Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Мунермана19Коростелев С.П. Определение НЭИ при оценке недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://www.valnet.ru/m7-308.pdf (дата обращения: 12.09.2014 г.)20Там же. С. 13.27«Реальныеопционыиоценказемлиипрочихактивоввусловияхнеопределенности»21.Такимобразом,воценочномсообществеведетсядискуссияоцелесообразности практической реализации принципа НЭИ при оценке рыночнойстоимости, сферах применимости и объеме работы, выполняемой в рамках егоанализа при стоимостной оценке.Наряду с точкой зрения о нецелесообразности применения исследуемогопринципавоценкерыночнойстоимостивследствиеустареванияфундаментальных предпосылок, лежащих в его основе, и невозможностиполучения достоверных и точных данных в ходе проведения анализа,преобладающая часть научного сообщества придерживается мнения о том, чтопринцип НЭИ следует принимать во внимание.
В зависимости от взглядов наспособы его учета в современных условиях рынка можно выделить:сторонников классического понимания принципа НЭИ, занимающихсяпоиском инструментов анализа, позволяющих достоверно определитьвозможные варианты использования объекта недвижимости в долгосрочнойперспективе с учетом современных методов прогнозирования;сторонников точки зрения о том, что формулирование выводов о наиболееэффективном варианте использования должно опираться на рыночнуюинформацию, сложившуюся на дату оценки, путем ее детального анализа исистематизации, агрегирования данных по сложившимся юридическим,физическим и финансовым ограничениям.Исследование исторических предпосылок формирования принципа НЭИдоказало его фундаментальную теоретическую значимость в стоимостной оценкеобъектов недвижимости. Однако постепенное изменение научной парадигмы,лежащей в основе современной экономической теории, подвергло сомнениюприкладной характер существующих фундаментальных предпосылок.
Последнеена практике привело к возникновению профессиональных дискуссий, которые, в21Мунерман И.В. Реальные опционы и оценка земли и прочих активов в условиях неопределенности //Имущественные отношения в РФ. 2009. № 7 (94). С. 61–66.28частности в сфере стоимостной оценки, коснулись одного из фундаментальныхпринципов — принципа НЭИи процедуры его практической реализации —анализа НЭИ.
Современная стадия развития стоимостной оценки в РФ требуетзакрепления ключевых предпосылок, лежащих в основе оценки рыночнойстоимости, в стандартах и методических рекомендациях. Таким образом,наблюдается насущная необходимость подробного анализа историческогоразвития взглядов на принцип НЭИ и изучения существующих международных инациональных нормативных и правовых документов, регламентирующих объем ипорядок его практической реализации. Последнее позволит определить текущиетенденции и взгляды профессионального сообщества на изучаемый принцип, наоснове чего смогут быть сформулированы теоретические и практическиерекомендации с учетом страновых особенностей стоимостной оценки вРоссийской Федерации.1.2Гармонизация основных положений принципа НЭИ в международныхи российских стандартах оценкиВ условиях глобализации мировых процессов все большее значениеприобретают международные законодательные тенденции и их инсталляция внормативно-правовую базу Российской Федерации.
Работа международногооценочного сообщества построена на следовании ключевым требованиям кпрофессиональной деятельности, отраженным в ряде общепризнанных стандартовоценки.Зарубежные стандарты оценкиКнаиболееавторитетнымстандартаммеждународном уровне, можно отнести:оценки,применяемымна29Международные стандарты оценки (далее — МСО) — InternationalValuation Standards (далее — IVS),выпускаются Международнымкомитетом по стандартам оценки (далее — IVSС);Стандарты Королевского общества оценщиков Royal Institution of CharteredSurveyors (далее — RICS), представляющего интересы специалистов вобласти недвижимости, землепользования и строительства;Стандарты Европейской группы ассоциаций оценщиков The European Groupof Valuers Associations (далее — TEGOVA);Единые стандарты профессиональной практики оценки, издаваемыеСоветом по стандартам оценивания (ASB) Фонда оценки США UniformStandards of Professional Appraisal Practice (далее — USPAP).Вышеперечисленные стандарты издаются на протяжении многих лет.
Втечение времени их существования стандарты претерпевали существенныеизменения, переиздавались, накапливая все большую теоретическую базу,лежащую в основе любых нормативных документов. При этом фундаментальныепредпосылки, лежащие в основе оценки, переходили из одного издания в другое,не меняя своей сути. Одной из таких предпосылок, лежащих в основестоимостной оценки, является принцип НЭИ, которому в них уделяется особоевнимание.Поскольку исторически сложилось, что все стандарты оценки издаются сучетом требований, предъявляемых МСО, основные тенденции изменениявзглядов на принципы оценки и предъявляемые к оценке требования наиболеенаглядно прослеживаются именно в данных стандартах. Это послужилооснованием для исследования нескольких редакций МСО, выпущенных в периодс 1990-х гг.
по настоящее время, результаты которого представлены в таблице 1.30Таблица 1 – Обзор взглядов на принцип НЭИ в МСОНаименованиеПозиция в отношении анализа НЭИразделаМеждународные стандарты оценки 1994 г.22Общие понятия иРазделу НЭИ уделяется отдельный параграф 6. Дается подробноепринципы оценкиописание сущности понятия НЭИ, а также его экономического смысла:«Рыночная стоимость земли, основанная на понятии «наиболееэффективного использования», выражает полезность и неизменность земли вконтексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу междуобщей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостьюсобственно земельного участка»23. В пунктах 6.5 и 6.7 уточняется, что «дажев случае юридически законного и физически возможного использования отоценщика может потребоваться разумное объяснение, оправдывающее егомнение о вероятности подобного использования…Понятие наиболееэффективного использования является неотъемлемой составной частьюоценки Рыночной Стоимости».Стандарт 1.
РыночнаяЗакреплена обязательность практической реализации принципа НЭИ пристоимость как базаоценке рыночной стоимости: «Для того чтобы оценить РыночнуюоценкиСтоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективноеиспользованиеилинаиболеевероятноеиспользованиеобъектасобственности»24.Стандарт 3. Оценка вВ рамках рыночной стоимости выделяется такое понятие, как «Рыночнаяцелях финансовойСтоимость при Существующем Использовании». Оно применяется приотчетности и смежной оценках для целей подготовки финансовой отчетности и смежнойдокументациидокументации.
Основная цель выделения данного понятия заключается втом, что при оценке для целей составления финансовой отчетностиподразумевается, что активы, задействованные владельцем, оцениваются22ВыводПрименение принципа НЭИна практике обязательно ипозволяет не только корректноподобрать аналоги для проведениярасчета рыночной стоимости, но иопределитьобъемифункциональноеназначениенаиболее подходящей для участказастройки, а при наличии научастке улучшений – наличие ивеличину износа и устареваниязданий и сооружений.Оценка для целей финансовойотчетности осуществляется исходяиз понятия «Рыночная СтоимостьприСуществующемИспользовании», принцип НЭИ вданном случае не учитывается.Оценка ссудного обеспечения,залога и обеспечения долговыхобязательств проводится на базерыночной стоимости с учетомМеждународные стандарты оценки (МСО 1-4) [Электронный ресурс].
Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=EXP;n=303165;frame=372(дата обращения: 20.09.2014).23Там же. Общие понятия и принципы оценки. П. 6.2.24Там же. Международный стандарт оценки 1. Рыночная стоимость как база оценки МКСОИ. П. 1.2.31Продолжение таблицы 1НаименованиеразделаПозиция в отношении анализа НЭИВыводисходя из их существующего использования и относительно продолжающего принципа НЭИ.функционировать предприятия.
В таком случае определение рыночнойстоимости, в основе которого лежит принцип НЭИ, применимо только кизбыточному и инвестиционному имуществу.Стандарт 4. ОценкаСогласно П. 6.3.1. оценка ссудного обеспечения, залога и т.д. такжессудногодолжна проводиться на базе рыночной стоимости исходя из принципа НЭИ.обеспечения, залога иобеспечениядолговыхобязательствМеждународные стандарты оценки. Издание 6. 2003 г.25Введение к МСО 1, 2«Оценки на рыночной базе должны быть детерминированы наиболееГлавнымкритериеми3эффективным использованием или наиболее вероятным использованием применимости принципа НЭИ вимущественного актива, что является важным детерминантом его практике стоимостной оценки сталстоимости»26, что подтверждает сохранившуюся концепцию определения выступать критерий наибольшейрыночной стоимости исходя из варианта НЭИ объекта оценки.вероятности. В целом такаяОбщие понятия иВ раздел добавлен пункт о том, что в условиях нестабильности и концепция остается актуальной и впринципы оценкисущественного несоответствия между спросом и предложением, наиболее настоящее время, когда в условияхэкономикивероятным, а, следовательно, и наиболее эффективным, будет продолжение нестабильностипрогнозированиеаналитиковиспользования имущества в текущем назначении.можетдатьсущественнуюпогрешностьипривестикнеправильнойинтерпретацииданныхи,какрезультат,искажению оценки рыночнойстоимости.2526Международные стандарты оценки: 6-е изд.
М. 2003. 74 с.Там же. С. 73.32Продолжение таблицы 1НаименованиеПозиция в отношении анализа НЭИразделаМеждународные стандарты оценки. Издание 7. 2005 г.27МетодическоеВ данном документе подробно рассматривается процедура анализа НЭИ,руководствопо который, согласно п. 5.8 должен проводиться в два этапа: для земельногооценке 1 «Оценка участка как условно свободного и для участка с существующимистоимостиулучшениями. Таким образом, не исключено, что может существоватьнедвижимогоразница между НЭИ земельного участка как свободного и с улучшениями. Вимущества»рекомендациях указывается на то, что оценщик должен проанализировать иотразить в отчете эти соображения и указать, какое НЭИ было выбрано.Оценщик должен также дать обоснование выбора НЭИ.
При подборерыночных данных по сопоставимым объектам следует использовать толькообъекты с аналогичным или сопоставимым наиболее эффективнымиспользованием.МетодологияПри проведении оценки активов предприятия на базе моделиприменения оценки 1 справедливой стоимости, ее величина «определяется из свидетельств,«Оценкадля базирующихся на рыночных данных, путем проведения оценки,финансовойосуществляемойобладающимипрофессиональнойквалификациейотчетности»оценщиками. Справедливая стоимость сооружений, машин и оборудования –это обычно их рыночная стоимость, определенная путем оценки»28. Так каксогласно МСО в основе рыночной стоимости лежит принцип НЭИ, можносделать вывод о том, что оценка активов для целей составления финансовойотчетности проводится исходя из их НЭИ.2728ВыводВ Издании 7 МСО в 2005 г.описание принципа НЭИ в Разделе6 «Общих понятий и принциповоценки», а также в п.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
