Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Следовательно, данный вариант может быть рассмотрен дляземельного участка с существующими улучшениями с учетом затрат на ихдоведение до состояния, соответствующего классу В+.В случае рассмотрения варианта текущего использования объекта оценкивозможна его эксплуатация в качестве складского комплекса класса С. Для этихцелей потребуется проведение частичного косметического и капитальногоремонта.Наиболее важные параметры, которым должны отвечать офисные здания взависимостиотихкласса,всоответствиисклассификацийТОП-5консалтинговых компаний в сфере недвижимости, представлены в таблице 9.125Таблица9–ОсновныетребованияклассификацийофисныхобъектовнедвижимостиПараметрКонструктивные особенности зданияВысота потолков — минимально 2,7 м (в «чистоте»)Открытая эффективная планировка этажа.
Конструкция снесущими колоннами. Шаг колонн — не менее 6×6 мКоэффициент потерь — не более 12% на этаж. Площадиизмеряются в соответствии со стандартами ВОМАМестоположениеРасположение здания, обеспечивающее отсутствие рядомобъектов, которые могут оказывать негативное влияниена его имидж (индустриальные объекты, свалки и пр.)Местоположение здания не более чем в 15 мин ходьбы отближайшей станции метро или должным образоморганизованный автобус, курсирующий между зданием истанцией метро, время ожидания которого составляет5 – 15 мин в утренние и вечерние часы пикОбеспеченность парковочными местами — между ТТК иМКАД: не менее чем 1/60АB+B-ОбязательноОбязательноОбязательноОбязательноОбязательноОбязательноРекомендательноРекомендательноРекомендательноОбязательноФакуль- Рекоментативно дательноОбязательноФакуль- Рекоментативно дательноОбязательноОбязательноРекомендательноИсточник: составлено автором по материалам компании Knight Frank.Классификация офисных зданий, 2013 [Электронный ресурс].
Режим доступа:http://www.knightfrank.ru/on-line/files/+content/8BF2D920-A388-4E78-AA1BCBA56FCEF6AF/classification_offices_2013.pdf (дата обращения: 20.09.2014).На основании приведенной таблицы можно сделать вывод, что территорияобъекта оценки может использоваться под строительство офисных объектов либокласса В+, либо В- и ниже. Территория объекта не удовлетворяет требованиям,предъявляемым к офисам класса А по местоположению, окружению и рядудругих технических характеристик, которые более подробно приведены вклассификации.
При этом совмещение складской функции класса А с другимифункциями нецелесообразно, так как площадь и конфигурация территории непозволит эффективным образом разместить на нем качественные складскиеобъекты, а также необходимые зоны для маневрирования большегрузноготранспорта.Учитывая текущее состояние улучшений объекта оценки, можно сделатьвывод, что их реконструкция возможна только под офисные здания класса В. Для126строительства офисного комплекса класса В+ потребуется полный сноссуществующих и возведение новых строений.
Таким образом, при рассмотренииварианта использования объекта оценки под строительство бизнес-центра классаВ+ следует рассматривать земельный участок как условно свободный с учетомзатрат на снос существующих строений.В результате анализа параметров юридической допустимости и анализасоответствующих сегментов рынка недвижимости, можно сделать вывод, чтоальтернативными вариантами использования объекта являются:1.Земельный участок как условно свободный:строительство складского комплекса класса «А» (вариант 1);строительство бизнес-центра класса «В+» (вариант 2).2.•Земельный участок с существующими улучшениями:производственно-складской комплекс класса «С», текущее использование(вариант 3);•многофункциональный комплекс: производственно-складские помещениякласса «С» на одной части участка и современный бизнес-центр класса«В+» на другой части земельного участка (вариант 4);•бизнес-центр класса «В» на базе существующих строений (вариант 5);•текущееиспользование(производственно-складское)споследующейзастройкой территории объектами офисной недвижимости класса В+(концепция 6).Таким образом, в рамках данного раздела выявлен наиболее типичный длятекущего состояния рынка недвижимости России объект оценки, которыйпозволяет исследовать практические аспекты методических рекомендаций,предложенных в предыдущей главе.
В результате детального исследованияместоположенияобъектасформулированыцелесообразностирассмотренияфункциональногоиспользования.допустимостипозволилвыявитькомплексныеограниченногоПроведенныйважнуючислаанализпроблему,выводыовариантовюридическойприсущуюрынкунедвижимости Москвы на настоящем этапе развития — отсутствие утвержденных127градостроительных норм, на основании которых могут быть определеныдопустимые параметры застройки территории. Это подтвердило потребность вдетальномизучениисуществующихтребованийкотдельнымвидамнедвижимости, отраженных в разработанных классификациях.
В результатеизмененияпоследовательностивыполненияэтаповисследованиярынка,формулирования возможных вариантов использования и анализа юридическойдопустимости, существенно сокращена трудоемкость работ, поскольку нетребуется изучение рынка жилой, торговой и др. недвижимости. Кроме того,проведенный обзор рынка позволил определить потребность в теоретическомосмыслении понятия «промежуточное использование» и актуальности егопрактической реализации в настоящее время.
Последнее предопределилонеобходимость уточнения формулировки «промежуточное использование», и, какследствие, последующего совершенствования методического инструментария,связанного с его практической реализацией.В результате реализации первых этапов анализа НЭИ в качестве выводовсформулирован перечень возможных вариантов использования исследуемогообъекта (для участка как условно свободного и с существующими улучшениями),которые должны быть проанализированы по следующей группе критериев.Поскольку во второй главе диссертационной работы предлагаются детальныерекомендации по совершенствованию данных этапов алгоритма, проблемы ихпрактического применения рассматриваются отдельно в следующем разделе напримере исследуемого объекта.3.2Оценка альтернативных вариантов использования по критериямфизической осуществимости и финансовой целесообразностиНа основании проведенного исследования автор пришел к выводу, чтоанализ физической осуществимости предполагает как изучение объекта по128параметрам ресурсного качества участка, его формы и рельефа, так и определениеобъемно-планировочных решений будущих строений.
Земельный участокисследуемого объекта имеет ровную четырехугольную форму, что оказываетположительноевлияниенакоэффициентегополезногоиспользования.Топография участка — ровная, без существенных перепадов высот.В результате изучения местоположения, юридической допустимости ифизической осуществимости можно прийти к выводу, что для дальнейшегоанализа могут быть выбраны функции, отвечающие производственно-складскомуи административно-деловому назначению.Площадь земельного участка, входящего в состав объекта оценки,составляет 68 704 кв.м. На этапе анализа юридической допустимости былавыявленапроблемаотсутствиянормативно-правовыхдокументов,регламентирующих плотность и параметры застройки в границах расположенияисследуемого объекта.
В связи с этим возникает потребность в применениисуществующих строительных норм, регламентирующих особенности застройкиобъектов различного назначения в г. Москве. В частности, автор проанализировалСвод правил137 для выявления требований по плотности застройки исследуемогообъекта, которые представлены в таблице 10.Таблица 10 – Данные о плотности застройки территорииПоказательОбщественно-деловаяМногофункциональная застройкаСпециализированнаяобщественная застройкаПромышленнаяНаучно-производственнаяКоммунально-складскаяКоэффициентзастройкиКоэффициентплотностизастройки10,832,40,80,60,62,41,01,8Источник: составлено автором на основании Свода правил СП 42.13330.2011«СНиП 2.07.01-89*.
Градостроительство. Планировка и застройка городских исельских поселений».137Свод правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских исельских поселений».129Допустимый уровень плотности застройки производственных зон дляпромышленных целей составляет 2,4 кв.м улучшений на 1 кв.м земельногоучастка,длямногофункциональнойзастройкиобщественно-деловыхзонкоэффициент плотности застройки не должен превышать 3. Учитывая тот факт,что окружающая застройка остается производственно-складской, а согласнопланам развития территории промышленной зоны предполагается расширениенаукоемкихпроизводств,прианализеконцепцийзастройкитерриторииобъектами офисного назначения класса В+ целесообразно принимать плотностьзастройки в размере 1.Текущаяплотностьзастройкиисследуемогообъектанедвижимостиотвечает нормативным требованиям и соответствует значению 0,71 кв.м на 1 кв.мземельного участка.Параметры застройки земельного участка по различным вариантамфункционального назначения рассчитаны исходя из требований законодательствапо плотности застройки, а также исходя из требований классификаций офисной искладской недвижимости по высоте этажа и шагу колонн, исходя из методики,разработанной и описанной в главе 2.Для примера рассмотрим вариант расчета параметров застройки варианта 1.Согласно проведенному исследованию, вариант 1 предполагает снос всехсуществующихстроений изастройку территории объектами складскогоназначения класса А.Поскольку анализ исходной информации показал, что она представленаданными о коэффициенте застройки, в соответствии с разработанной методикой вкачестве способа расчета выбирается способ 1.Существующая площадь земельного участка составляет 68 704 кв.м.В соответствии с требованиями строительных правил максимальныйкоэффициент застройки коммунально-складских объектов должен составлять 0,6.Между тем в результате исследования классификации складской недвижимостивыявлено, что одним из требований, предъявляемых к комплексам класса А,является площадь застройки (соответствует параметру «коэффициент застройки»130в нормативных документах), коэффициент которой составляет 45–55%.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
