Однако, не в каждом случае будет складыватьсяаналогичная ситуация, поскольку, например, при анализе таких функций, какгостиничная недвижимость, размер арендной платы может быть ниже исоставлять всего 0,01%. Данный фактор также сказывается на величине платежейза землю в период строительства и должен быть учтен при анализа НЭИ.Отдельного рассмотрения требуют способы анализа НЭИ с учетомпромежуточного использования, которые также должны быть проанализированыв рамках исследуемого объекта.1393.3Разработка методики анализа НЭИ с учетом промежуточногоиспользованияВ трудах теоретиков по исследуемой проблеме уделялось вниманиеналичию метода анализа с учетом промежуточного использования, однако методне был развит и реализован математически.

Существующий алгоритм учетапромежуточного использования при сравнении объекта оценки с аналогами содинаковым вариантом НЭИ, но отличающимися промежуточным видомиспользования, направлен на решение проблемы учета в различиях попромежуточному использованию, но не дает рекомендаций, позволяющихсопоставить вариант НЭИ объекта при условии немедленной застройки и сучетом промежуточного использования. Между тем сложившаяся практика рынкатребует именно такого анализа, инструменты практической реализации котороговнастоящеевремяотсутствуют.Последнееопределилонеобходимостьразработки методики анализа НЭИ с учетом промежуточного использования,состоящей в последовательной реализации следующих процедур:1.Оценка стоимости объекта недвижимости при сложившемся на датуоценки использовании с учетом ограниченного срока его функционирования наосновании оценки генерируемого им денежного потока.2.Расчет суммы затрат на реализацию концепции НЭИ в следующий запромежуточным использованием период времени.

Наиболее эффективнаястратегия использования может представлять собой снос существующих ивозведение новых строений, либо редевелопмент существующих улучшенийземельного участка.3.Определениерыночнойстоимостиобъектанедвижимостивследующем за промежуточным варианте использования (наиболее эффективном).Первая часть расчетов основывается на определении текущей стоимостибудущих доходов от использования объекта недвижимости. В расчетахнеобходимоучитыватьтотфакт,чтодоходы,приносимыеобъектом,140расположенным на территории, подлежащей редевелопменту, будут изменяться.Мы выделили следующие наиболее вероятные факторы, которые могут привестик изменению уровня доходов:Снижение1.уровнядоходоввследствиефизическогоизносанедвижимого имущества, чему сопутствует уменьшение запрашиваемых ставокаренды из-за ухудшения качества сдаваемых в аренду площадей. Предположениео том, что амортизация и инвестиции в объект позволят содержать его внадлежащем состоянии, в ситуации с промежуточным использованием неработает, так как рациональный собственник маловероятно будет вкладыватьсвои средства в объект, в скором времени подлежащий сносу или полнойреконструкции.Уменьшение стоимости объекта недвижимости ввиду изменения2.правилградостроительногозонирования,планируемойреорганизациитерритории.

Данный фактор отражается на стоимости как экономический износ иоказывает влияние на доход, который способен генерировать объект. Так, здание,расположенное на территории, планируемой к реорганизации, утратит своюценностьдлядолгосрочныхарендаторов,которыепредпочтутсниматьаналогичные площади в строениях, не планируемых к редевелопменту или сносу.Это ведет к сокращению спроса на аренду помещений. В свою очередьсобственник для привлечения спроса будет стремиться изменить свою ценовуюполитику, предлагая более низкие ставки аренды по сравнению с другимиобъектами.3.Рост уровня вакантности помещений в здании, планируемом креконструкции или сносу.

Данный фактор непосредственно сказывается науровне доходов, приносимых объектом недвижимости, и поддается численномуизмерению. Так, прогнозирование постоянного увеличения уровня вакантностипо мере приближения даты реконструкции можно заложить в динамикуизменения уровня доходов.4.Рост уровня операционных расходов, вызванный увеличением:затрат на содержание объекта по мере его физического устаревания;141затрат на управление ввиду необходимости сохранения действующихарендаторов;расходов на содержание окружающей территории — в случае, если объектявляется частью реорганизуемой территории, вокруг него длительное времябудут осуществляться строительные работы, что, как правило, приводит кповышенному загрязнению окружающей среды.Таким образом, при расчете стоимости промежуточного вида использованиянеобходимо учитывать изменение величины доходов во времени, генерируемыхобъектом недвижимости.

Для этого автор обратился к разработанной в рамкахтеории стоимости денег во времени формуле (14) текущей стоимости аннуитета заограниченныйпромежутоквремени,учитывающейизменениевеличиныполучаемых доходов139:nI I  (1  g )   1  g  VI  1    ,Y g  1  Y  (14)где VI — стоимость объекта недвижимости в промежуточном использовании,ден.

Характеристики

Список файлов диссертации