Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 2

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 2)

Исследование выполнено в соответствии с пунктом5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимостиразличных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).–8Научная новизна исследования заключается в совершенствованиитеоретико-методического инструментария анализа НЭИ недвижимости для целейстоимостной оценки. Наиболее существенные научные результаты, выносимые назащиту, состоят в следующем.1. Для доказательства потребности в учете принципа НЭИ в стоимостнойоценке, а также определения содержания анализа исследованы сложившиесявзгляды на его роль и сущность и обосновано, что он является ключевымпринципом оценки рыночной стоимости недвижимости, и это отражено впредложенных формулировках. Принцип НЭИ — базовое положение теорииоценкирыночнойопределятьсястоимостиисходяизнедвижимости,предположенияовеличинаееНЭИкоторой—должнаиспользованииконкурентном, востребованном рынком и обоснованном на дату оценки,отвечающимкритериямюридическойдопустимости,физическойосуществимости, финансовой целесообразности и максимально реализующимстоимостной потенциал свободного или застроенного земельного участка.Анализ НЭИ — процедура стоимостной оценки, обеспечивающая практическуюреализацию принципа НЭИ, и заключающаяся в исследовании эффективностиварианта использования объекта, сложившегося на дату оценки, и егосопоставлении с альтернативными вариантами развития с целью выявленияспособа использования, максимизирующего стоимость земельного участка.2.

Обоснована потребность введения нового классификационного признакаобъектов недвижимости «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» наоснове выявленных ключевых характеристик недвижимости: происхождение,пригодность улучшений для эксплуатации, делимость, физическое состояниеулучшений, функциональное назначение.3. Доказана необходимость модернизации и расширения алгоритма анализаНЭИ в стоимостной оценке недвижимости, заключающихся как в изменениипоследовательности анализа, согласно которой этапы изучения экономическогопотенциала местоположения и критерия юридической допустимости должныпредшествовать этапу исследования рынка, так и во введении дополнительных9этапов: классификации оцениваемого объекта по степени детальности анализаНЭИ, а также качественного анализа альтернативных вариантов использования.4.

Обоснована потребность в качественном сопоставлении альтернативныхвариантов использования, реализуемом посредством предложенного авторскогоалгоритма с применением метода анализа иерархий (далее — МАИ), основанногона использовании критериев: а) полнота использования преимуществ егоместоположения; б) юридическая обоснованность застройки; в) физическаяосуществимость; г) потенциал развития рынка недвижимости; д) эффективностьпривлечения финансовых ресурсов. Все это позволяет выявить наименеевостребованные рынком варианты использования недвижимости и исключить ихиз последующего исследования.5. На основе систематизации существующих методов анализа НЭИ, выявленияих преимуществ и недостатков обосновано, что метод анализа земельного участкакак условно свободного и с существующими улучшениями, предполагающийпрямую капитализацию дохода, генерируемого единым объектом недвижимости,с последующим вычитанием стоимости создания улучшений (либо затрат на ихреконструкцию)иприведениемполученнойстоимостикдатеоценки,обеспечивает максимальную корректность результатов в современных условияхроссийской оценочной деятельности.6.

В результате проведенного исследования российского рынка недвижимостидоказана потребность учета промежуточного использования объектов при анализеНЭИ, для чего уточнено понятие «промежуточный вид использования»недвижимости, а также разработана и апробирована методика его анализа.Теоретическое значение результатов исследования заключается вразработке развернутого алгоритма анализа НЭИ недвижимости, позволяющегореализовать на практике фундаментальный принцип теории стоимостной оценки,поэтомувыносимыеназащитуэлементынаучнойновизныможноинтерпретировать как ее дальнейшее развитие в части совершенствованияметодического инструментария определения рыночной стоимости недвижимости.10Основные результаты исследования могут использоваться при формированиипрограмм учебных курсов, связанных с оценкой недвижимости.Практическая значимость диссертации состоит в том, что элементынаучнойновизны,полученныеавтором,ориентированынаширокоеиспользование в практике стоимостной оценки недвижимости, способствуютповышению качества услуг по оценке и росту инвестиционной привлекательностиоцениваемых объектов недвижимости.Самостоятельное практическое значение имеют: система характеристик объектов недвижимости, которая обеспечивает ихгруппировку по предлагаемому классификационному признаку «необходимость истепень детальности анализа НЭИ»; разработанная методика анализа критерия физической осуществимости,основанная на систематизации юридической документации и классификацииобъектов недвижимости, позволяющая достоверно определить потенциальновозможные параметры застройки земельного участка и прогнозировать объемнопланировочные характеристики различных вариантов его использования; предложенный алгоритм качественного сопоставления альтернативныхвариантов использования с применением МАИ, позволяющий исключитьнеэффективные варианты из последующего анализа критериев финансовойцелесообразности и максимальной эффективности; разработанная методика анализа НЭИ с учетом промежуточного вариантаиспользования, обеспечивающая учет изменения градостроительных планов позастройке территорий и перспективных планов девелоперов с кратковременнымсохранением текущего использования объектов недвижимости.Апробация и внедрение результатов работы: основные результатыдиссертационного исследования докладывались, обсуждались и получилиодобрение на научно-практических конференциях и круглом столе: ежегодноймеждународной научно-практической конференции «Перспективы развитиянациональных экономик стран — участниц ЕЭП в условиях международных11интеграционных процессов» (г.

Караганда, Карагандинский экономическийуниверситет Казпотребсоюза, 12–13 апреля 2012 г.); Пятой Международнойнаучно-методологической конференции «Стоимость собственности: оценка иуправление» (Москва, Московский финансово-промышленный университет«Синергия», 22 ноября 2013 г.); круглом столе «Управление собственностью:глобальная практика и российские реалии» (Москва, конгресс «Слияния иПоглощения», Финансовый университет, 19 сентября 2014 г.).Диссертациявыполненаврамкахнаучно-исследовательскихработ,проведенных в Финансовом университете в рамках государственного задания2013 г.

по теме «Повышение финансовой устойчивости российских предприятийна базе управления их стоимостью».Результатынаучногоисследованияиспользуютсявпрактическойдеятельности Департамента оценки ЗАО «Найт Фрэнк» путем примененияразработанного комплексного алгоритма анализа НЭИ. Применение авторскойметодики по определению объемно-планировочных решений улучшений, методаанализа иерархий, методики анализа с учетом промежуточного использованияпозволяют соблюдать требования стандартов оценки, обеспечивать высокийуровень работы, объективность и корректность результатов оценки в условияхограниченного информационного обеспечения, способствовать эффективности иконкурентоспособности Департамента благодаря более структурированномуподходу к оценке недвижимости и оптимизации издержек работы компании.Модернизированный автором алгоритм анализа НЭИ, дополняющий оценкурыночнойстоимостинедвижимостиметодическиобоснованныминструментарием, используется в практической деятельности ООО «РусскаяСлужба Оценки».

В частности, применение определенного автором как наиболееподходящего метода анализа финансовой целесообразности, предполагающеготакже реализацию анализа рисков, позволяет более глубоко исследовать НЭИ сиспользованием современного инструментария, способствуя совершенствованиюметодических основ работы и повышая качество оказываемых услуг.12Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУВПО«Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой«Оценка и управление собственностью» в преподаваниях учебных дисциплин«Оценка стоимости недвижимости» и «Рынок недвижимости и тенденции егоразвития».Внедрение результатов диссертационного исследования в указанныхорганизациях подтверждено соответствующими справками.Публикации.

По теме диссертационного исследования опубликовано6 работ общим объемом 4,43 п.л. (авторский объем 3,92 п.л.), в том числе4 работы общим объемом 3,55 п.л. (авторский объем 3,2 п.л.) в рецензируемыхнаучных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.Структура диссертационной работы обусловлена целями и задачамиисследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, спискасокращений и условных обозначений, списка литературы, включающего119 наименований, списка иллюстративного материала, 19 таблиц, 7 рисунков и3 приложений. Объем работы составляет 204 страницы машинописного текста.13ГЛАВА 1ПРИНЦИП НЭИ КАК ФУНДАМЕНТАЛЬНАЯ ОСНОВА ОЦЕНКИРЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ1.1Эволюция взглядов на принцип НЭИ в стоимостной оценке,современный подход к определению его роли и сущностиСтоимостная оценка различных объектов собственности представляет собойпроцесс определения стоимости на базе трех методологических подходов:сравнительного, затратного и доходного.

Характеристики

Список файлов диссертации