Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Последнее обусловлено тем, что ключевые предпосылки неоклассическойтеории, лежащей в ее основе, все чаще критикуются. Моделированиеэкономических процессов в рамках неоклассики должно осуществляться впредположении о доступности и открытости всей информации, о полностьюрациональном поведении людей, об осуществлении деятельности в условияхсовершенной конкуренции, определенности и без учета возможных рисков, чтопротиворечит реалиям современной экономики. Ввиду этого возникли новыенаправления неоклассической экономической теории, основной целью которыхбыло преодоление излишней абстрактности первоначальной модели и уход отконцепции полной рациональности.
Несмотря на их развитие, проблемыдоступности и открытости информации, актуальности модели рациональногоповедения людей и возможности функционирования в условиях совершеннойконкуренции так и не нашли комплексного решения. В связи с этимцелесообразность применения фундаментальных предпосылок неоклассическойшколы к прикладным направлениям экономической науки все чаще ставится подсомнение. В стоимостной оценке это проявляется, в частности, в критикепринципа НЭИ, заключающейся в нецелесообразности его практическойреализации в сложившихся рыночных условиях и применении к моделированиюрыночной ситуации.Мнение о том, что принцип НЭИ в современной практике являетсянедостижимым «эталоном», выражают такие известные в оценочном сообществеавторы, как А.И.
Артеменков и В.В. Михайлец, рассматривающие вопросы его23применения к оценке неликвидных и низколиквидных объектов, т.е. большинстваобъектов недвижимого имущества в России, не имеющих массового и широкогорынка12. Авторы также обращаются к вопросу несоответствия принципа НЭИдефиниции рыночной стоимости, заложенной в федеральных стандартах оценки(далее — ФСО), где говорится, что рыночная стоимость — это наиболеевероятная цена. Наиболее вероятная цена, очевидно, предполагает наиболеевероятное использование, т.е.
так называемое «среднерыночное» использование.Авторы пишут: «При чем же тут принцип НЭИ, который свидетельствует обучете максимальных цен реализации или цен предложения в контекстеопределения рыночной стоимости?»13.Американский ученый В. Киннард также отмечает: «Современная позициявозрастающего числа авторов в области принятия решений, инвестиций и оценкинедвижимого имущества заключается в том, что типичный покупатель илиинвестор в средства производства не является максимизатором. По крайней мере,максимальная прибыль служит не единственным критерием.
В результатенаиболее эффективное использование (НЭИ) теперь стало расцениваться какнедостижимый стандарт для измерения рыночного поведения или при анализепринятия индивидуальных решений; НЭИ стало подвергаться сомнению даже кактенденция»14.Н.В. Волович придерживается точки зрения о том, что в настоящее времяпринцип НЭИ, в его текущем понимании оценочным сообществом, наиболееприменим к определению не рыночной, а инвестиционной стоимости: «Можносогласиться со многими теоретиками и практиками, особенно сейчас, в периодсильной турбулентности рынков, что наилучшее и наиболее эффективноеиспользование направлено на повышение точности прогнозной (инвестиционной)Артеменков А.И., Михайлец В.В.
Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценкистоимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://do.gendocs.ru/docs/index-33162.html (дата обращения:06.05.2013).13Там же.14Киннард В. Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества // Вопросы оценки. 2008. №1. С. 5.1224стоимости,аненепосредственнорыночной»15.Помнениюавтора,прогнозирование, с которым неизбежно связан анализ НЭИ в его классическомпонимании, носит слишком высокую погрешность. В связи с этим болеекорректно реализовывать исследуемый принцип при оценке рыночной стоимостине путем применения существующих методов, основанных на доходном подходе,который, по мнению автора, слабо применим в российских условиях оценки, апутем более тщательного исследования рыночных данных и их правильнойинтерпретации при сопоставлении объекта оценки с аналогами в сравнительномподходе.
Классические же методы анализа НЭИ, связанные с прогнозированием,имеют большее отношение к определению инвестиционной стоимости, и,следовательно, принцип, построенный на применении данных методов, такжеотносится к определению инвестиционной, а не рыночной стоимости.В то же время можно выделить и сторонников обязательного учетапринципа НЭИ с применением классических методов его анализа, основанных напрогнозировании, при оценке рыночной стоимости. Так, большой вклад вразвитие теории и практики анализа НЭИ вносит Е.С. Озеров — автор такихработ, посвященных в том числе анализу НЭИ, как монографии «Экономическийанализ и оценка недвижимости», «Экономика и менеджмент недвижимости»,научныхстатей«Опринципенаилучшегоинаиболееэффективногоиспользования объекта оценки», «Нормативное обеспечение выбора вариантанаилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки приопределении его рыночной стоимости» и др.
Автор рассматривает теоретическиеаспекты принципа НЭИ, анализирует его понятийный аппарат, а также предлагаетприкладныеинструментыанализа,позволяющиеучитыватьрискинеопределенность, различные сценарии моделирования и др. В целом, анализируяработы Е.С. Озерова, можно утверждать, что они дали существенный толчокпоследующему развитию методов анализа НЭИ.
Большинство обозначенных в его15Волович Н., Кляйбер В. О необходимости активного участия самих оценщиков в формировании болеепрозрачного рынка недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://smao.ru/files/magazine/2009/01/6473.pdf (дата обращения: 15.09.2014).25трудах актуальных направлений исследований в сфере анализа НЭИ изучаются вработах С.В. Пупенцовой.Результаты исследований С.В. Пупенцовой в области анализа НЭИопубликованы как в форме отдельных разделов монографии «Модели иинструменты в экономической оценке инвестиций»16, так и в форме научныхстатей17. Основными вопросами, связанными с анализом НЭИ, которыеисследованы в работах автора, являются:выбор оптимальных параметров застройки земельного участка для целейанализа НЭИ с учетом принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи;применение методов теории игр, анализа сценариев, метода имитационногомоделирования к анализу НЭИ для целей повышения достоверностиполучаемых результатов.Таким образом, исследования С.В.
Пупенцовой представляют большойинтерес как с точки зрения теоретических разработок (впервые предложеноприменение метода имитационного моделирования к решению проблемы выбораварианта НЭИ, теории игр — к анализу оптимальности застройки территории идр.), так и с практической точки зрения.Большой интерес с точки зрения научной разработанности проблем анализаНЭИпредставляеттакжемонографияВ.Т.Александрова18,вкоторойрассмотрены вопросы взаимодействия результатов анализа НЭИ с оценочнымиподходами, а также практический аспект их применимости к оценке рыночнойстоимости. Особое внимание уделено методологии оценки устареваний зданий исооружений и использованию принципа НЭИ в затратном и сравнительномподходах. Отдельная глава работы В.Т.
Александрова посвящена вопросамПупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб.: МКС, 2007. С.123–135.Пупенцова С.В. Выбор наиболее эффективного варианта инвестиций на рынке недвижимости в условияхнеопределенности [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.spbgpudreem.ru/download/files/tezisy2013/pupentsova1.pdf (дата обращения: 10.09.2014); Пупенцова С.В., Бахмистова Т.М.Влияние объемно-компоновочных решений здания на стоимость свободного земельного участка [Электронныйресурс]. Режим доступа: http://www.spbgpu-dreem.ru/download/files/tezisy2012/bahmistova.pdf (дата обращения:10.09.2014); Пупенцова С.В., Подлесных М.В.
Анализ зависимости стоимости свободного земельного участка отвысоты строения и площади застройки [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.spbgpudreem.ru/download/files/tezisy/podlesnih.pdf (дата обращения: 10.09.2014).18Александров В.Т. Оценка устаревания и Наиболее Эффективного Использования недвижимости. СПб.: СтройИздатСЗ, 2010. 330 с.161726анализа НЭИ. В ней делается акцент на определении объемно-планировочных иконструктивных решений и выборе наиболее оптимального среди них.Нарядусразвитиемклассическихметодованализа,всебольшеераспространение получают методы, основанные на моделях, применяемых приоценке бизнеса и финансовых инструментов. Немалое внимание вопросуактуальности принципа НЭИ в условиях современного ценообразования уделенов публикации С.П.
Коростелева19. Автор рассматривает проблемы практическойреализации принципа НЭИ, предлагая при анализе в первую очередь опираться накритерии рациональности и вероятности. Между тем отмечается, что наибольшаяпогрешностьрасчетоввозникаетнаэтапеисследованияфинансовойосуществимости, так как проведение вычислений соответствующей точностидаже по двум-трем рассматриваемым вариантам требует больших знаний итрудозатрат. Точность таких расчетов, как правило, не может удовлетворятьтребованиям достаточности и надежности. Таким образом, может ли идти речь онаиболее вероятном использовании, которое, по мнению автора статьи, лежит воснове определения наиболее эффективного варианта использования?Для целей устранения недостатков существующих методов анализа НЭИС.П.
Коростелев исследует методы, основанные на современной теорииопционного ценообразования. Если говорить о применении вероятностныхмоделей к оценке, то Коростелев С.П. выступает против них: «При проведенииэтих детерминированных расчетов мы исходили из того, что все входныепараметры являются фиксированными. На самом деле они находятся вопределенном диапазоне. Применить же вероятностные методы для этой стадиирасчетов нецелесообразно из-за их большой сложности»20. Методы теории оценкиреальных опционов к анализу НЭИ также описываются в статье И.В.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
