Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 4
Текст из файла (страница 4)
6.7Лопатников Л.И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. М.: Дело,2003. 520 с.18его как с точки зрения экономической эффективности (например, черезнаивысшую стоимость), так и с позиции соответствия другим параметрам:текущим тенденциям спроса и предложения, нормам градостроительства,эффективности использования территории и т.д.В результате, на наш взгляд, в современной теории оценки наиболеекорректна формулировка данного принципа как принципа наиболее эффективногоиспользования, включающая критерий лучшего использования.Для того чтобы понять суть принципа, изучаемого в контексте даннойработы,необходимообратитьсякфундаментальнымпредпосылкамегоформирования.Фундаментальной предпосылкой современной экономической теорииявляетсярациональностьповеденияэкономическихсубъектовивсейэкономической системы в целом.
Понятие рациональности является скореефилософской категорией, однако со временем оно достаточно прочно вошло вобласть исследований экономической теории, психологии и других наук.В основе современной экономической мысли лежит неоклассическаятеория, сформулированная под влиянием классической и маржиналистской школ.Первым ученым, положившим определенное представление о человеческойприроде в основу целостной теоретической системы, является А. Смит. Еготрактовка поведения человека, опирающаяся на своекорыстный интересиндивидуума, выделила классическую экономическую теорию из моральнойфилософии, более широко трактовавшей человеческую мотивацию8.Классическая экономическая теория основана на модели экономическогочеловека, поведением которого движут два основных мотива: «своекорыстныйинтерес и склонность к обмену»9.Модельэкономическогочеловекаполучиларазвитиевпериодмаржиналистской революции.
Сформулированные Г.Г. Госсеном несколько ранее8Модель человека в экономических теориях [Электронный ресурс]: Часть 1. Модель экономического человека.Режим доступа: http://becmology.ru/blog/economy/human_model01.htm (дата обращения: 06.05.2013).9Там же.19начала маржиналистской революции положения теории предельной полезностипозволили впервые применить модель человека, максимизирующего полезность(рационального максимизатора), для целей решения проблемы ценности вэкономической теории. В последующем маржиналисты (У.
Джевонс, Л. Вальрас иК. Менгер) рассматривали экономическую среду как устойчивое равновесноесостояние, где равновесие обеспечивалось за счет оптимальности данногосостояния для каждого экономического субъекта, когда каждый из нихруководствуется принципом максимизации полезности и прибыли. В отличие отэкономистов-классиков, маржиналисты пытались обосновать ценообразование нес точки зрения потраченных ресурсов (издержек производства), а с точки зренияполезности, которую могут принести товары их покупателю, что можно отнести кнедостаткам их подхода.А. Маршалл в рамках неоклассической экономической теории синтезировалмодели ценообразования классической и маржиналистской школ, рассматриваяформирование равновесной цены под влиянием как издержек производства, так ипредельной полезности.
В своих работах А. Маршалл не ограничился одниммотивом, лежащим в основе максимизирующей деятельности человека, а выразилвсе другие мотивы через денежную интерпретацию. Так как он пыталсясинтезировать два научных направления, ему в итоге не удалось избежатьприменения модели рационального максимизатора, «соизмеряющего стремлениек удовольствиям, от которого зависит размер спроса, и необходимые для ихдостижения тяготы (они регулируют размер предложения)»10.
Основнымипроблемами неоклассической теории являлись: высокая степень абстракции;отсутствие ограничений на доступ к информации; предположение о том, чтоповедение каждого участника не зависит от поведения остальных участниковрынка; невозможность учесть фактор неопределенности и риска, а такжеограниченные возможности человеческого интеллекта. В последующем дляустранения перечисленных проблем были разработаны теории игр, ожидаемой и10Модель человека в экономических теориях [Электронный ресурс]: Часть 1.
Модель экономического человека.Режим доступа: http://becmology.ru/blog/economy/human_model01.htm (дата обращения: 06.05.2013).20предельной полезности и др. Последнее позволило сохранить лидирующиепозиции неоклассики в современной экономической мысли. Стоимостная оценка,основанная на ключевых предпосылках неоклассической экономической теории,включила в себя ее основные идеи и модели. В частности, в ее основу легламодель рационального максимизатора, стремящегося оптимизировать своюдеятельность идостичьнаилучшихрезультатов,получивтеоретическоеобоснование в форме принципа НЭИ.Таким образом, исследуемый принцип обусловлен использованием всовременной экономике модели рационализатора, основной целью которогоявляется максимизация выгоды, получаемой от использования имеющихсяресурсов. Поэтому сущность принципа НЭИ заключается в том, что рыночнаястоимостьформируетсяисходяизуникальныххарактеристикобъекта,определяющих вариант его оптимального использования под действием силспроса и предложения, сложившихся на дату оценки, заинтересованных вмаксимизации собственной выгоды.Принцип НЭИ максимально реализуется в оценке недвижимости, чтообусловлено ее особенными природными характеристиками.
В основе стоимостикаждого объекта недвижимого имущества лежит стоимость земельного участка.Любые улучшения земельного участка, относящиеся к объектам недвижимогоимущества вследствие их прочной связи с землей и невозможности перемещениябез нанесения несоразмерного ущерба, тем не менее могут быть демонтированы,снесены, реконструированы или перепрофилированы под варианты, отвечающиетекущимпотребностям«двойственность»рынка.объектовВэтомпроявляетсянедвижимости:такназываемая«Недвижимостьвсегдадвухкомпонентна. Высказывая мнение о ее стоимости, нужно понимать, что онавсегда состоит из двух частей: с одной стороны, это постоянная составляющая,имеющая неизменную топографическую привязку, форму и площадь, а с другойстороны — то, что мы деликатно называем «улучшениями», понимая, что нечто,возведенное на участке земной поверхности, не всегда соответствует видению21рынка, сложившемуся на дату оценки»11.
Таким образом, оценка рыночнойстоимости недвижимости предполагает выявление варианта НЭИ земельногоучастка, независимо от того, имеются ли на нем улучшения, в целях определениярыночнойстоимостисучетомвариантаиспользования,максимальнореализующего его стоимостной потенциал.Проведенный анализ зарубежной и российской научной литературы, атакже стандартов оценки показал, что в них содержится большое количествотрактовок НЭИ объектов недвижимости, отвечающих четырем ключевымкритериям:юридическойфинансовойдопустимости,целесообразностиНеудовлетворительноеиградостроительноефизическойосуществимости,максимальнойэффективности.планированиеиизменяющаясяконъюнктура рынка требуют уточнения данного понятия с позиции соответствиярыночным условиям, сложившимся на дату оценки, а текущие тенденцииразвитиястоимостнойоценкидиктуютнеобходимостьподчеркнутьегофундаментальность.Принцип НЭИ — базовое положение теории оценки рыночной стоимостинедвижимости, величина которой должна определяться исходя из предположенияо ее НЭИ — использовании конкурентном, востребованном рынком иобоснованномнадатуоценки,отвечающимкритериямюридическойдопустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности имаксимально реализующим стоимостной потенциал свободного или застроенногоземельного участка.Практическая реализация принципа НЭИ состоит в анализе эффективностиварианта использования недвижимости, сложившегося на дату оценки (далее —анализ НЭИ).
Данную процедуру принято выделять в самостоятельный иобязательный этап, предшествующий расчету рыночной стоимости методамидоходного, сравнительного и затратного подходов. По мнению автора, анализНЭИ — это процедура стоимостной оценки, обеспечивающая практическую11Леонтьев Ю.Б. Об избавлении от «детских» болезней. Современный этап работы над методическимобеспечением профессиональной оценки // Вопросы оценки. 2008.
№ 1. С. 47.22реализацию фундаментального принципа оценки рыночной стоимости —принципа НЭИи заключающаяся в исследовании эффективности вариантаиспользования объекта недвижимости, сложившегося на дату оценки, и егосопоставлении с альтернативными вариантами использования с целью выявленияспособа, максимизирующего стоимость земельного участка.В настоящее время в оценочной деятельности наблюдается ряд проблем,заключающихся, в том числе, в отсутствии единого мнения относительнонеобходимости учета принципа НЭИ на современном этапе развития стоимостнойоценки.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
