Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».П. 10 (дата обращения 15.09.2014).41СогласнопринятомуФедеральномустандартуоценки«Оценканедвижимости (ФСО № 7)»48, анализ НЭИ выделяется в самостоятельнуюпроцедуру, которая должна проводиться при оценке рыночной стоимостинедвижимости. В стандарте приводятся указания относительно обязательностиего реализации как для свободных, так и для застроенных участков, а также онеобходимости оценки в рамках трех подходов с учетом выявленногоэффективного варианта использования.Ранее, при обсуждении проекта стандарта, концепция анализа НЭИ былаподвержена существенной критике. По мнению большинства специалистовоценочного сообщества, применение анализа НЭИ не во всех случаях возможно, азакрепление обязательности его проведения в федеральных стандартах по оценкемогло привести к тому, что существенно увеличится объем работы оценщика, что,ввиду отсутствия проработанного методического инструментария, приведет кухудшению результатов оценок.Тем не менее принцип НЭИ и его обязательный анализ были закреплены вомногих стандартах саморегулируемых организаций (далее — СРО), которыетакже обязательны к применению в пределах Российской Федерации.
Авторизучил стандарты наиболее значимых и крупных в оценочном сообществе СРО:Общероссийскойобщественнойорганизации«Российскоеобществооценщиков»49 (РОО), НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»50(СМАО) и НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российскиймагистров оценки»51 (АРМО), так как стандарты других организаций, как48Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» [Электронный ресурс] :[приказ Минэкономразвития РФ №611: принят министром 25.09.2014 г.] // Доступ из справ.-правовой системы«КонсультантПлюс». Раздел VI (дата обращения 15.09.2014).49Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценки»[Электронный ресурс].
М.: РОО, 2010. 240 с. Режим доступа: http://aoes-discont.ru/up/down/file/CCO_2010.pdf (датаобращения: 20.09.2014).50Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистовОценщиков «СМАО» «Оценка недвижимости» [Электронный ресурс] : [утверждены Решением СоветаПартнерства НП «СМАОс» от 15 августа 2008 г.; Протокол № 78 от 15 августа 2008 г.
: по состоянию на 18февраля 2011 года]. Режим доступа: http://smao.ru/files/File/11/111333.doc (дата обращения: 20.09.2014).51Стандарт некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистровоценки» : «Требования к отчету об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости»: СТО АРМО 1.01-2008[Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sroarmo.ru/sites/default/files/Documents/Standarts/sto_armo_1_01.doc(дата обращения: 20.09.2014).42правило, дублируют стандарты указанных сообществ. Проанализировав их можносделать вывод, что составители придерживаются мнения о необходимостианализа НЭИ и включают его в отчет в качестве обязательного раздела.Наряду с федеральными стандартами оценки и стандартами СРО, в РФразрабатываютсяидействуютотраслевыестандартыиметодическиерекомендации по оценке отдельных типов имущества для различных целей.Результаты проведенного анализа существующих стандартов были обобщены вформе выводов, представленных ниже.Оценка для целей финансовой отчетностиВ условиях масштабной интеграции мировых процессов все большемуколичеству российских компаний необходимо предоставлять финансовуюотчетность в соответствии с МСФО, по которым осуществляется оценкасправедливой стоимости активов.
Концепция, указанная в МСФО 13 «Оценкасправедливой стоимости», предполагает определение стоимости активов с учетомихНЭИ:«Приоценкесправедливойстоимостинефинансовогоактиваучитывается способность участника рынка генерировать экономические выгодыпосредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива илипосредством его продажи другому участнику рынка, который использовал быданный актив наилучшим и наиболее эффективным образом»52. Отмечается, чтофактическое использование актива может отличаться от варианта наилучшего инаиболее эффективного использования, которое определяется с позиции всехучастников рынка. Но чаще всего текущее использование актива предприятиемявляется наиболее эффективным.
Для актива как отдельного и в составе сдругими активами или в составе бизнеса анализ НЭИ обязателен. Также ондолжен проводиться для всех нефинансовых активов предприятия. Такимобразом, определение справедливой стоимости активов в соответствии сдействующими стандартами МСФО, которые применяются и в российском52Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» [Электронныйресурс] : [приказ Минфина России № 106н: принят 18.07.2012 г.: по состоянию на 18.07.2012 г.] // Доступ изсправ.-правовой системы «КонсультантПлюс». П. 27 (дата обращения 15.09.2014).43бухгалтерском учете, должно опираться на выявленный вариант НЭИ, всоответствии с которым они должны использоваться.Стандарты банковской сферы (оценка для целей обеспечения залога)Оценка для целей обеспечения залога в российской практике должнаосуществляться исходя из разработанных федеральных стандартов оценки истандартов СРО.
Следовательно, оценка рыночной стоимости активов должнавыполняться исходя из предположения о НЭИ. Однако наряду с ФСО вбанковской сфере применяются внутренние стандарты. Проанализируем дляпримера методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целейзалога»53, разработанные Комитетом по оценочной деятельности Ассоциациироссийских банков. Рекомендации содержат отдельный раздел, посвященныйанализу НЭИ применительно к оценке залогового недвижимого имущества, вкотором говорится: «В общем случае оценка для целей залога осуществляетсяисходя из предположения «как есть»54. Анализ НЭИ при этом рекомендуетсяпроводить в полном объеме только в том случае, если текущее использованиеобъекта очевидно не соответствует варианту наиболее эффективного.
При этомотмечается, что определение стоимости объекта на основе принципа НЭИвозможно только в результате согласования такого решения с банком. Врезультате можно сделать вывод, что рекомендации банков к проведению оценкирыночной стоимости не требуют анализа НЭИ и таким образом противоречаттребованиям МСО и федеральных стандартов. Это, в свою очередь, подтверждаетналичие проблемы несоответствия требований, понятий и подходов к оценке нанормативном уровне, что ведет к возникновению разногласий в практикестоимостной оценки.Массовая оценкаМассоваягосударственной53оценкавпределахкадастровойРФоценкой,представленавыполняемойпреимущественновсоответствииМетодические рекомендации.
Оценка имущественных активов для целей залога. Оценка недвижимого,движимого имущества акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога [Электронный ресурс] :[рекомендованы к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности, протокол от 25.11.2011] //Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).54Там же.с44Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектовнедвижимости (ФСО №4)»55. Позиция, отраженная в данном стандарте, несовпадает с требованиями МСО, стандартов TEGOVA и USPAP. Согласно ФСОкадастровая оценка проводится на основании фактического использования 56.Таким образом, согласно существующим стандартам и практике, расчетрыночной стоимости методами массовой оценки, и, в частности, кадастровойоценки, на территории РФ проводится без учета исследуемого принципа.Наряду с ФСО в сфере кадастровой оценки используются Методическиерекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимостижилого и нежилого фонда для целей налогообложения57.
Однако в данныхрекомендациях не упоминается принцип НЭИ, хотя описывается общая методикаоценки кадастровой стоимости. Следовательно, согласно данным рекомендациямпри оценке кадастровой стоимости анализ НЭИ не проводится.Методические рекомендации по оценке земельных участковБольшое внимание анализу НЭИ уделено в Методических рекомендацияхпо определению рыночной стоимости земельных участков Министерстваимущественных отношений Российской Федерации58, где говорится, чторыночная стоимость земельного участка определяется исходя из варианта НЭИ59.В них приводятся краткие рекомендации по анализу ключевых критериев ипорядку проведения анализа НЭИ. Данные методические рекомендации не ставятцелью описание подробной методики расчетов, а общие критерии анализаотражают лишь общие направления исследований, однако не вносят каких-либоконкретных рекомендаций по практической реализации исследуемого принципа,55Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»[Электронный ресурс] : [приказ Минэкономразвития РФ №508: принят министром 22.10.2010 г.] // Доступ изсправ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).56Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)».
П. 20.57Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимостижилого фонда для целей налогообложения и методических рекомендаций по определению кадастровой стоимостиобъектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения [Электронный ресурс] : [приказМинэкономразвития РФ № 358 : принят министром 03.11.2006 г. ] // Доступ из справ.-правовой системы«КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).58Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков[Электронный ресурс] : [Распоряжение Минимущества РФ N 568-р : принято 06.03.2002: по состоянию на31.07.2002 ] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).59Там же.45в отличие от содержащихся в этих же рекомендациях методов расчета стоимостиземельных участков.Дляцелейсопоставлениясложившихсявзглядовнапроблемунеобходимости практической реализации принципа НЭИ, отраженных встандартахстоимостнойоценки,целесообразнопредставитьрезультатыпроведенного анализа нормативно-правовых и рекомендательных документов вформате сравнительной таблицы 2.На основании проведенного комплексного исследования и сравнениямеждународных, европейских и американских стандартов с российскимистандартами оценки было выявлено наличие существенных различий в подходахк анализу НЭИ.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
