Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 13
Текст из файла (страница 13)
Н. Еще раз об НЭИ или сказ про Заказчика и Оценщика [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=2731&mode=doc (дата обращения: 28.04.2013).70Там же.71Фоменко А. Н. Принцип НЭИ и практическая оценка. [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=2994 (дата обращения: 28.04.2013).72Коростелев С.П. Определение НЭИ при оценке недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://www.ocenchik.ru/docs/197.html (дата обращения: 28.04.2013).73Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон №135-ФЗ: принятГос.
Думой 29.07.1998 г.: по состоянию на 21.07.2014 г.] // Доступ из справ.-правовой системы«КонсультантПлюс». Ст. 3 (дата обращения 15.09.2014).6966концепцию для выбора среди альтернативных использований. Речь идет онаиболее вероятном использовании…»74; «Дело в том, что представление о НЭИимущества как об использовании, которое приводит к достижению максимальнойего цены, не согласуется с предпосылками определения РС в ФСО.
В определениипрямо говорится, что РС — это «наиболее вероятная цена…»75.Таким образом, в условиях существующего законодательства, согласнокоторому оценка рыночной стоимости должна проводиться на основаниипринципа НЭИ, насущной задачей становится разработка мер по повышениюдостоверности получаемых при анализе результатов с целью их соответствиякритерию наибольшей вероятности.На первом этапе анализа критерия юридической допустимости следуетизучить объем правообладания оцениваемым объектом. Анализ отчетов об оценкепоказал, что наиболее часто проводится оценка права собственности и правааренды (долгосрочной аренды и краткосрочной аренды на инвестиционныхусловиях) на земельный участок, а также прав собственности на строения. Так,передача права собственности на земельный участок и здания, как правило,предполагает возможность изменения функционального назначения объекта.
В тоже время при оценке стоимости права аренды на земельный участок необходимоисследовать условия договора. В первую очередь изучается срок договора арендыи возможности изменения функционального использования объекта. Зачастуюдоговорыарендынепредполагаютвозможностьизмененияназначенияземельного участка, и, следовательно, анализ НЭИ ограничивается текущимиспользованием. Договоры аренды на инвестиционных условиях, зачастуюявляющиеся предметом сделки, также предполагают ограниченное договоромфункциональноеназначениеземельногоучастка.Такимобразом,видоцениваемого права непосредственно сказывается на рыночной стоимостиКиннард В. Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества // Вопросы оценки.
2008. №1. С. 5.Артеменков А.И., Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценкистоимости. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://do.gendocs.ru/docs/index-33162.html (дата обращения:28.04.2013).747567объекта и должен быть изучен в контексте исследования юридическойдопустимости.На наш взгляд, исследование на предмет юридической допустимости, какправило, достаточно тесно связано с анализом физической осуществимости. Этовызвано тем, что юридическая верификация в анализе НЭИ заключается вопределении соответствия текущего и альтернативных вариантов использованиясуществующимградостроительнымнормам.Согласнодействующейзаконодательной базе, такие нормы содержат информацию не только овозможных видах функционального использования тех или иных территорий, нои технические указания в отношении максимально допустимой площадизастройки, высотности строений, минимальных требований к размерам участковдля реализации различных стратегий развития.
Таким образом, на данном этапеанализа должен определяться ряд физических параметров потенциальныхулучшений земельного участка. Данные параметры представляется уместнымиспользовать для расчета допустимых укрупненных характеристик будущихстроений, а именно: площади застройки, общей площади зданий, их высотности,этажности.При анализе земельного участка как условно свободного в случае, когда вдействительности объект оценки — земельный участок с улучшениями, наначальном этапе проведения исследования с целью сокращения трудоемкостиработ следует получить ответ на вопрос, какова вероятность полученияразрешения на снос существующего строения.Исследованиезаконодательнойразрешенностипредполагаетпоследовательный анализ следующих документов.1.Нормативно-правовые акты федерального и регионального значения:Градостроительный и Земельный кодексы РФ;Градостроительнаядокументацияобразований:Правила зонирования,субъектовРФимуниципальных68Генеральные планы развития территорий;Регламентыполученияразрешенияназастройку,разделениеилиобъединение участков.2.Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельныйучасток.3.Кадастровый и градостроительный планы земельного участка.4.Нормативные акты об охране здоровья населения, окружающей среды ипамятников, а также ограничения по потреблению ресурсов.5.Распоряжения местных органов исполнительной власти.Помимо исследования нормативно-правовой базы, рекомендуется такжепроводить краткий анализ на предмет выявления потенциально способныхвызвать сопротивление общественности вариантов использования (изучаетсявозможность преодоления протестов с оценкой затрат на производство«компенсационных» благ для населения).Основнымдокументом,определяющимфункциональноеназначение,допустимую этажность, высотность и плотность застройки земельного участка внастоящее время признается Градостроительный план земельного участка (далееГПЗУ)—справочныйдокумент,выдаваемыйнаконкретныйобъектнедвижимости (как свободный земельный участок, так и участок с капитальнымистроениями) органами местного самоуправления поселений и городских округов.Данныйдокументнеотноситсякправоустанавливающимилиправоудостоверяющим, однако содержит наиболее точную информацию вотношении допустимых видов разрешенного использования и допустимыхпараметров застройки земельного участка.
Наиболее часто ГПЗУ получаетсянепосредственно перед началом проектировочных работ на земельном участке,поскольку является документом, без которого невозможна разработка и передачанаэкспертизупроектнойдокументациииполучениеразрешениянастроительство. Однако анализ практических отчетов об оценке показывает, чтоналичие ГПЗУ на земельный участок в составе предоставляемых оценщикам69документов для проведения оценки, крайне ограничено. Поэтому в ходепроведения оценки необходимо прибегать к анализу иных документов, всовокупности определяющих параметры разрешенного использования участка иего застройки.В части правового режима земельных участков, оказывающего влияние наанализ НЭИ, можно выделить две основных компоненты: категория земельногоучастка и его разрешенное использование.Стоит отметить, что категория земельного участка является одним изопределяющих факторов, так как именно она влияет на варианты разрешенногоиспользования и накладывает ограничения на функциональное назначение земли.В соответствии с Земельным кодексом РФ изменение категории земельногоучастка возможно только в следующих случаях: «Перевод земель населенныхпунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенныхпунктовнезависимоустановленияилиотихизмененияформсобственностиграницнаселенныхосуществляетсяпунктоввпутемпорядке,установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерациио градостроительной деятельности.
Перевод земель иных категорий в земли особоохраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления илиизменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательствомРоссийской Федерации об особых экономических зонах, границ туристскорекреационной особой экономической зоны» 76.Иноеизменениекатегорииземельныхучастковне предусмотреноЗемельным кодексом РФ, что должно быть проанализировано и отражено в отчетеоб оценке. Каждой категории земельных участков соответствует определенныйнабор разрешенных вариантов использования.Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) земельного участкаопределяется в соответствии с данными кадастрового паспорта или справки, либо76Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон № 136-ФЗ: принят Гос.
Думой28.09.2001 г.: по состоянию на 21.07.2014 г.)] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». Ст. 8(дата обращения 15.09.2014).70правиламитерриториальногорегламентамиинеможетзонированияотличатьсяотилиградостроительнымипредусмотренныхПравиламиземлепользования и застройки (далее — ПЗЗ) и Генеральным планом вариантовиспользования.Существующаяпрактикапоказывает,чтосовременнымиправилами зонирования территории предусматривается несколько вариантовиспользованияземельныхучастков,атакжевыделяютсяосновныеивспомогательные варианты использования.Всуществующейнаучнойлитературепоисследуемойтематикепредлагаются обобщенные перечни документации, которую следует изучить припроведении анализа НЭИ, но они зачастую не структурированы и не содержатуказания на потребность в исследовании ряда документов, позволяющихопределить физические параметры застройки объекта.
Последнее обусловилопотребность в систематизации существующих нормативно-правовых актов, норми правил, а также документов на участок, которая была проведена автором ипредставлена в таблице 4.Таблица 4 – Анализ юридической документации по земельному участкуТип документацииПравоустанавливающие иправоудостоверяющиедокументы на земельныйучастокКадастровый паспортземельного участка иликадастровая выпискаГрадостроительный планземельного участкаГенеральный план развитиянаселенного пункта, вкотором располагаетсяобъект оценкиОпределяемые параметрыПлощадь земельного участка, категория земель, текущий ВРИ,наличие обремененийВсе вышеперечисленное + графическое изображениеВсе вышеперечисленное + информация о функциональном,строительном зонировании, планах размещения инженерныхмагистральных сетей и сооружений, описание местоположенияпроектируемого на земельном участке объекта, чертежградостроительного плана с указанием «красных» линий,параметры разрешенного строительства (максимальныйпроцент застройки в границах земельного участка,разрешенные виды использования, назначение, предельныепараметры высоты зданий и сооружений, минимальныеотступы от границ участка)Функциональная зона, к которой относится земельный участок,информация о планируемой реорганизации зоны, к которойотносится земельный участок, о наличии охранных зонкультурного наследия в границах земельного участка и прочее.71Продолжение таблицы 4Тип документацииОпределяемые параметрыИнформация о территориальной зоне, к которой относитсяучасток, о разрешенных видах использования согласнотерриториальной зоне, о параметрах застройки в границахтерриториальной зоны (допустимая плотность застройки,высотные ограничения, минимально допустимые отступы(расстояния) от стен зданий до границ земельных участков икрасных линий), ограничения использования участковИнформация о возможностях подключения объекта к сетяминженерно-технического обеспечения, об объемах выделенныхмощностей и ближайших точках подключенияПЗЗТехнические условия наинженерныеприсоединенияИсточник: разработка автора.Вышеуказанные документы могут дать исчерпывающую информацию одопустимыхвариантахзастройкианализируемогоземельногоучасткаипозволяют составить полный перечень альтернативных вариантов использования.Приэтом,основанныйнаполученнойизвышеуказанныхдокументовинформации расчет будет отвечать критерию наибольшей вероятности, так какизменениеназначенияградостроительнойземельногодокументацииучасткавосновныхирамкахопределенныхвспомогательныхввидовиспользования конкретной территориальной зоны разрешено Градостроительнымкодексом РФ: «Основные и вспомогательные виды разрешенного использованияземельных участков и объектов капитального строительства … выбираютсясамостоятельно без дополнительных разрешений и согласования»77.Следует отметить, что некоторые авторы предлагают разделять всеюридические противопоказания на три уровня78: запрещенные законами илиподзаконнымиактами,опирающимисяназаконы;противоречащиераспоряжениям органов исполнительной власти, не опирающимся на законы;потенциально способные вызвать сопротивление общественности.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
