Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Москвы. Правила землепользования изастройки г. Москвы в настоящее время не утверждены, ввиду чего их анализневозможен. Градостроительный план земельного участка отсутствует.Как отмечалось ранее, объем оформленных прав на земельный участок –право аренды до 2020 г. Земельный участок предоставлен в аренду дляэксплуатации производственных зданий и сооружений завода по изготовлению ифасовке молочной продукции.Проведенный анализ показал, что на территории г. Москвы возможна ишироко распространена практика изменения разрешенного использования,осуществляемая на платной основе.115Согласно Закону г. Москвы от 19 декабря 2007 г.
№48 «Оземлепользовании в городе Москве»121 (с изменениями и дополнениями) (далее —Закон № 48), использование земли в г. Москве является платным. Формами платыза использование земельных участков являются земельный налог и аренднаяплата122. В зависимости от формы правообладания земельным участкомприменяются различные схемы оплаты изменения ВРИ.1.Для земельных участков, находящихся в собственности физических июридических лиц, плата предусматривается главой 2 Закона № 48123. Всоответствии с п. 2 ст.
12.1 «Размер платы за изменение вида разрешенногоиспользования земельного участка определяется с учетом разницы междукадастровой стоимостью земельного участка с установленным на день подачизаявления собственника земельного участка видом разрешенного использования икадастровой стоимостью земельного участка с измененным на основаниирешения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы видомразрешенного использования». Размер ставок за смену ВРИ определяетсяутвержденным Постановлением Правительства г. Москвы124 и зависит отпоказателя плотности застройки земельного участка и не взимается длянекоторыхкатегорийразрешенногоиспользования,перечисленныхвПостановлении.Важно отметить, что согласно ст. 7 главы 2 Закона № 48, в случае еслиправо собственности на земельный участок было оформлено в льготном порядке,предусматривающем выкуп ввиду наличия прав собственности на капитальныестроения, расположенные на земельном участке, либо прав постоянного121О землепользовании в городе Москве [Электронный ресурс] : [Закон г.
Москвы №48; утвержден 19.12.2007].Режим доступа: http://base.garant.ru/388660/ (дата обращения: 20.09.2014).122Там же. Ст. 17.123Там же.124Об утверждении Порядка определения платы за изменение вида разрешенного использования земельногоучастка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такогоиспользования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, иПеречня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение длягорода Москвы, при строительстве и (или) реконструкции которых плата за изменение вида разрешенногоиспользования земельного участка не взимается [Электронный ресурс] : [Постановление Правительства Москвы№593-ПП; утверждено 10.09.2013.].
– Режим доступа: http://s.mos.ru/common/upload/17.09.2013_64-02956_13_Sobyanin_S.S._Sergunina_N.A._43c84427510b00523c49ea6580fde2cb.pdf (дата обращения: 20.09.2014).116(бессрочного) пользования на участок, строительство и реконструкция на такомучастке запрещены. Согласно ст.
7 снятие запрета на строительство илиреконструкцию возможно только при условии оплаты 80% кадастровойстоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета настроительство, реконструкцию125.2.Для земельных участков, находящихся в собственности г. Москвы ипереданных в аренду, в случае если цели предоставления такого участкаизменены на цели, предусматривающие проектирование и строительство(реконструкцию), плата за смену ВРИ отражается в повышенном арендномплатеже за первый год аренды, следующий за изменением целей предоставленияучастка. Основным документом, регламентирующим данный порядок, являетсяПостановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП «Осовершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю вгороде Москве»126 (далее — Постановление Правительства № 273-ПП).Важно отметить, что срок договора аренды, в случае изменения целейиспользованияземельногоучасткапод проектирование и строительство(реконструкцию), сокращается до 6 лет127.
В последующем, после ввода объектовкапитального строительства в эксплуатацию, срок договора аренды может бытьпродлен в установленном законом порядке. Между тем положения действующегоПостановления Правительства № 273-ПП направлены на сокращение рисковзадержки строительства, поскольку каждый дополнительный год аренды подоговору предполагает существенный рост арендных платежей.Размер платы за первый год аренды земельного участка определяетсясогласно Приложениям 1 и 3 Постановления Правительства № 273-ПП. При этоманалогично плате за смену ВРИ для права собственности плата за смену ВРИ дляучастков в аренде зависит от плотности застройки земельного участка,125Там же.
Ст. 7.О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве [Электронныйресурс] : [Постановление Правительства Москвы № 273-ПП; утверждено 25.04.2006 г. : по состоянию на18.06.2013 г.]. – Режим доступа: http://www.ocenchik.ru/docs/1543-ustanovlenie-stavok-arendnoy-platy-zemlumoskva.html (дата обращения: 20.09.2014).127Там же. П.
3.1.126117определяемой как отношение площади всех строений, расположенных наземельном участке, к площади земельного участка, размер арендных платежей(Приложение 1) — от вида функционального назначения.Стоит также отметить, что в п. 3.3. Постановления предусматривается: «Вслучае если на земельном участке планируется реконструкция объекта, врезультате которой площадь объекта капитального строительства увеличится неболее, чем на 20 процентов, арендная плата за первый год срока действиядоговора аренды такого земельного участка рассчитывается в сумме аренднойплаты согласно приложению 1 к настоящему постановлению и ставки аренднойплаты в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка»128.Иначе говоря, фактически плата за смену ВРИ участка составит 5% кадастровойстоимости.Таким образом, анализ формы права, а также источников его оформленияпозволяет наиболее объективно оценить возможность и стоимость измененияВРИ земельного участка и определить нормативно-правовые документы, наоснове которых будут рассчитываться платежи за его смену при рассмотренииальтернативных вариантов использования.Для исследуемого объекта существующая форма права на земельныйучасток — аренда до 2020 г.
накладывает существенное ограничение навозможности его использования, ограниченные текущим использованием.Однако, поскольку существующее законодательство г. Москвы предусматриваетвозможность смены ВРИ земельного участка,данный факт не можетрассматриваться как обременение объекта и позволяет анализировать различныевариантыегоиспользования,новобязательномпорядкесучетомсоответствующих затрат.Как было отмечено выше, земельный участок общей площадью 68 704 кв.м,согласно Генеральному плану города Москвы129, относится к территории одной из128Там же. П. 3.3.Генеральный план города Москвы [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://gpinfo.mka.mos.ru/kniga_2/ (датаобращения: 15.09.2014).129118промышленных зон Западного административного округа.
Согласно данномудокументу,земельныйучастоктакжевходитвзонуреорганизациипроизводственных территорий, а именно «развитие наукоемких производств иадминистративно-деловых функций».Однако анализируемая площадка, согласно существующему Проектупланировки производственной зоны130, не планируется к реорганизации подновые функции.
Тем не менее, учитывая планы по выводу промышленныхпредприятий за территорию г. Москвы, а также планы по сокращению размеровпромышленной зоны, представляется целесообразным рассмотреть функции,которые входят в проект реорганизации, а именно наряду с развитием наукоемкихпроизводств рассмотреть административно-деловые функции.Всоответствиисданнымикадастровогопаспортаипорталаwww.rosreestr.ru земельный участок относится к категории «земли населенныхпунктов», разрешенное использование — «для эксплуатации производственныхзданий и сооружений завода по изготовлению и фасовке молочной продукции».Таким образом, согласно существующему разрешенному использованиюземельного участка, а также планам развития территории города Москвы,законодательно разрешенными видами использования земельного участкаявляются:• производственно-складская функция;• административно-деловая функция.Учитывая тот факт, что исследуемый объект попадает в область развитиянаукоемких производств и административно-деловых функций, можно прийти квыводу,чтовероятностьизменениявидаразрешенногоиспользованияисследуемого земельного участка является высокой.
Высокая вероятностьвозможности редевелопмента также может быть подтверждена уже имеющимисяв130практикеМосквыпрецедентами:например,проектреконструкцииО проекте планировки производственной зоны № 37 «Очаково» [Электронный ресурс] : [ПостановлениеПравительства Москвы № 849-ПП; утверждено 14.09.1999 г.]. – Режим доступа:http://mosopen.ru/document/849_pp_1999-09-14 (дата обращения: 20.09.2014).119промышленной зоны завода «ЗИЛ», одобрение ГПЗУ земельного участка подстроительство жилого и офисно-делового комплекса с социальными объектами натерритории предприятия по производству искусственных кож по адресу:Витебская ул., вл.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
