Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 26

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 26)

ед.;II—годовойдоход,приносимыйобъектомнедвижимостивпромежуточном виде использования, ден. ед.;g — годовое изменение генерируемого объектом недвижимости дохода, %;Y— норма отдачи на капитал, приемлемая для данного объектанедвижимости, %;n — число периодов, в течение которых предполагается функционированиеобъекта недвижимости в промежуточном использовании.Следует отметить, что величина g, согласно вышеперечисленным факторамизменения годового дохода объектов при промежуточном использовании, вприменении к анализируемой ситуации наиболее вероятно будет иметьотрицательное значение.139Abrams, Jay B. Quantitative business valuation.

A mathematical Approach for Today's Professional. [MCGraw-Hill Companies, Inc.,2001]. P. 63.142Частным случаем вышеприведенной формулы является предположение отом, что изменение доходов во времени отсутствует, т.е. величина g равна 0. Втаком случае формула (14) будет иметь вид (15):  1 n  1    1  Y  .VI  I Y(15)Правая часть данной формулы соответствует третьей функции сложногопроцента, позволяющей рассчитать текущую стоимость единичного аннуитета140,что подтверждает экономический смысл предлагаемого алгоритма действий.Первый этап расчетов будет одинаковым для всех рассматриваемых в ходепроведения анализа НЭИ функций.Второй и третий этапы зависят от выбранной в качестве наиболееэффективной концепции развития объекта недвижимости и позволяют учестьналичиеразработаннойсхемыградостроительствадляанализируемойтерритории, либо планы инвестора по развитию конкретного объекта, земельногоучастка. Параметры застройки, баланс территорий под различные видыиспользованиябудут определяться какобщейсхемойтерриториальногопланирования зоны реконструкции, так и отдельными проектами с учетомпожеланий конкретных инвесторов.Для объектов недвижимости с промежуточным использованием оценщикможетрассмотретьнесколькоконцепцийосвоения,например,сноссуществующих строений и возведение новых объектов иного функциональногоназначения.

В таком случае задачей оценщика является определение величинызатрат на их снос и утилизацию и новое строительство. Принимая во вниманиетот факт, что в рамках ранее проведенного исследования существующих методовбыл сделан вывод о наибольшей применимости метода остатка в новойинтерпретации, при анализе НЭИ представляется актуальным реализация данного140Топсахалова Ф. М. Инвестиции [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.monographies.ru/70-2659 (датаобращения: 20.04.2013).143метода также и для оценки вариантов с учетом промежуточного видаиспользования.Учитывая, что затраты на новое строительство и доходы начнут поступатьпослеокончанияизменениеихпромежуточногостоимостивоиспользования,времени.целесообразноПоследовательностьучестьпроведениядальнейшего анализа приведена ниже:определить рыночную стоимость улучшений в соответствии с описанием,представленным на стр.

103, с учетом изменения цен в строительстве запериод промежуточного использования;определить величину чистого операционного дохода, который будетгенерировать новый объект недвижимости, построенный после окончанияпромежуточного вида использования с учетом прогнозного темпа ростаарендных ставок;определитькоэффициенткапитализациидляединогообъектанедвижимости: земельного участка с вновь построенными улучшениями;рассчитать рыночную стоимость готового объекта недвижимости принаиболее эффективном варианте использования по состоянию на датуокончания промежуточного использования методом прямой капитализациидохода с учетом затрат на продажу;определить остаточную стоимость, приходящуюся на земельный участок( S L ) путем вычитания рыночной стоимости улучшений из рыночнойстоимости единого объекта недвижимости;определить стоимость земельного участка по состоянию на дату окончанияпромежуточногоиспользованиясприменениемформулы(12),представленной на стр.

104. В качестве периода застройки будет такжевыступать срок реализации проекта ( m ) в следующим за промежуточнымварианте использования, в качестве процента — приемлемая для данноговарианта использования норма отдачи на инвестиции ( YBU ).144рассчитать текущую приведенную стоимость земельного участка c учетомсрока реализации промежуточного использования ( n ) с требуемой для негонормой отдачи на капитал ( YBU ).Два последних пункта могут быть объединены в один путем определенияобщегосрокареализациивариантаиспользованиякаксуммысрокафункционирования в промежуточном использовании и срока застройки дляначала последующего за ним наиболее эффективного использования ( m  n ).Таким образом, на данном этапе фактически предполагается расчетрыночной стоимости объекта недвижимости, который будет построен послеокончания периода промежуточного использования, и будет отличаться от негопо своему функциональному назначению и, следовательно, генерировать инойденежный поток.

В применении к анализируемой ситуации модель для расчетастоимости объекта в наиболее эффективном использовании, следующем запромежуточным использованием, будет выглядеть следующим образом (16):VBU где VBUSL11SL1,nm( n m )(1  YBU ) (1  FL ) 1  YBU (1  YBU )(1  FL )(16)— стоимость объекта недвижимости в наиболее эффективномиспользовании, ден. ед.;YBU — норма отдачи на капитал, приемлемая для наиболее эффективноговарианта использования, дол. ед.Анализ альтернативных вариантов использования осуществляется наосновании сопоставления суммы стоимостей, полученных на всех этапахреализации предложенного алгоритма.Итоговая формула для определения стоимости объекта недвижимости (17) сучетом промежуточного использования при практической реализации принципаНЭИ принимает следующий вид:V  VI  VBU ,Таким образом, при проведении анализа НЭИ в рамках предлагаемойметодики необходимо рассчитать:(17)1451.Стоимость объекта недвижимости в промежуточном использовании,определенную как текущую стоимость доходов, генерируемых объектом втечение периода времени, предшествующего сносу и новому строительству, либоредевелопменту.Вышеприводитсяуточненноеопределениетермина«промежуточный вид использования» недвижимости и обоснование причинсокращения величины доходов, приносимых объектом оценки в течениепромежуточного использования.

Для корректного расчета текущей стоимости сучетом изменения во времени величины доходов, приносимых объектом,предлагается применять формулу (14), разработанную в рамках теории изменениястоимости денег во времени.2.Будущуюстоимостьрасходов,связанныхсизменениемфункционального назначения объекта недвижимости в результате реализацииследующих мер:сноса существующих строений и возведения новых улучшений;редевелопмента существующих зданий и сооружений.3.Приведенную к дате оценки стоимость объекта в наиболееэффективном варианте использования, следующем за промежуточным видомиспользования.Дляцелейопределенияданнойвеличиныпредлагаетсяиспользование модифицированного метода остатка для земли, основанного напринципе остаточной продуктивности и математически выраженного в формуле(16).Разработанная методика анализа вариантов НЭИ позволяет учесть какпромежуточный вид использования, так и возможные перспективы измененияфункционального назначения объекта недвижимости в результате сноса старыхстроенийистроительствановых,либоредевелопментасуществующихулучшений.

Итогом является выявление наиболее эффективного вариантаиспользования, которое базируется на численном сопоставлении стоимостиобъекта при различных стратегиях его развития. Для расчета стоимости объекта врамках анализа НЭИ с учетом промежуточного использования предлагается146итоговая формула (17), объединяющая результаты расчета по всем этапампредложенной методики. Для целей апробации и доказательства эффективностиее применения на практике был проведен анализ исследуемого объекта с учетомпромежуточногоиспользованиянаоснованиипредложеннойметодики.Подробные расчеты по критерию финансовой целесообразности представлены вПриложении В, в таблицах В.4 и В.5 на стр.

193-204.3.4Результаты эмпирического анализа НЭИПроведенный анализ финансовой целесообразности показал, что всеисследуемыевариантыиспользованияотвечаюткритериюфинансовойцелесообразности, то есть способны обеспечивать положительную отдачукапитала, покрывая текущие издержки. В результате проведенных расчетов сприменением вышеуказанных методов была определена стоимость объекта вразличных вариантах использования, которая требует количественного икачественного сравнения с целью выбора лучшего среди них в рамках анализамаксимальной эффективности.Критерий стоимости имущества, на основании которого проводитсясопоставление альтернативных вариантов использования объектов недвижимостив условиях современной экономики, характеризующейся высоким уровнемнеопределенности и риска, не всегда дает достоверный результат.

Характеристики

Список файлов диссертации