Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 3

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 3)

Различие между подходами обусловленотой позицией рынка, с которой происходит оценка: в доходном подходе этопозиция потенциального покупателя; в затратном — потенциального продавца;сравнительный подход отражает позиции обеих сторон сделки и сложившиесярыночные тенденции. Каждая из сторон рыночной сделки действует исходя изопределенных мотивов и целей, которые необходимо проанализировать и учестьпри оценке стоимости объекта.

Реализация данного процесса находит своеотражение в следовании фундаментальным экономическим основам, выраженнымв принципах стоимостной оценки, которые объединены в четыре группы,различающиеся источниками и видом зависимости стоимости объекта оценки отхарактеристик и взаимосвязей компонентов в составе этого объекта, отвзаимосвязейобъектасрыночнойсредой,отособенностейинтересовпользователей этого объекта.1.Принципы, основанные на представлениях пользователя о полезностиобъекта:полезность—способностьпотенциального пользователя.объектаудовлетворятьпотребности14замещение — разумный покупатель не станет платить за объект суммубольшую, чем та, за которую можно купить или создать объект сэквивалентной полезностью;ожидание — стоимость объекта зависит от ожиданий покупателяотносительно полезности и выгоды, которую он получит от владенияданным объектом в будущем.2.Принципы, связанные с эксплуатационными характеристиками объекта:остаточная (добавочная) продуктивность земли — земля является одним изфакторов производства и отличается от всех остальных своей качественнойпостоянностью и неизменностью местоположения, в то время как тридругих фактора производства имеют свойство амортизироваться и,следовательно, требуют воспроизводства.

Ввиду этого при анализедоходности объекта собственности в первую очередь требуется выделить тесредства, которые обеспечат простое воспроизводство данных факторов.Оставшиеся после этого средства могут быть отнесены к постоянной частилюбого объекта — земле. Таким образом, весь добавочный продукт,создаваемый в ходе производства, формируется за счет земли;принцип вклада — вклад основных факторов производства в стоимостьобъекта может быть неравноценным; ценность вклада того или иногофактора производства может быть определена как изменение стоимостивсего объекта при добавлении или изъятии из него указанного элемента;принцип сбалансированности — создание любого объекта сопряжено спривлечением основных факторов производства: труда, земли, капитала ипредпринимательских способностей, оптимальность использования которыхобеспечивает данный принцип;принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — подразумевается, чтоза достижением определенного порога эффективности может последоватьсокращение эффективности использования объекта.3.Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды:15принцип зависимости (внешних факторов) отражает зависимость стоимостилюбого объекта от характеристик окружающей среды — общих тенденций вэкономике и частных характеристик (местоположения, инженерногооснащения и т.п.);принцип соответствия учитывает влияние на стоимость объекта степенисоответствия его основных характеристик запросам и предпочтениямрынка, под которыми в данном случае подразумеваются как предпочтенияспроса, так и тенденции развития законодательства на конкретном рынке;принципспросаипредложенияпредполагает,чтостоимость,аследовательно, и цена товара или услуги зависят от соотношения спроса ипредложения на рынке; равновесной ценой называют такую цену, прикоторой объем предложения на рынке будет равен объему спроса;принципконкуренциисобственности—сказываетсянаформированииналичиеконкурентовстоимостинарынкеобъектаиихэффективность ведения дел, выражающаяся в доходности объектовсобственности;принцип рыночных изменений отражает закономерности изменения рынка вцелом, которые сказываются на непостоянстве стоимости.4.Принцип НЭИ: потребность в оптимальном использовании любого объектасобственности, возможном лишь при совокупном взаимодействии трех первыхперечисленныхгрупппринциповстоимостнойоценки,выражаетсявсуществовании принципа НЭИ, синтезирующего и агрегирующего остальныеположения оценки рыночной стоимости.Наформированиедеятельностиоказалапонятийногосущественноеаппаратавлияниевроссийскойзарубежнаяоценочнойэкономическаялитература, переведенная с английского языка в середине 1990-х годов.Исследуемое понятие, которое по-прежнему остается предметом дискуссий,впервые появилось в монографии Г.

Харрисона, где фигурирует термин «лучшее16и наиболее эффективное использование»1 (от англ. «highest and best use»). Черезнесколько лет в монографии Д. Фридмана и Н. Ордуэя2 тот же термин былпереведен как «наилучшее и наиболее эффективное использование» и долгоевремя использовался российскими авторами в профессиональной литературе.Дословный перевод составляющих иностранного понятия «highest and bestuse» означает «наивысшее и лучшее использование». Поскольку считается, чтокритерием наивысшегоиспользованиявыступаетколичественнаяоценка,выражающаяся в обеспечении наивысшей стоимости объекта, а лучшего —качественная оценка, которая может быть оценена через характеристику «лучше»или «хуже», появилось первое переводное определение «лучшее и наиболееэффективное использование». Последнее заключение содержится, например, встатье В.В. Григорьева3, посвященной проблеме корректности использованияпонятия НЭИ и доказательству необходимости возврата к определению «лучшееи наиболее эффективное использование».Позиции относительно необходимости применения трактовки «наилучшее инаиболее эффективное использование» по-прежнему придерживается Е.С.Озеров4, утверждающий, что сокращение определения до НЭИ приводит кискажению сущности принципа, поскольку необходимо анализировать не толькокритерий наибольшей эффективности (оцениваемый с позиции максимальнойстоимости), но и критерий наилучшего использования, обеспечивающиймаксимальное удовлетворение текущих потребностей рынка.

Однако позднееавтор отмечает, что «в Международных стандартах оценки (МСО) используетсяукороченное словосочетание — наиболее эффективное использование (НЭИ), нотам же приводится уточненное понятие, аналогичное приведенному вышесловосочетанию ННЭИ … В связи с этим можно рассматривать словосочетание1Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: учеб. пособие. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. С. 44.Фридман Д., Ордуэй Н.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. С. 270.3Григорьев В.В., Григорьева Г.В. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимостив процессе оценки ее рыночной стоимости [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://www.isa.ru/proceedings/images/documents/2014-64-2/t-14-2_70-76.pdf (дата обращения: 19.09.2014).217«наиболее эффективное использование» и аббревиатуру НЭИ как условное(краткое) обозначение ННЭИ»4.Противоположной точки зрения придерживается С.П. Коростелев5, которыйдоказывает, что корректнее использовать формулировку НЭИ, посколькукритерий наибольшей эффективности поддается численному вычислению, в товремякаккритериилучшегоиспользованиянеконкретизированыи,следовательно, возможности их анализа существенно размыты.

Его мнениесовпадает с мнением составителей русского перевода Международных стандартовоценки (6-е издание, 2003 г., и последующие издания), в которых используетсяпонятие «наиболее эффективное использование»6.На наш взгляд, для корректного определения требуется осмыслениекритериев отнесения к наиболее эффективному использованию.Эффективность — это «одно из наиболее общих экономических понятий, неимеющих пока, по-видимому, единого общепризнанного определения. Это однаиз возможных (важнейшая, но не единственная!) характеристика качестванекоторой системы, в частности, экономической, а именно ее характеристика сточки зрения соотношения затрат и результатов функционирования системы. Взависимости от того, какие затраты и особенно — какие результаты принимаютсяво внимание, можно говорить об экономической, социально-экономической,институциональной, социальной, экологической эффективности»7.Таким образом, эффективность представляет собой многогранное понятие,которое включает в себя не только критерий наивысшей стоимости, но и иныерезультаты, которые могут быть выражены через степень соответствия заданнымпараметрам системы.

Иными словами, понятие наибольшей эффективностивключает в себя параметр «лучшего использования», так как позволяет оценить4Озеров Е.С. Нормативное обеспечение выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использованияобъекта оценки при определении его рыночной стоимости // Имущественные отношения в РФ. 2010. № 3 (102).С. 76.5Коростелев С.П. Определение НЭИ при оценке недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://www.valnet.ru/m7-308.pdf (дата обращения: 12.09.2014).6Международные стандарты оценки: 6-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2003. С.

Характеристики

Список файлов диссертации