Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 7
Текст из файла (страница 7)
4.1.2«ВведениякСтандарту 1»осталось прежним. Не коснулисьизменения и оценки для целейзалогового кредитования, согласнокоторойоценкарыночнойстоимости проводится с учетомизучаемого принципа.В целом, прослеживаетсятенденциякуглубленномуанализу НЭИ в рамках оценочныхпроцедур, в частности, в оценкенедвижимости.Всебольшеераспространение принцип НЭИпринимает и в оценке для целейфинансовой отчетности и залога.Так, оценка для вышеуказанныхцелей должна проводиться исходяиз принципа НЭИ.Цит. по: Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». М., 2005.
С. 46–125.Там же. С. 172.33Продолжение таблицы 1НаименованиеПозиция в отношении анализа НЭИразделаМеждународные стандарты оценки. Издание 8. 2007 г.29Стандарт 1 (МСО 1)Рыночная стоимость согласно МСО 2007 должна определяться исходя из«Рыночная стоимость выявленного НЭИ. «Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначалекак база оценки»должен установить наиболее эффективное использование…»30.В рамках оценки для целей финансовой отчетности делается акцент натом, что рыночная стоимость — это наиболее часто встречающая база дляоценки активов при составлении финансовой отчетности. Так, согласно п.4.1, «справедливая стоимость внеоборотных активов обычно понимается каких рыночная стоимость»; кроме того, согласно п.
6.2 «в стандартахфинансовой отчетности справедливая стоимость обычно приравнивается крыночной стоимости».МетодическоеПриводится детальное описание процесса анализа НЭИ: на первом этаперуководство потребуется наряду с идентификацией объекта оценки провести анализ общегооценке 1 (МР 1)состояния рынка, исследовать общеэкономические данные (социальные,«Оценка стоимостиэкономические, политические, экологические факторы), специфические длянедвижимогоимущества характеристики, информацию о спросе и предложении,имущества»характеризующие наиболее вероятный рынок для данного имущества31.
Этосвидетельствует о необходимости подробного анализа НЭИ.International Valuation Standards 2011 (Международные стандарты оценки. 2011 г.)32IVSFrameworkИнформация о принципе НЭИ отражена в п. 33–35 раздела, где(Основы МСО)говорится о том, что рыночная стоимость активов будет отражать ихнаиболее эффективное использование. Наиболее эффективное использованиепредставляет собой такое использование актива, которое максимизирует его29ВыводАналогичнопредыдущимизданиям, данная редакция невноситсущественныхпреобразований в определениепринципа НЭИ и содержание егоанализа.ДвижениенапутикуглубленномуанализуНЭИсвидетельствует о том, чтопринципНЭИостаетсяфундаментальнымитребуетглубокого изучения в ходеопределения рыночной стоимостинезависимо от того, для какихцелей проводится оценка.Стандартыпретерпелисущественные изменения.
В нихболеенеговоритсяобобязательности анализа НЭИ,Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2008.422 с.30Там же. С. 67.31Там же. С. 156.32International Valuation Standards. International Valuation Standards Council, 2011. 128 p.34Продолжение таблицы 1НаименованиеразделаПозиция в отношении анализа НЭИпродуктивность и которое физически возможно, юридически допустимо ифинансово реализуемо … Оно определяется таким использованием актива,которое участник рынка будет иметь в виду при формировании цены,которую он будет готов предложить за актив. При этом, согласно стандарту,необходимо отметить, какие виды использования представляютсяразумными с позиции участников рынка.IVS 300 Valuations forПри проведении оценки для целей финансовой отчетности согласноFinancialReporting Международным стандартам финансовой отчетности (далее МСФО)(МСО 300 «Оценка используется понятие не рыночной, а справедливой стоимости.
Однако, какдляфинансовой сказано в МСО, в п. G2 стандарта, понятие справедливой стоимости в МСФОотчетности»)и в МСО существенно различаются. Так, понятие справедливой стоимости,приведенное в МСФО, более полно соответствует понятию рыночнойстоимости из стандартов МСО, так как включает такие критерии, как сделкана открытом рынке, рыночные участники и наиболее эффективноеиспользование33. Таким образом, в соответствии с действующей редакциейМСФО, оценка для целей финансовой отчетности предполагает определениесправедливой стоимости активов, основанной на варианте их наиболееэффективного использования.International Valuation Standards 2013(Международные стандарты оценки.
2013 г.)34IVSFramework Информация о принципе НЭИ отражена в п. 32-34 раздела, который(Основы МСО)дублирует информацию, содержащуюся ранее в п. 33-35 МСО 2011.IVS 300 Valuations for В разделе дублируется точка зрения, изложенная в МСО 2011.FinancialReporting(МСО 300 «Оценкадляфинансовойотчетности»)Источник: анализ автора.3334Цит. по: RICS Valuation – Professional Standards.
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), March 2012. P. 33.International Valuation Standards. 2013. International Valuation Standards Council, 2013. 117 p.Вывододнако указывается, что рыночнаястоимость будет отражать НЭИобъекта. Между тем, даетсяопределение НЭИ и указывается,чтоэтотакойвариантиспользования, который будетиметься в виду участниками рынкапри формировании цены.
Встандартах делается акцент нареалистичностинаиболееэффективноговариантаиспользования.Что касается оценки для целейбанковскогозалога,онапроводится, как правило, на базерыночной стоимости. Ввиду того,чторыночнаястоимостьпредполагает отражение принципаНЭИ, в отчетах об оценке дляцелей обеспечения залога такжедолжен реализовываться данныйпринцип. Согласно действующейредакции МСО, оценка для целейфинансовой отчетности должнатакже проводиться исходя из НЭИактивов.35Таким образом, принцип НЭИ был достаточно тщательно проработан иописан в первых изданиях МСО.
По мере развития стандартов разделы,посвященные принципу НЭИ, претерпевали минимальные изменения до 2011 г. Встандартах оценки 2011 г. раздел, посвященный принципу НЭИ, был существенносокращен. В действующей редакции МСО, в отличие от предыдущих изданий (до2011 г.), не прописано, что рыночная стоимость объекта должна определятьсяисходя из выявленного варианта НЭИ, а указывается, что она будет его отражать.Посколькуподнаиболееэффективнымвариантомиспользованияподразумевается такое использование, которое участники рынка будут иметь ввиду при формировании стоимости, ключевым положением является детальноеизучение рыночных данных. Исходя из этого, при определении стоимостинеобходимо сформулировать мнение о том, в каком виде объект будетпозиционироваться на рынке: в текущем использовании или в отличном оттекущего использовании.
Затем следует оценить, какой из вариантов способенпринести максимальную отдачу типичному участнику рынка с учетом затрат напереход к такому использованию35.Для развитых рынков недвижимости характерны прозрачная и устойчиваясистемаградостроительстваизонированиятерриторий,развитаяинформационная среда и относительная стабильность. В результате этого припроведении оценок рыночной стоимости в большинстве случаев полноценныйанализ НЭИ не требуется, поскольку объекты недвижимости преимущественноиспользуются оптимально (в первую очередь с точки зрения соответствиякритериям юридической допустимости и физической осуществимости) и прикорректном подборе объектов-аналогов в их рыночной стоимости отражаетсявариант эффективного использования. Таким образом, если на дату оценки врегионе сложилась устойчивая практика зонирования, которая предполагаетэффективноеиспользованиелюбойтерритории,арынокнедвижимостидостаточно развит и прозрачен, чтобы идентифицировать НЭИ объектов-35International Valuation Standards.
International Valuation Standards Council, 2011. P. 22.36аналогов, то эффективное использование объекта оценки отразится при расчетеего рыночной стоимости в результате анализа рыночных сделок.Однако в условиях российского нестабильного рынка недвижимости, атакже особенностей законодательного регулирования норм градостроительства изонирования сложившийся вариант использования объектов оценки зачастуюнеэффективен и, следовательно, для корректного расчета его рыночной стоимостина первой стадии требуется идентификация его НЭИ, а только после этоговыявление на рынке сопоставимых объектов-аналогов. Следовательно, прирасчете рыночной стоимости таких объектов прежде всего следует определить,является ли их текущее использование наиболее эффективным.
Если это не так,необходимо проводить оценку рыночной стоимости исходя не из текущегоиспользования, а из НЭИ.Для того чтобы подтвердить полученный вывод, мы обратились к краткойхарактеристике взглядов на исследуемый принцип, отраженных в другихавторитетных стандартах оценки.Научные взгляды Королевского общества оценщиков, выпускающегостандарты оценки RICS, известные также под названием «Красная книга», вцелом совпадают с точкой зрения, отраженной в МСО. Необходимо отметить, чтов оценочном сообществе выражается мнение о том, что изначально принцип НЭИприменительно к оценке рыночной стоимости был использован именно встандартах RICS36.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
