Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755)

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждениевысшего профессионального образования«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»На правах рукописиАкулова Евгения ОлеговнаСОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ АНАЛИЗАНАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯНЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТОИМОСТНОЙОЦЕНКИСпециальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредитДИССЕРТАЦИЯна соискание ученой степеникандидата экономических наукНаучный руководитель:кандидат экономических наук, профессорИванова Елена НиколаевнаМосква – 20142ОГЛАВЛЕНИЕВВЕДЕНИЕ ..................................................................................................................... 4ГЛАВА 1 ПРИНЦИП НЭИ КАК ФУНДАМЕНТАЛЬНАЯ ОСНОВАОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ................................................................ 131.1Эволюция взглядов на принцип НЭИ в стоимостной оценке, современныйподход к определению его роли и сущности ..........................................................

131.2Гармонизация основных положений принципа НЭИ в международных ироссийских стандартах оценки ................................................................................. 281.3Систематизация характеристик объектов недвижимости, определяющихнеобходимость анализа НЭИ .................................................................................... 48ГЛАВА 2 МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ АНАЛИЗА НЭИОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................

582.1Совершенствование алгоритма практической реализации принципа НЭИ:последовательность и содержание этапов анализа ................................................ 592.2Развитие методик анализа критериев, определяющих выбор вариантаНЭИ ............................................................................................................................ 732.3 Методы анализа НЭИ: условия и особенности применения в российскойпрактике оценки ......................................................................................................... 91ГЛАВА 3 ЭМПИРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ НЭИ И ИНТЕРПРЕТАЦИЯПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ......................................................................... 1093.1Реализация алгоритма анализа НЭИ в российской практике оценкинедвижимости ..........................................................................................................

1093.2Оценка альтернативных вариантов использования по критериямфизической осуществимости и финансовой целесообразности ......................... 1273.3Разработка методики анализа НЭИ с учетом промежуточногоиспользования .......................................................................................................... 1393.4 Результаты эмпирического анализа НЭИ ..................................................... 146ЗАКЛЮЧЕНИЕ .........................................................................................................

158СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ ...................... 163СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ....................................................................................... 1643СПИСОК ИЛЛЮСТРАТИВНОГО МАТЕРИАЛА ........................................... 178Приложение А Лист опроса экспертного мнения по методу анализаиерархий………………………………………………………………...…………….180Приложение Б Расчет объемно-планировочных решений строений согласноразработанной методике.…………………………………………………………….183Приложение В Расчет в рамках анализа критерия финансовойцелесообразности………………………………………………...………………….1884ВВЕДЕНИЕАктуальность темы диссертационного исследования.

Современный этапразвития стоимостной оценки собственности характеризуется более глубокимосмыслением теории и методологии определения ее рыночной стоимости,закреплением фундаментальных принципов в разрабатываемых стандартахоценки, а также распространением новейших методик в практике. Принципнаиболее эффективного использования (далее — НЭИ), практический аспекткоторого реализуется при помощи методов анализа НЭИ, относится к наиболееспорным и наименее разработанным положениям теории и практики оценкисобственности.

Он подразумевает, что величина рыночной стоимости объектаоценки формируется его уникальными характеристиками при условии вариантаоптимального использования, обеспечивающего удовлетворение общественных ипроизводственных потребностей, максимизацию прибыли его владельца и, какследствие, наибольшую стоимость объекта оценки.Обязательность учета принципа НЭИ в оценке рыночной стоимостинедвижимости, заложенная в международных стандартах оценки, закреплена впринятом в сентябре 2014 г.

федеральном стандарте «Оценка недвижимости(ФСО №7)», однако это не прекращает дискуссию в оценочном сообществе вотношении его принципиальной необходимости и процедуры практическойреализации. Отсутствие единого понятийного аппарата, прозрачного и системногометодического инструментария, развитой информационной инфраструктурыосложняет выявление варианта НЭИ объекта для целей оценки его рыночнойстоимости.Таким образом, обязательность реализации принципа НЭИ при оценкерыночной стоимости недвижимости формирует насущную потребность всовершенствовании методов его анализа, конкретизации существующих методики алгоритмов расчета, адаптированных к специфике российского рынканедвижимости.5Степень научной разработанности проблемы.

Принцип НЭИ как один изфундаментальных принципов стоимостной оценки рассматривается главнымобразом в трудах по оценке недвижимости зарубежных авторов: Г.С. Харрисона,Д. Фридмана, Н. Ордуэя, Д.К. Эккерта, В. Киннарда, Д. Рейли, А. Ринга и др., ироссийских авторов: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, И.Л.

Артеменкова,А.Н. Асаула, Е.Н. Ивановой, Е.С. Озерова, С.В. Грибовского, В.И. Петрова,Е.И. Тарасевича, С.П. Коростелева, А.Н. Фоменко, Л.А. Лейфера, Е.Е. Яскевича идр. Высоко оценивая вклад ученых в развитие подходов и методов стоимостнойоценки недвижимости, следует отметить, что освещение НЭИ в их трудах носитобщий характер, не содержит четких комплексных методик его практическойреализации. Прикладной аспект принципа НЭИ, реализуемый посредствоманализа альтернативных вариантов использования, в трудах отечественных изарубежных авторов сводится преимущественно к описанию краткого алгоритма,не содержит обоснования целесообразности и области его применения, а такжеограничений, обусловленных российскими условиями стоимостной оценки.В последнее десятилетие в российской научной литературе возрос интерес кпроблемам практической реализации принципа НЭИ. Концептуальные вопросыпроведения анализа в условиях российского рынка недвижимости освещаются втрудах Е.С.

Озерова, А.Н. Фоменко, С.А. Смоляка, В.В. Григорьева; прикладныеаспекты решения проблем анализа в условиях закрытости рынка, неразвитойинформационнойинфраструктуры,высокойстепенинеопределенностирассматриваются С.В. Пупенцовой, С.П. Коростелевым, И.В. Мунерманом,В.Т. Александровым,рекомендациипоЕ.С. Озеровым,совершенствованиюЕ.Е.Яскевичем.отдельныхИмиэтаповразработаныанализаНЭИ,направленные на повышение качества оценочных услуг.В диссертационных работах Е.В. Губарева и С.В. Грунова изучаютсявопросы анализа НЭИ в контексте проблем общехозяйственного управления иэффективности использования ресурсов.

Практическую значимость представляетработа М.Н. Петровой, в которой исследуются количественные и качественныеметоды анализа НЭИ. Однако предлагаемые экономико-математические модели6имеют ряд ограничений при их использовании в практической деятельности,требуют адаптации к современным реалиям рынка недвижимости и оценочнойдеятельности в России, а также инсталляции в комплексный алгоритм.Таким образом, существующие трактовки принципа НЭИ требуютосмысленияиуточнениявсоответствиисосновнымитенденциямисовершенствования стандартов и методов стоимостной оценки недвижимости,современный уровень развития которых диктует необходимость разработкикомплексного алгоритма анализа с использованием актуальных для российскихусловий оценки методов.Цельизадачисовершенствованиеисследования.методическогоЦельюисследованияинструментарияявляетсяанализаНЭИ,обеспечивающего повышение корректности стоимостной оценки недвижимости.Для достижения цели исследования в работе были поставлены следующиезадачи: уточнитьсодержаниепонятияпринципанаиболееэффективногоиспользования и процедуры его практической реализации, аргументироватьнеобходимость его обязательной имплементации в стоимостную оценкунедвижимости; рассмотреть существующую классификацию объектов недвижимости ипроанализировать возможность введения нового признака, группирующегообъекты по степени необходимости и детальности анализа НЭИ; проанализировать специфические особенности рынка недвижимости Россиис целью выявления наиболее острых проблем и совершенствования алгоритмаанализа НЭИ и приемов его практической реализации; разработатьметодическиерекомендации,учитывающиеспецификуроссийского рынка недвижимости, по практической оценке базовых критериеванализа: юридической допустимости, физической осуществимости и финансовойцелесообразности; исследовать методы анализа НЭИ, разработать рекомендации и оценить7эффективность их практического применения в российской практике оценки.Объектом исследования является принцип НЭИ как имманентнаясоставляющая стоимостной оценки недвижимости.Предметомисследованияявляетсяметодическийинструментарийпрактической реализации принципа НЭИ при оценке рыночной стоимостиобъектов недвижимости.Теоретической и методологической основой исследования являютсяключевые положения экономической теории и системного анализа, а такжевыводы, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теориистоимостной оценки и инвестиционного анализа, в частности по оценкестоимостинедвижимогоимущества,бизнеса,оценкиэффективностиинвестиционных проектов, ценообразования в строительстве.Фундаментальность исследуемого принципа обусловила потребность вприменениивработеобщенаучныхтеоретическихметодовпознания(исторического, аналитического, синтетического, методов дедукции и системногоанализа и др.), а также современных методов экономического и математическогоанализа: экспертных оценок, анализа иерархий, метода сценариев, финансовогомоделирования, группировки, табличного представления данных и др.Информационной базой исследования послужили аналитические обзорырынков недвижимости, научные доклады конференций и семинаров по тематикеисследуемой проблемы, аналитические материалы периодических изданий, атакже справочные и аналитические ресурсы сети Интернет, законодательные инормативные акты Российской Федерации, отчеты об оценке рыночной стоимостиобъектов недвижимости, собственные исследования и расчеты автора.Область исследования.

Характеристики

Тип файла PDF

PDF-формат наиболее широко используется для просмотра любого типа файлов на любом устройстве. В него можно сохранить документ, таблицы, презентацию, текст, чертежи, вычисления, графики и всё остальное, что можно показать на экране любого устройства. Именно его лучше всего использовать для печати.

Например, если Вам нужно распечатать чертёж из автокада, Вы сохраните чертёж на флешку, но будет ли автокад в пункте печати? А если будет, то нужная версия с нужными библиотеками? Именно для этого и нужен формат PDF - в нём точно будет показано верно вне зависимости от того, в какой программе создали PDF-файл и есть ли нужная программа для его просмотра.

Список файлов диссертации