Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 24
Текст из файла (страница 24)
Такимобразом, для целей удовлетворения критериев необходимости и достаточности, вкачестве расчетного значения был принят коэффициент застройки 50%. Наосновании этого показателя определена допустимая площадь застройки в размере34 352 кв.м. Допустимая этажность складских зданий в соответствии стребованиями классификации составляет один этаж.
Следовательно, площадьзастройки будет равна общей площади складских площадей. Кроме того,требуется учесть минимальный размер офисных площадей в складскомкомплексе, который был определен в размере 5% в результате проведенногоанализа рынка. Таким образом, общая площадь складских помещений составит32 634 кв.м.
Принимая во внимание тот факт, что склады представляют собойкаркасные конструкции, необходимо скорректировать полученную площадь сучетом стандартного минимального шага колонн. На основании исследованияклассификации складских объектов определено, что складское здание класса Адолжно представлять собой здание прямоугольной формы, без колонн или сшагом колонн не менее 9 м и расстоянием между пролетами не менее 24 м. Наоснове этих данных может быть определено минимальное количество отсеков приобщей площади помещений, равной 32 634 кв.м.
Оно составит с учетомокругления вверх 152 отсека [=32 634/(9 24)]. Таким образом, с учетом числаотсеков, определенного на основании данных о шаге колонн и расстояния междуними, общая площадь здания должна быть скорректирована до 32 832 кв.м(=9 24 152).Минимальная высота складского здания класса А также была определена наосновании классификации и составила 10 м. Исходя из этого рассчитанстроительный объем здания, который составил 328 320 куб.м.На следующем этапе был осуществлен переход от внешнего обмера зданияк внутреннему с коэффициентом 95%.
Коэффициент полезной площади вскладских комплексах класса А находится на высоком уровне и составляет около95%. Таким образом, арендопригодная складская площадь исследуемого объектасоставляет 29 631 кв.м.131Следующим этапом был проведен расчет оставшейся офисной части складскогокомплекса. Площадь офисных помещений составит 1718 кв.м (=50% 5% 68 704кв.м). Поскольку информация о высотности или этажности офисных зданий всоставе складских комплексов отсутствует, для расчета общей площадицелесообразно использовать информацию о коэффициенте плотности застройки,т.е. выбрать второй способ расчета параметров застройки из разработаннойметодики. Коэффициент плотности застройки для офисных зданий в составекоммунально-складских комплексов определен на уровне 1,8. На основании этогокоэффициента было определено, что общая площадь офисных площадей можетсоставлять 3 091,7 кв.м.
При стандартном шаге колонн офисных площадей 6 6 муточненная площадь составит 3 096 кв.м. Высота потолков в офисныхпомещениях должна быть не менее 3 м138. Следовательно, строительный объемофисной части здания равен 9 288 кв.м. Коэффициент перехода к внутреннемуобмеру здания составит 95%, доля арендопригодной площади сопоставима соскладскими площадями и составляет 95%. Следовательно, итоговое значениеарендопригодной офисной площади в составе складского комплекса класса Асоставит 2 794 кв.м. Сводная информация о расчете параметров застройкиварианта 1 представлена в таблице 11.Таблица 11 – Пример расчета параметров застройки в рамках анализа НЭИПоказательПлощадь земельного участкаПлощадь улучшений под сносОбъем улучшений под сносКоэффициент застройкитерриторииПлощадь застройки% офисовВысота этажа складскихзданийЧисло этажейИтого площадь складскихпомещений138Значение68 70448 595179 454Ед.
изм.кв.мкв.мкуб.м5034 3525%кв.м%10м1этажиРасчетИсходные данныеИсходные данныеИсходные данныеКлассификация складскойнедвижимости,Строительные правила=68 704 50%Обзор рынкаКлассификация складскойнедвижимостиКлассификация складскойнедвижимости32 634кв.м=34 352 0,95 1Свод правил СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения». П. 4.5.132Продолжение таблицы 11ПоказательШаг колоннШирина пролетаКоличество отсековСклады, площадь,скорректированная с учетомшага колоннОбъем складских зданийКоэффициент перехода квнутреннему обмеру зданияПлощадь складов повнутреннему обмеру зданияКоэффициент полезнойплощади складовПолезная площадь складовДоля ЗУ, приходящаяся наофисные зданияПлощадь ЗУ, приходящаяся наофисные зданияПлотность застройки дляофисных зданий в составекоммунально-складскихкомплексовДопустимая площадь офисныхзданийШаг колоннОфисы, площадь,скорректированная с учетомшага колоннВысота потолка в офисномздании с учетом перекрытийОбъем офисного зданияКоэффициент перехода квнутреннему обмеру зданияПлощадь офисов повнутреннему обмеру зданияКоэффициент полезнойплощади офисовПолезная площадь офисовЗначение924152Ед.
изм.Расчетммшт.32 832328 320кв.мкуб.м95%31 190кв.м9529 631%кв.м2,50%1 718кв.м=32 634/ (9 24)=9 24 152=32 832 10См. стр. 78=32 832 95%Обзор рынка=31 190 95%=50% 5%=68 704 2,5%СП 42.13330.20111,8ед.3 091,76 6кв.мм3 096кв.м=1 718 1,8Обзор рынка=3 091,7/(6 6)СП 118.13330.20123,09 288мкуб.м95%2 941кв.м952 794%кв.м=3 096 3См. стр. 78=9 288 95%Обзор рынка=2 941 95%Источник: расчет автора.Таким образом, проведенная апробация разработанной методики анализафизической осуществимости позволяет сделать выводы о возможности инеобходимости комбинирования способов расчета, таким образом предоставляявозможность варьирования параметров застройки в рамках установленных норм.133В таблицах в Приложении Б приведены основные расчетные параметрызастройки территории объекта оценки исходя из выявленных вариантовиспользования (6 вариантов), а также обобщенные параметры застройки покаждому из анализируемых вариантов.Проведенныйанализфизическойосуществимостипозволилсформулировать выводы о потенциально возможных вариантах застройкитерритории исследуемого объекта с указанием расчетных показателей объемнопланировочных решений.Для целей определения вариантов использования, которые необходимоисследоватьнапредметфинансовойцелесообразностиимаксимальнойэффективности, был проведен анализ МАИ в соответствии с методикой,описанной в главе 2.
Данный метод позволяет исключить из последующегоисследования те функции, которые минимально раскрывают потенциал стоимостиземельного участка. Для сопоставления альтернатив по каждому из критериевсоставляются матрицы доминирования в количестве, равном числу критериеввторого порядка, в которых в строках на месте критериев стоят альтернативы.В главе 2 представлены определенные веса критериев первого и второгопорядка. Для определения совокупного влияния критериев второго порядка накаждуюизальтернативнеобходимопроизвестиперемножениематрицдоминирования соответствующего критерия второго порядка на матрицыдоминирования альтернатив по этому критерию. В качестве примера в таблице 12приводится расчет по фактору «Использование потенциала местоположения», гдевлияние каждого из критериев второго порядка оценено как одинаковое.134Таблица 12 – Определение весовых коэффициентов критериев анализапотенциала местоположенияИспользование потенциаламестоположенияПолнота использованияпреимуществ с точки зрениятранспортной доступностиПолнота использованияпреимуществ с точки зренияпассажиропотокаКонкуренция в ближайшемокруженииСумма по столбцамСобственное числоИндекс согласованностиоценокОтношение согласованностиОбозначениекритерияK1K2K3Нормированныевесакритериев, %K1111331,00K2111331,00K3111331,0031,0031,0031,001003,003,00Среднеегеометрическое поcтрокам0,000,00%Источник: расчет автора.Каждую из выбранных альтернатив следует сопоставить между собойпоэтапно по каждому из критериев второго порядка.
Ниже в таблице 13представлен пример анализа по критерию полноты использования преимуществ сточки зрения транспортной доступности.Таблица 13 – Пример расчета весов альтернатив по критерию полнотыиспользования преимуществ с точки зрения транспортной доступностиВариантыАльтернатива 1Альтернатива 2Альтернатива 3Альтернатива 4Альтернатива 5Альтернатива 6Сумма по столбцамСобственное значение \Индекс согласованностиоценокОтношение согласованностиОбозначениевариантаV1V2V3V4V5V6V1V2V311/51/51/31/51/32,35153111651/5131/3110,5V5V6Вес,%351/3 11/3 3311/3 11/5 15,2 146,5043115111241,56,312,924,36,88,2100,0V40,1018,14%Источник: расчет автора.Среднеегеометрическое3,2250,4871,0001,8860,5300,6377,765135Аналогично определяются веса альтернатив по каждому из критериеввторого уровня, которые обобщаются в формате, представленном в таблице 14.Таблица 14 – Весовые коэффициенты по критерию потенциала местоположенияНаименованиекритерияПолнотаиспользованияпреимуществ сточки зрениятранспортнойдоступности, %Альтернатива 1Альтернатива 2Альтернатива 3Альтернатива 4Альтернатива 5Альтернатива 6Полнотаиспользованияпреимуществ сточки зренияпассажиропотока, %426132478171717171717Конкуренция вближайшемокружении, %356417533Источник: расчет автора.Кроме того, известны веса каждого из критериев второго порядка.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
