Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 12
Текст из файла (страница 12)
Предлагаемый алгоритм анализа носит общий характер и нуждается вдетализации отдельных процедур.65Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. С. 270.Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. С. 85.67Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. С. 271.6660Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельногоучастка как условно свободного и с существующими улучшениями.
Посколькуфункциональное использование любого объекта недвижимости опирается впервую очередь на характеристики местоположения, юридические и физическиеограничения использования участка, и направлено на раскрытие его стоимостногопотенциала, далее описана процедура анализа для земли как условно свободной.На основании изучения практических аспектов анализа НЭИ и мненийнаучного сообщества, выраженных в профессиональных дискуссиях, был выявленряд недостатков вышеприведенного обобщенного алгоритма:1.Отсутствие этапа анализа местоположения, ориентированного на изучениеконкурентной среды объекта, выявление сильных и слабых сторон егорасположения в большинстве отчетов об оценке.2.Отсутствие качественного анализа при выявлении наиболее эффективноговарианта использования объекта недвижимости.3.Необходимость уточнения последовательности анализа ввиду большойтрудоемкости работ, связанных с его практической реализацией.4.Сложности, связанные с практической реализацией отдельных этапованализа.Обозначенные недостатки доказывают потребность в модернизациисуществующего алгоритма, заключающейся в предложенных преобразованиях:1.Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристикоцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе всоответствииспредложеннымновымклассификационнымпризнаком«необходимость и степень детальности анализа НЭИ» на основании рисунка 1.2.Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИэтап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентнойсреды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения,влияющих на выбор вариантов его потенциального использования.3.В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразноначинать анализ с критерия юридической допустимости, и только законодательно61разрешенные варианты использования позиционировать на территориальномрынке недвижимости в ходе проведения их исследования рынка.Целесообразно ввести этап качественного анализа в результате4.реализациикоторогоосуществлятьколичественныерасчетыфинансовойцелесообразности.Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ сучетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2.
Сложности,связанные с практической реализацией отдельных этапов, требуют болеедетального изучения и рассматриваются ниже.Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степеньдетальности анализа НЭИ»Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценкиАнализместоположения объектаАнализ юридическойдопустимости с цельювыявления законодательноразрешенных видовиспользованияАнализ рынка исуществующих классификацийисследуемых сегментов рынкаСоставлениеперечнявозможныхвариантовиспользованияАнализ осуществимостиАнализ физической осуществимости сцелью выявления потенциальновозможных параметров застройкитерритории по каждому вариантуиспользованияКачественный анализвозможныхвариантовиспользованияКоличественный анализвозможных вариантовиспользования по критериюфинансовой целесообразностиВыбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценкиИсточник: разработка автора.Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ1.1.Необходимость и степень детальности анализа НЭИ определяютсяисходя из параметров, перечисленных на стр.
50 и схематично изображенных нарисунке 1.1.2.Анализ местоположения участка и его ресурсного потенциалацелесообразноосуществлятьсприменениемметодов,позволяющихструктурировано изложить и обобщить большой объем информации.62Ключевым признаком объектов недвижимости является их прочная связь сземлей и невозможность перемещения в пространстве (за исключениемотносимых согласно российскому законодательству к объектам недвижимостивоздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектови иного имущества, отнесенного законом к недвижимым вещам).
Поэтомуместоположение является одним из ключевых факторов, характеризующихобъекты недвижимости, определяя их уникальность и оказывая влияние навозможные варианты использования, полезность и стоимость объектов.Описание местоположения недвижимости, как правило, начинается сизучения региона, в котором он располагается. Данная информация необходимадля того, чтобы получить общее представление об уровне развития региона,потенциале инвестирования в регион, уровне жизни населения и общихтенденциях спроса на различные объекты.
Следующим этапом описания являетсяопределение общих характеристик, т.е. идентификация на карте региона игорода: удаленность от центра, основных транспортных магистралей и т.п. Назавершающейстадиивыявляютсялокальныехарактеристикиобъектанедвижимости: окружающая застройка, транспортная, пешеходная и визуальнаядоступность.Такимобразом,факторместоположенияявляетсяинтегральнойхарактеристикой, отражающей свойства объекта, описанные далее в таблице 3.63Таблица 3 – Местоположение объекта как определяющий фактор его стоимостиХарактеристика местоположения1.1. Общие характеристикиОбщая характеристика регионарасположения объекта недвижимости:• расположение на карте страны;• удаленность от регионального центра;• численность населения региона;• уровень экономического развития;• средний уровень доходов населения;• инвестиционный потенциал регионаОбщая характеристика района, в которомрасполагается исследуемый объект:• общее число районов в городе;• описание района расположения объекта(исторический центр, деловой центр,промышленная зона, спальный район,пригород и т.п.);• краткая характеристика населения:постоянно проживающие в районе,работающие в районе, туристы и т.д.1.2.
Локальные характеристикиОкружающая застройкаЗонирование и использованиетерриторий, характер смежногоземлепользованияРасположение объекта в транспортнойинфраструктуре города:• близость крупных автомагистралей;• близость остановок общественноготранспорта и оборудование стоянокавтотранспорта;• перспективы развития транспортнойинфраструктуры;• удобство подъездных путей;• линия относительно дороги;• наличие прямого заезда с улицы;• расположение относительно ж/д, речныхи аэровокзаловПешеходная доступность объектанедвижимостиВизуальная доступность объектанедвижимостиСвойство объекта недвижимости1.1. Общие свойстваОбщественная полезность – способностьудовлетворять потребности населенияконкретного региона, вызванная общимуровнем его развития и жизни местногонаселения1.2. Локальные свойстваПолезность – наряду с общественнойполезностью немаловажное значение имеетполезность конкретного объекта вконкретном месте, функционированиекоторого будет направлено наудовлетворение локального спроса.Уникальность – локальные свойства объектанедвижимости отражают его уникальностьпо отношению к другим объектам иопределяют свойственные ему вариантыиспользования с учетом особенностейместоположения.Ликвидность – способность и скоростьреализации объекта недвижимости, котораязависит в том числе от местоположенияобъекта оценки: чем выгоднее расположенисследуемый объект, тем большейликвидностью он будет обладать.Источник: разработка автора.Учитывая тот факт, что объекты недвижимости не могут быть перемещенывпространстве,атакжевлияниевышеперечисленныххарактеристикместоположения на свойства объекта и варианты его использования, можно64сделать вывод, что исследование местоположения должно являться неотъемлемойчастью анализа НЭИ.
Однако анализ отчетов об оценке продемонстрировал, чтоописание местоположения традиционно представлено не в разделе анализа НЭИ,а в разделе описания объекта оценки. Основная цель такого разделения отчета —это структуризация данных, позволяющая конечному пользователю отчетабыстро найти необходимые данные и понять последовательность и сутьрассуждений оценщика. Однако для целей повышения качества выполненияанализа НЭИ, разумным представляется составление резюме по исследованиюпотенциала местоположения, которое должно быть представлено в начале разделапо анализу НЭИ.
Такое резюме наиболее наглядно может быть оформлено вформате SWOT-анализа, где будут указаны все выявленные в ходе исследованияпотенциала местоположения сильные и слабые стороны, возможности и угрозырасположения объекта оценки.Следующий этап алгоритма предполагает исследование объекта1.3.оценкисцельювыявлениязаконодательноразрешенныхвариантовиспользования.Наименьшее внимание в существующих научных работах уделяетсявопросам анализа юридической допустимости. Тем не менее именно с проблемойюридической верификации отличных от текущего вариантов использованиясвязана большая часть разворачивающихся в профессиональной оценочной средедискуссий.
Основным предметом обсуждения таких дискуссий, как правило,становится целесообразность оценки «абстрактного объекта», определенного входе проведения анализа НЭИ как наиболее эффективного, а также соответствиевыбранного варианта критерию наибольшей вероятности. Так, например, нижеприведены несколько высказываний, опубликованных в результате дискуссии,проведенной на официальном портале по оценочной деятельности68:68Вестник оценщика [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.appraiser.ru (дата обращения: 20.09.2014).651.«Однако возникает вопрос, как быть с идентификацией объекта иопределением количественных и качественных характеристик.
Да и где взятьконкретные конструктивные особенности планируемого «небоскреба»69.2.«Выбранный вариант НЭИ земельного участка имеет большоеколичество практических решений. Например, офисное здание потенциальноможет иметь разную этажность. Как правило, чем больше этажность, тем вышедоходность и, следовательно, эффективность использования земельного участка.Существует ли предел фантазиям оценщика при проведении анализа НЭИ?»70.3.«Обычноздесьдваглавныхпрепятствия.1.Подтверждениереальности изменения юридической разрешенности, если НЭИ этого требует.Сюда входит и реальные перспективы получения разрешения на изменениеназначения ЗУ или здания в случае реконструкции и принципиальное разрешениена строительство»71.Некоторые авторы также отмечают необходимость знаний оценщиков всфере градостроительства: «Вопросы градостроительного регулирования вразличных городах имеют свою специфику и оценщику недвижимостинеобходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценкунедвижимости невозможно»72.Указанные проблемы при детальном рассмотрении находят свое отражениев фундаментальном вопросе соответствия принципа НЭИ критерию наибольшейвероятности, заложенному в основу современного понятия рыночной стоимости73.Достаточно большое внимание в последнее время уделяется этому вопросу какзарубежными, так и отечественными авторами: «Поэтому предложение авторасостоит в том, что на основе таких свидетельств необходимо выработать новуюФоменко А.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
