Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 10

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 10)

Поскольку рынок недвижимости России преимущественнохарактеризуется нестабильностью, спецификой законодательного регулированиянорм градостроительства и зонирования, а также слабо развитой информационнойинфраструктурой, согласно существующим тенденциям оценочной практикитребуется проведение анализа НЭИ при проведении оценки рыночной стоимости,однако объемы его применимости должны быть ограничены ожидаемымирамками достоверности достигаемых результатов.

Для этих целей представляетсяцелесообразнымизучитьспецифическиеособенностинедвижимостиисформулировать ключевые положения, отражающие специфику реализациианализа НЭИ при проведении стоимостных оценок в РФ, что предопределилосодержание следующего раздела диссертационного исследования.46Таблица 2 – Сравнение взглядов на принцип НЭИ в нормативно-правовых и рекомендательных документахБаза/ цельоценки60МСО 2013,RICS 2014Рыночнаястоимость(РС)ДолжнаотражатьНЭИобъектаоценкиСправедли ваястоимость(оценка дляцелейфинансовойотчетности)Наиболеесопоставимо срыночнойстоимостьюи такжетребуетпроведенияанализаНЭИ61TEGOVA2012, 7ИзданиеДолжнаотражатьНЭИ объектаоценкиОцениваетсяисходя изНЭИобъектовоценки(согласноопределениюсправедливойстоимости вМСФО 1362)USPAP2012-2013ФСОДолжнаоцениватьсяисходя изНЭИобъектаоценкиАнализ НЭИ являетсянеотъемлемойсоставляющей оценкирыночной стоимостинедвижимого имуществаПонятиесправедливойстоимостиотсутствуетвстандартахПонятие справедливойстоимости отсутствует встандартахСтандарты СРОНЭИ длянедвижимогоимуществапроводится всоответствии собщеустановленнымалгоритмомИнформация встандарте отсутствуетМетодики ирекомендации в РФНЭИ для земельныхучастков проводится всоответствии собщеустановленнымалгоритмом вобязательном порядке60Для выполнения такихоценок специалистыопираются натребования МСО иМСФООб утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков [Электронный ресурс] : [Распоряжение Минимущества РФ №68-р : принято 06.03.2002: по состоянию на 31.07.2002 ] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).61Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».62Там же.47Продолжение таблицы 2Оценка дляцелейзалогаTEGOVAUSPAP2012, 7ФСО2012-2013ИзданиеПроводится на базеИнформация Информация в стандартерыночной стоимости,в стандарте отсутствуетотражающей НЭИ, либоотсутствуетопределяемой исходя из НЭИобъекта оценкиМассоваяоценкаИнформация в стандартеотсутствуетБаза/ цельоценкиМСО 2013,RICS 2014Проводитсяисходя изНЭИобъектаоценкиПреимущественнопредставлена кадастровойоценкой.

Кадастроваяоценка имуществапроводится исходя из егофактическогоиспользования, НЭИ неучитываетсяИсточник: анализ автора.Стандарты СРОБаза/ цель оценкиИнформация встандарте отсутствуетСогласнорекомендациямбанковского сектора,оценке полежит, какправило, рыночнаястоимость. НЭИ следуетпроводить только вслучае, если текущееиспользование объектаочевидно является ненаиболее эффективным.При этом требуетсясогласование такогорешения спредставителем банкаПринцип НЭИ неупоминается врекомендациях, исходяиз чего можно сделатьвывод, что анализ НЭИв рамках массовой и, вчастности, кадастровойоценки, не проводитсяИнформация естьтолько в стандартахРОО. Массоваяоценка проводится набазе рыночнойстоимости исходя извсехсоответствующихпредпосылок ипринципов.Следовательно можносудить оприменимостипринципа НЭИ481.3Систематизация характеристик объектов недвижимости,определяющих необходимость анализа НЭИКак отмечалось ранее, рынку недвижимости России присущи такиеособенности, как высокая степень закрытости, повышенный уровень рисков инеопределенности, специфика градостроительного регулирования.

Также врезультате проведенного анализа были выявлены следующие черты, характерныедля рынка недвижимости большинства городов РФ:неоднородность застройки по возрастным характеристикам;наличие большого числа объектов незавершенного строительства;преобладаниезастройки,требующейсносаилиреконструкции,висторических центрах городов;разнообразие объектов недвижимости с точки зрения функциональногоназначения, даже в рамках одного и того же типа.В силу вышеперечисленных особенностей на существующей стадииразвития рынка требуется дифференцированный подход к анализу НЭИ данныхобъектов.

Современный этап развития стоимостной оценки, а также выводы онеобходимости практической реализации принципа НЭИ и потребности взакреплении данного факта в разрабатываемых нормативных документахобусловливают потребность в дополнении существующих классификаций новымпризнаком — «необходимость и степень детальности анализа НЭИ».На основании проведенного исследования было выявлено, что для объектовнедвижимости в зависимости от исходных данных возможно проведение одногоиз четырех вариантов анализа.1.Анализ НЭИ для земельного участка как условно свободного и ссуществующими улучшениями.2.Анализ НЭИ для земельного участка как свободного.3.Анализ НЭИ для земельного участка с существующими улучшениями.4.Анализ НЭИ не требуется.49Исследование и обобщение существующих классификаций с позициигруппировки недвижимого имущества по указанному признаку позволиливыделить пять ключевых характеристик, расположенных в иерархическойпоследовательности, изучение которых позволяет определить необходимость истепень детальности анализа НЭИ.1.Происхождение:естественные объекты — свободные земельные участки;искусственные объекты — земельные участки с улучшениями.2.Пригодность улучшений к эксплуатации:пригодные к эксплуатации — износ менее 80%;непригодные к эксплуатации — износ более 80%.3.Делимость:неделимый единый комплекс — здания с земельными участками;составная часть неделимой вещи (жилые и нежилые помещения).4.Физическое состояние улучшений:объекты незавершенного строительства;здания,требующиереконструкциииликапитальногоремонта,—физический износ от 40 до 80%;здания, пригодные к эксплуатации,— физический износ от 20 до 40%;новое строительство или реконструкция — износ менее 20%.5.Функциональное назначение объекта недвижимости:жилые объекты;объекты коммерческого назначения;социальные объекты.Схематическая интерпретация полученных результатов представлена нарисунке 1, после которого приводятся пояснения и доказательства полученныхвыводов.50ПроисхождениеЗУ с существующимиулучшениямиСвободные ЗУ*Улучшения, не пригодные кэксплуатации (износ > 80%)Неделимыйединый комплекс(здания сучастками)Анализ НЭИ длясвободного ЗУАнализ НЭИ длясвободного ЗУ иЗУ ссуществующимиулучшениямиУлучшения, пригодные кэксплуатации (износ < 80%)Незавершенное строительствоЗдания, требующие реконструкцииили капитального ремонта (износот 40 до 80%)Здания, пригодные кэксплуатации (износ от20% до 40%)Новое строительствоили реконструкция(износ <20%)Составная частьнеделимой вещи(помещения,квартиры)Анализ НЭИ дляЗУ ссуществующимиулучшениямиЖилые,коммерческиеОбщественныеАнализ НЭИ непроводится*ЗУ — земельный участок.Источник: разработка автора.Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ511.Анализ НЭИ для земельного участка как условно свободного и ссуществующими улучшениями требуется в случае потребности в определениицелесообразности последующего использования существующих на участкеулучшений:1.1.Земельныйучастокссуществующимиулучшениями,представляющими собой объекты незавершенного строительства.

Возможность ицелесообразностьиспользованияобъектанезавершенногостроительстваобусловливается, во-первых, степенью готовности здания; во-вторых, величинойнакопленного физического износа. Для объектов незавершенного строительствахарактерна ситуация, когда затраты на достройку здания превышают затраты наснос и новое строительство.

В связи с этим любой объект незавершенногостроительства требует проведения детального анализа возможности окончаниястроительства и потенциала изменения функционального использования исопоставления с эффективностью новой застройки земельного участка.1.2.Земельный участок с существующими улучшениями, требующимиреконструкции или капитального ремонта (физический износ от 40 до 80%).Согласно существующим шкалам оценки физического состояния, здания сизносом более 40% — это здания, находящиеся в неудовлетворительномсостоянии, эксплуатация которых возможна только в случае значительногокапитального ремонта или полной замены некоторых конструктивных элементов.Таким образом, восстановление таких зданий до состояния, пригодного кэксплуатации, а также их адаптация к современным требованиям рынка, зачастуюнеэффективны и более материально затратны, чем их снос и новое строительство.Это обусловливает потребность в проведении анализа как свободного участка, таки участка с существующими улучшениями.2.Анализ НЭИ для земельного участка как свободного целесообразнопроводить в случае, если участок по состоянию на дату оценки свободен отзастройки, либо его улучшения (здания и сооружения) непригодны кэксплуатации.

В соответствии с существующими шкалами оценки физическогосостояния здания с износом более 80% непригодны к последующей эксплуатации.52Конструктивные элементы таких зданий находятся в разрушенном состоянии и неподлежат восстановлению. Таким образом, отсутствует возможность воссозданияулучшений, а проведение анализа земельного участка с существующейзастройкой нецелесообразно.3.Анализ НЭИ для земельного участка с существующими улучшениямитребуется в тех случаях, когда отсутствует потенциальная возможность их сносаввиду ограниченности правообладания, либо снос существующих строений ирассмотрение участка как условно свободного нецелесообразно, посколькуулучшенияпредставляютсобойпригодныекэксплуатацииобъекты,соответствующие текущим потребностям рынка:3.1.Объекты, представляющие собой составную часть неделимой вещи(квартиры, помещения формата «street retail», офисные помещения, помещения вторговом центре).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ63 вещь, разделкоторой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признаетсянеделимой. К таким вещам относятся жилые и нежилые помещения. При оценкесоставной части неделимой вещи отсутствует возможность анализа сноса всегостроения, частью которого она является. Следовательно, отсутствует возможностьпроведения анализа НЭИ для земельного участка как условно свободного.Последнее отражено в ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №7)», где говорится,что анализ частей объектов недвижимого имущества проводится с учетомфактического использования других частей данного имущества 64.

Характеристики

Список файлов диссертации