Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Между темвозможно проведение анализа с точки зрения текущего функциональногоназначения помещения и возможности и эффективности его изменения, чтообусловливает потребность в анализе НЭИ земельного участка с существующимиулучшениями.3.2.Зданияжилогоикоммерческогоназначения,пригодныекэксплуатации: физический износ от 20 до 40%. В соответствии с существующими63Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс] : [федер.
закон № 51-ФЗ: принят Гос.Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 05.05.2014 г.)] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».Глава 6. Ст. 133 (дата обращения 15.09.2014).64Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». П.17.53шкалами оценки физического состояния здания с износом от 20 до 40% этоздания в удовлетворительном состоянии, пригодном к эксплуатации. Принимая вовнимание тот факт, что снос таких зданий, как правило, дорогостоящаяпроцедура, а текущее физическое состояние здания позволяет продолжать егоиспользование, рассмотрение варианта сноса и нового строительства справедливотолько в том случае, если объемы строительства здания или его функциональноеназначение наглядно противоречит текущим потребностям рынка.
В иныхслучаях исследование варианта сноса здания нецелесообразно, так какрациональныйпокупательбудетрассматриватьданныйобъекткакфункционирующий, и, следовательно, оценка должна опираться на наиболеевероятный вид использования, который в данном случае будет представлятьсобой текущее назначение здания. Между тем следует рассмотреть возможностиизменения функционального назначения существующего строения, которое ввидудлительного срока эксплуатации может отличаться от назначения, отвечающеготекущим потребностям рынка. Следовательно, необходимо проводить анализНЭИ для земельного участка с существующими улучшениями.4.
Анализ НЭИ не требуется для следующих объектов:4.1.Зданиясоциальногоназначения,пригодныекэксплуатации:физический износ от 20 до 40%. Как правило, оценка зданий социальногоназначения не предполагает возможность изменения их функциональногоназначения, поскольку они представляют собой обязательную социальнуюнагрузку и инфраструктуру, без которой функционирование других объектовнедвижимости невозможно.
Это обусловливает потребность оценки такихобъектов в текущем состоянии.4.2.Новое строительство или реконструкция: износ менее 20%. Объекты сизносом менее 20%, как правило, представляют собой недавно построенные илиреконструированныеобъекты.Современныйуровеньразвитиярынканедвижимости России демонстрирует рост уровня социальной ответственностизастройщиков и их профессионализма, что ведет к повышению качествапредпроектных разработок, в результате чего хаотичная застройка постепенно54сменяется качественными объектами с продуманной концепцией. Последнеепозволяет судить о том, что перед принятием решения о новом строительстве илиреконструкции инвесторы и застройщики проводят необходимые маркетинговыеисследования, оценивают риски вхождения в проект и предполагаемую отдачу наинвестиции.
Исходя из этого можно сделать вывод, что объекты новогостроительства или реконструкции отвечают текущим потребностям рынка ипредставляют собой вариант наиболее эффективного использования. Кроме того,анализ существующих предложений на рынке таких объектов демонстрирует, чтоони,какправило,позиционируютсяприпродажеименновтекущемиспользовании, поскольку потенциальный покупатель нового или вновьреконструированного объекта не будет рассматривать возможность его сноса илисущественной реконцепции, способной оказать влияние на его стоимость.Следовательно, проведение анализа НЭИ при оценке рыночной стоимости такихобъектов не является целесообразным.Таким образом, выделенные ключевые параметры объектов недвижимостипозволяют группировать их для целей анализа НЭИ и таким образом дополнитьсуществующие классификации объектов недвижимости новым признаком дляцелей проведения стоимостной оценки — необходимостью и степеньюдетальностианализаНЭИ.Последнееобладаетважнойпрактическойзначимостью, поскольку в случае закрепления в нормативных или правовыхдокументах способствует повышению прозрачности стоимостных оценок, а такжепредставляет собой компромиссное решение существующей дискуссии впрофессиональномсообществекасательнообязательностипрактическойреализации исследуемого принципа с учетом страновых особенностей объектовнедвижимости Российской Федерации.ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1В результате исследования, обобщения и систематизации изложенного вглаве 1 материала по вопросам роли и места принципа НЭИ в современной55стоимостной оценке объектов недвижимости можно сформулировать основныевыводы и предложения.В области исследования сложившихся научных взглядов на НЭИ:1.принципасообществаНаосновеНЭИканализаопределеныегороливисторическихосновныетеориипредпосылоквозникновенияподходыучастниковстоимостнойоценки.оценочногоИсследованиесуществующего этапа развития рынка недвижимости позволило сформулироватьи обосновать авторскую позицию в отношении необходимости учета принципаНЭИ, заключающуюся в том, что этот принцип остается ключевым положениемтеории оценки стоимости и требует практической реализации в условияхинформационно ограниченного и неразвитого рынка недвижимости, характерногодля России.2.Исходяизспецификиприродныххарактеристикобъектовнедвижимости, заключающейся в их неоднородности с точки зрения состава(изнашиваемая составляющая — улучшения, неизнашиваемая составляющая —земельный участок), обоснована потребность в реализации принципа НЭИименно для данного типа имущества.3.Анализтеоретическихисследованийпозволилопределитьмногообразие подходов к дефиниции наиболее эффективного использования,основанных на различных интерпретациях соответствия четырем ключевымкритериям:юридическойдопустимости,физическойосуществимости,финансовой целесообразности и максимальной эффективности.
Наряду с этимотсутствует общепринятое определение принципа НЭИ, отражающее еготеоретическую значимость. Это обусловило потребность во введении авторскойтрактовкипринципаНЭИ,подчеркивающейвыявленныенедостаткиинеобходимость анализа в двух направлениях: свободного участка и участка ссуществующимиулучшениями,атакжедополняющейсуществующиеопределения НЭИ параметрами соответствия рыночным потребностям иконкурентоспособности.564.ПрактическаяреализацияпринципаНЭИосуществляетсяпосредством проведения его анализа, который в соответствии с существующимитеоретическимиподходамиподразумеваетпоследовательноеисключениепотенциальных вариантов использования недвижимости, не соответствующихчетырем ключевым критериям.
Между тем требуется уточнение даннойформулировки, позволяющее раскрыть содержание анализа, а также сделатьакцент на его принадлежности к процедурам оценки рыночной стоимости, наосновании чего также предложено авторское определение.В области нормативно-правового и профессионального регулированияоценочной деятельности:1.В результате систематизации и обобщения положений зарубежных ироссийских стандартов оценки, сформулированы выводы о потребности в анализеНЭИ для различных целей оценки и видов стоимости.
Обязательность анализапри оценке недвижимости в пределах РФ закреплена в принятом федеральномстандарте «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Согласно МСО понятие НЭИприменяется в отношении рыночной стоимости и не фигурирует в определенияхиных видов стоимости. В то же время определение справедливой стоимости дляцелей составления финансовой отчетности, данное в МСФО, которые в последнеевремя стали активно применяться в российских компаниях, отличается от понятиясправедливой стоимости МСО и содержит указания на необходимость оценки сучетом НЭИ объекта. Оценка для целей банковского залога проводится, какправило, на базе рыночной стоимости и, следовательно, варианте НЭИ.
Однакоэтому противоречат разрабатываемые российскими банками практическиерекомендации по оценке объектов залога, которые существенно ограничиваютприменение исследуемого принципа в стоимостной оценке.2.В целом отмечается тенденция к ограничению описания разделаанализа НЭИ в международных и европейских стандартах оценки, что вызваноновым подходом, согласно которому рыночная стоимость в условиях развитогорынка отражает эффективное использование объекта.
Таким образом, его анализтребуется в условиях недостаточно развитого рынка, характеризующегося как57плохой информационной инфраструктурой, так и недостаточным уровнемградостроительного планирования.В области исследования проблем практического обеспечения принципаНЭИ в современных условиях оценочной деятельности:1.Изучение специфических особенностей рынка недвижимости Россиипозволило выявить группы объектов недвижимости, характеризующихся либоограничениямиправовогохарактера,либоневозможностьюизмененияфункционального назначения, либо способностью к отражению рыночнойинформации и, следовательно, варианта эффективного использования, длякоторых анализ может проводиться в ограниченном объеме или не проводиться.2.Дляцелейвыделениятакихобъектоввведенновыйклассификационный признак — необходимость и степень детальности анализаНЭИ.
Отнесение объекта недвижимости к классу по указанному признаку должнопроизводиться в соответствии с разработанной схемой, разделяющей объектынедвижимости на классы по предложенным параметрам: происхождение,пригодность к эксплуатации, делимость, физическое состояние улучшений,функциональное назначение.Проанализировав подходы научного сообщества к способам учета принципаНЭИ в российской практике, сделан вывод, что на текущей стадии развитиярынка недвижимости отражение НЭИ в рыночной стоимости ограничено и егопрактическая реализация требует совершенствования методов и способовпрогнозированиясовершенствованияврамкахдоходногометодическогоподхода.инструментарияТаккаканализапроблемыпо-прежнемуостаются слабо исследованными, во второй главе диссертации рассматриваютсясуществующие алгоритмы и методы его анализа, а также направления ихсовершенствования, связанные со спецификой применения в российской практикеоценки.58ГЛАВА 2МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ АНАЛИЗА НЭИ ОБЪЕКТОВНЕДВИЖИМОСТИСовременноесостояниепроблемыприменимостифундаментальногопринципа НЭИ к оценке рыночной стоимости требует решения двух основныхзадач.
Первая задача связана с решением вопросов, обусловленных отсутствиемединого подхода к анализу НЭИ и прозрачного методического инструментария.Вторая задача направлена на разработку мер, способствующих выявлениюметодов анализа, позволяющих проводить расчеты в условиях ограниченнойинформационной инфраструктуры.ПрактическаясамостоятельномреализацияэтапеоценкипринципарыночнойНЭИстоимостиосуществляется—«анализвНЭИоцениваемого объекта», который предшествует этапам оценки методамидоходного, затратного и сравнительного подходов, по результатам которыхопределяется итоговая стоимость объекта. Он заключается в исследованииэффективности варианта использования объекта недвижимости, сложившегося надату оценки, и его сопоставлении с альтернативными вариантами с цельювыявления способа использования, максимизирующего стоимость земельногоучастка.Отбор и сравнение возможных вариантов использования оцениваемогообъекта недвижимости требует применения конкретных методов и алгоритмовдействий.
Поскольку для достижения наилучших результатов любой анализдолжен выполняться в определенной последовательности, первоочереднымявляется решение задачи совершенствования существующего алгоритма анализаНЭИ для целей его адаптации к российским условиям оценочной деятельности.592.1Совершенствование алгоритма практической реализации принципаНЭИ: последовательность и содержание этапов анализаОсновной предпосылкой формирования алгоритма анализа НЭИ послужилоопределениетерминаэффективногоиспользования:«тоиспользование,выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов,которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансовоосуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли»65; «…котороесреди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантовоказывается физически возможным, соответствующим образом обеспеченным,финансово осуществимым и ведущим, в результате, к наивысшей стоимостиземли»66.В ранних переводных трудах зарубежных авторов говорится о том, что дляопределения варианта использования объекта недвижимости, приносящего емунаивысшую стоимость, следует в первую очередь изучить влияние наоцениваемый объект ряда факторов: потенциала местоположения, рыночногоспроса, правовой обоснованности застройки, ресурсного качества участка,технологической и финансовой обоснованности67.Критическое исследование подходов к анализу НЭИ позволило выявитьналичиеобщепринятогоалгоритмаегопрактическойреализации,заключающегося в последовательном выполнении следующих этапов: анализрынка; составление полного перечня альтернативных вариантов использования;анализ осуществимости, заключающийся в определении юридически допустимых,физически осуществимых и финансово целесообразных вариантов использования;выявление варианта использования, обеспечивающего максимальную стоимостьобъекта.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
