Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 20

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 20)

Москвы и подлежащая редевелопменту. Выбранный объект можноохарактеризовать как один из наиболее типичных для существующей стадииразвития рынка недвижимости, обеспечивающихвозможность апробациитеоретических и методических предложений.Исследуемый объект представляет собой производственную площадку,расположенную в одной из промышленных зон на западе г. Москвы. Общаяплощадь участка составляет 68 704 кв.м, строений — 48 595,30 кв.м.Оформленный вид права на капитальные строения — собственность, наземельный участок — право аренды до 2020 г. Земельный участок предоставлен варенду для целей эксплуатации производственных зданий и сооружений завода поизготовлению и фасовке молочной продукции.В настоящее время в промышленных зонах Западного административногоокруга осуществляется модернизация промышленных предприятий, ведетсястроительствожилойикоммерческой(преимущественноофиснойиадминистративной) недвижимости.

Так, например, на территории бывшегоОАО «Москирпич» (между Киевским направлением малого кольца железнойдороги, ул. Большая Очаковская, ул. Марии Поливановой и Проектируемымпроездом) возводятся жилые дома.Объект характеризуется хорошей транспортной доступностью: близостьюМКАД, Можайского шоссе. Подъезд к объекту осуществляется по дороге сосреднейинтенсивностьютранспортныхпотоков.Доступностьобъектаобщественным транспортом оценивается как удовлетворительная: ближайшиестанции метро «Кунцевская», «Славянский бульвар», «Юго-Западная» находятсяболее чем в 5 км от объекта. Вблизи объекта располагается железнодорожная111станция, остановки общественного транспорта, следующего к станции метро«Кунцевская».Пешеходнаядоступностьобъектаоцениваетсякакудовлетворительная, что объясняется удаленностью от ближайших жилыхкомплексов и мест массовых скоплений людей.ОбъектграничитспроизводственнымиплощадкамиМосковскогохладокомбината № 14, производителем картонной продукции, винодельческимзаводом.Пограниценепосредственнойобъектаблизостиотпроходитнегожелезнодорожнаярасполагаютсятерриторияветка.ВТЭЦиэлектрическая подстанция.

Таким образом, можно сделать вывод, что объектрасположен в непосредственном окружении предприятиями производственноскладского назначения. На противоположной стороне улицы располагаются двасовременных бизнес-центра класса «В+». Ближайшая жилая застройка находитсяна удалении более 1,5 км.Исследуемый объект, согласно существующему Генеральному плануМосквы, находится на территории промышленной зоны и попадает в границыследующих санитарно-защитных зон119:территории объектов негативного воздействия, для которых указанысанитарно-защитные зоны;расчетные санитарно-защитные зоны;ориентировочные санитарно-защитные зоны, предусмотренные СанПиН2.2.1/2.1.1.1200–03.Близлежащая ТЭЦ, границы которой проходят на удалении менее 300 м отграниц исследуемого объекта, относится к предприятиям II класса опасности,санитарно-защитная зона которых составляет 500 м120. Санитарная зонавинодельческого завода, а также предприятия по производству картоннойпродукции, относящихся к IV классу по СанПиН, составляет 100 м.119Генеральный план г.

Москвы [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://87.245.181.69/data/public/show_map_frame?workmode=4 (дата обращения: 20.09.2014).120О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иныхобъектов» : [Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 : по состояниюна 25.04.2014] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).112Указанныесанитарно-защитныезоныдолжныустанавливатьсякакрасстояние между объектами промышленного назначения и иными объектами,являющимися источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, итерриториями жилой застройки, ландшафтно-рекреационными зонами, зонамиотдыха и другими объектами, связанными с постоянным пребыванием либооздоровлением людей.На территории объекта располагается 23 здания и строения, краткоеописание которых представлено в таблице 7.Таблица 7 – Описание улучшений исследуемого объектаОбъектЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеСтроениеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеЗданиеНазначениеАдминистративныйкорпусОсновнойпроизводственный цехЦех приемки молокаЦехдиетическихпродуктовКотельнаяСкладдиетическойпродукцииСкладстроительныхматериаловГаражКомпрессорная станцияЦех расфасовкиСкладХолодный складКомпрессорнаяПост охраны № 2ОхладительОКССанитарный складРемонтный цехСклад зап.

частейЦех ремонта паллетПост охраны № 4ИтогоПлощадь,кв.м3 030,313 240,2Объем,куб.мСостояние помещений8 181,81 Удовлетворительное46 340,7 Аварийное2 624,911 054,59 Неудовлетворительное2 338,78 185,45 Удовлетворительное1 014,48 434,05 Неудовлетворительное14,238,34 Удовлетворительное27,677,28 Удовлетворительное218,2148,39 034,17 440,68 389,8225,070,0175,050,025,0196,0125,0144,064,048 595763,7519,0533 832,325 298,0431 881,241 125,0210,01 575,0150,075,0588,0500,0432,0192,0179 454НеудовлетворительноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеНеудовлетворительноеАварийноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеНеудовлетворительноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеУдовлетворительноеНеудовлетворительноеУдовлетворительноеИсточник: свидетельства о государственной регистрации прав на объекты.113Эксплуатация завода завершилась в 2008 г. Большинство зданий былопостроено в 1970–1980-х гг.

и нуждается в ремонте и реконструкции. На участкесохранились коммуникации: газ, электричество, водоснабжение от артезианскихскважин, находящихся на противоположной стороне улицы.Детальное изучение местоположения позволяет сформулировать выводыотносительно преимуществ и недостатков расположения объекта исследования,которые могут быть обобщены в формате SWOT-анализа, представленного втаблице 8, а также позволяет определить возможности его использования ицелесообразность перепрофилирования с учетом близлежащей конкуренции иограничений использования, обусловленных окружающей застройкой.Таблица 8 – Анализ сильных и слабых сторон, рисков, перспектив развитияСильные стороныРасположение в ЗАО г.

Москвы,обладающемстатусомнаиболееэкологически чистого района города.Удобная транспортная доступность —близость МКАД, 1-я линия улицы,наличиедвухподъездовсвторостепенныхулиц,наличиесобственной ж/д ветки.Расположение современных бизнесцентров в непосредственной близостиот объекта, а также наличие нанебольшомудалениибольшогоскопления офисных центров, чтосвидетельствуетоначалеформирования зоны административнойзастройки.Перспективы развитияВходеразвитияинициативыПравительства г. Москвы по выводупромышленных территорий за пределыМКАДвозможноизменениеназначения земельного участка.Близостьинновационногоцентра«Сколково»,атакжеразвитиетерриториивкачествеадминистративного центра позволяетсудить о том, что эффективным можетбытьизменениеназначениясуществующего объекта на офисное.Слабые стороныОкружающая застройка представленадействующимипромышленнымипредприятиями,чтоделаетневозможным использование объектадля жилой, социальной, культурнойфункций.Удаленностьотинтенсивныхпешеходных потоков и существующеепромышленноеокружениенепозволяют рассматривать объект дляторговых и развлекательных функций.Расположение объекта в границахсанитарно-защитных зон соседнихпромышленныхпредприятийограничиваетвозможностьегоиспользования под жилье.РискиВысокий уровень конкуренции состороны близлежащих бизнес-центровианалогичныханализируемомуобъектов — старых промышленныхпредприятий, наиболее эффективнымвариантом использования которыхможет быть изменение назначения наадминистративное или повышениеклассапроизводственно-складскойнедвижимости с класса С на класс В.Источник: анализ автора.114Учитывая упомянутые выше факторы, такие как выгодное местоположение,транспортная доступность, промышленная и административная окружающаязастройка, можно прийти к выводу, что наиболее эффективными направлениямииспользованиястоимостнойсуществующиеисследуемогопотенциалобъекта,земельногоулучшения,могутвполнойучастка,статьнамерераскрывающимикоторомрасположеныпромышленно-складскиеиадминистративные функции.Принимая во внимание высокий уровень износа существующих строений(более 40%) и, следовательно, потребность в их реконструкции и капитальномремонте, в соответствии с авторской классификацией, представленной на рисунке1 на стр.

50, можно сделать вывод, что требуется проведение анализа НЭИ дляземельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Всвязи с этим целесообразно перейти к следующим этапам анализа, и в частности канализу критерия юридической допустимости.Для анализа критерия юридической допустимости, в соответствии сразработанными методическими рекомендациями, были изучены следующиегруппынормативно-правовыхправоустанавливающиеидокументовправоудостоверяющиеназемельныйдокументы,участок:кадастровыйпаспорт, генеральный план развития г.

Характеристики

Список файлов диссертации