Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 16
Текст из файла (страница 16)
Для формированияитогового суждения необходимо перемножить столбец со значениями весовкритериев на аналогичный параметр по альтернативам. Максимальное изполученных значений укажет на приоритетность той или иной альтернативы посравнению с другими. Таким образом, данный метод позволяет с учетомпопарного сравнения различных альтернатив определить ту, которая больше всехудовлетворяет поставленной задаче.83Данный метод в настоящее время активно применяется в сфере оценки, вчастности, в области оценки недвижимого имущества для определения стоимостиобъектов в рамках сравнительного подхода или для согласования результатов,полученных в рамках нескольких подходов.
Ввиду того, что ранее вопросприменения данного метода к анализу эффективного использования нерассматривался, предлагается его авторская интерпретация в применении квыбору варианта НЭИ. Реализация данного метода позволит на качественномуровне определить наиболее приоритетные варианты использования объектанедвижимости и на начальных этапах исключить те альтернативы, которые имеютнаименьшую эффективность с точки зрения соответствия определеннымкритериям.Преждечемперейтикрасчетуфинансовойцелесообразностиимаксимальной эффективности отобранных вариантов использования, требующихпроведения глубоких исследований и сложных расчетов с применениемсоответствующего инструментария и методов оценки, предлагается проводитьисследование с применением МАИ, основанное на качественной интерпретацииполученных на предыдущих этапах данных, путем определения их влияния наитоговый результат с применением экспертных суждений и логики.
Такоймногокритериальный анализ, позволяющий представить сложный процесспринятия решения в качестве структурированной иерархической системы,позволит учесть взаимное влияние факторов на каждую из рассматриваемыхальтернатив и сопоставить эти альтернативы на основании отобранныхкритериев. В общем виде авторское представление структуры решения проблемывыбора варианта НЭИ на основании данных, полученных на предыдущих этапаханализа, представлено на рисунке 4.84Критерии второго порядкаКритерии первогопорядкаЦельВыбор варианта НЭИИспользованиепотенциаламестоположенияЮридическаяобоснованностьФизическаяосуществимостьПотенциал развитиярынкаПривлечениефинансовых ресурсовПолнота использованияпреимуществ с точки зрениятранспортной доступностиСоответствие назначению по ГПЗУЭффективность покритерию плотностизастройкиНаличие свободныхниш рынкаВозможностьпривлечения заемныхсредствПолнота использованияпреимуществ с точки зренияпассажиропотокаСоответствие назначению поКадастровому паспорту илиСвидетельствуЭффективность покритерию высотностиПотенциал развитиясегмента рынкаЭффективностьпривлечения заемныхсредствКонкуренция в ближайшемокруженииСоответствие назначению поПравилам землепользования изастройкиАрендопригоднаяплощадьСредний уровеньдоходности сегментаНаличие данных Заказчика овозможности изменения назначенияАльтернативыСоответствие назначению поГенеральному плануАльтернативный вариантиспользования 1Альтернативный вариантиспользования 2Альтернативный вариантиспользования 3Альтернативный вариантиспользования 4Источник: разработка автора.Рисунок 4 – Схема анализа НЭИ с применением МАИ85Исследовательскаязадача,заключающаясявопределенииданныхкритериев анализа НЭИ, формирующих первый и второй уровни иерархии, быларешена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношениизначимости и взаимного влияния отобранных критериев.
Результаты анализапредставлены в таблице 5.Таблица 5 – Веса критериев анализа НЭИКритерийпервогопорядкаИспользованиепотенциаламестоположенияЮридическаяобоснованностьФизическаяосуществимостьПотенциалразвития рынкаЭффективностьпривлеченияфинансовыхресурсовИтогВескритерияпервогопорядка,%24,834,926,58,45,4Критерий второго порядкаПолнота использованияпреимуществ с точки зрениятранспортной доступностиПолнота использованияпреимуществ с точки зренияпассажиропотокаКонкуренция в ближайшемокруженииСоответствие функции назначениюпо ГПЗУСоответствие функции назначениюпо Кадастровому паспорту илиСвидетельствуСоответствие функции назначениюпо ПЗЗНаличие данных Заказчика овозможности изменения назначенияСоответствие функции назначениюпо Генеральному плануЭффективность по критериюплотности застройкиЭффективность по критериюмаксимальной высотностиАрендопригодная площадьНаличие свободных ниш рынкаПотенциал развития сегмента рынкаСредний уровень доходностисегментаВозможность привлечения заемныхсредствЭффективность привлечениязаемных средств100Вескритериявторогопорядка,%Взвешенный вескритериявторогопорядка,%33,38,333,38,333,38,344,015,428,39,917,16,07,32,63,41,242,911,342,911,314,363,725,83,85,32,210,50,975,04,125,01,4100Источник: исследование автора.86В результате перемножения весов критериев первого и второго порядка назначения весов каждой из альтернатив получается итоговое значение веса каждойальтернативы, на основании которого можно принять решении о том, какая из нихнаиболее предпочтительна.В практике стоимостной оценки недвижимого имущества на этапе анализаНЭИ реализация предложенного метода имеет следующее применение: в качествепостоянных предлагается использование цели и критериев первого и второгопорядка, а также определенных по ним весов.
Основная задача, которая будетстоять перед оценщиками на практике — это экспертное сопоставлениеотобранных альтернатив по каждому из этих критериев. Применение данногометода, как было отмечено, должно следовать за выполнением этаповисследованияместоположения,юридическойдопустимости,физическойосуществимости, анализа рынка и анализа возможности и эффективностипривлечениязаемныхсредствна финансирование различныхвариантовиспользования. Таким образом, отобранные с применением предложенногометодаальтернативныенаправленияиспользованияимеютрациональноеобоснование, подкрепленное современными методами анализа, предоставляяаргументированные доказательства выводов о выборе варианта НЭИ.
Применениеметода позволяет оценить альтернативы с учетом рациональности суждений, атакже изучить и обосновать отобранные на этапах юридической допустимости ифизической осуществимости варианты с логической точки зрения. Послепроведения данного этапа отобранные в качестве наиболее приоритетныхальтернативы исследуются по критерию финансовой целесообразности.Анализ критерия финансовой целесообразностиВ современной литературе по оценке недвижимости встречаются различныеобозначенияданногоцелесообразность»99,99критерия«финансоваяанализаНЭИ:обоснованность»100,«экономическая«финансоваяХаррисон Г. С. Оценка недвижимости. С.88; Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости.
С. 340.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. С. 276; Петров, В.И. Оценкастоимости земли : учебное пособие для студ., обуч. по профилю «Финансы и кредит» по напр. «Экономика». М.:Финуниверситет, 2012. С. 131.10087оправданность»101. Для того, чтобы определиться с термином, который наиболееправильно использовать для обозначения исследуемого критерия, следуетобратиться к понятиям «экономика» и «финансы».Экономика — это «1. Совокупность отношений по поводу производства,распределения, обмена и потребления материальных благ и услуг в условияхконкретного общественного строя и конкретного государства.
2. Хозяйствокакого-либо региона, государства или его части. 3. Научная дисциплина,изучающая сектора и отрасли народного хозяйства, условия и всю совокупностьэлементов воспроизводства»102.Финансы — это «совокупность всех денежных средств, находящихся враспоряжениигосударства,банков,предприятий,атакжесистемаихформирования, распределения и использования»103.Исходя из того что при анализе НЭИ речь идет не о системе отношений, а впервую очередь о формировании и использовании денежных средств, то, на нашвзгляд, наиболее правильным представляется использование термина финансы.В качестве второй части определения наиболее уместным выглядитприменение термина целесообразность, т.е. «соответствие явления или процессаопределённому (относительно завершенному) состоянию, материальная илиидеальная модель которого представляется в качестве цели»104.
Цель в данномслучае – это выбор наиболее эффективного использовании на основании такихпараметров, как норма отдачи, стоимость, рискованность проекта.Таким образом, далее по тексту изучаемый критерий целесообразноназыватьфинансовойцелесообразностью.Помимоотсутствияединогоопределения, в процессе исследования было также выявлено, что существуютразличные взгляды на содержание анализа.101Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов. СПб.: Питер, 2001.
С. 139.Коноплицкий, В. Это – бизнес : толковый словарь экономических терминов [Электронный ресурс]. [К. :Альтерпрес], 1996. 448 с. Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/biznes-15-7/228.htm (дата обращения:01.09.2013).103Там же. Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/biznes-15-7/98 (дата обращения: 01.09.2013).104Большая советская энциклопедия [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://slovari.yandex.ru/~книги/БСЭ/Целесообразность/ (дата обращения: 20.09.2014).102881.Под финансовой целесообразностью понимается способность объектагенерировать положительный денежный поток, покрывающий затраты посодержанию, финансовым обязательствам и первоначальным инвестициям впроект, т.е.
обеспечивать норму отдачи на капитал, соизмеримую с отдачей поальтернативным инвестициям.2.Под финансовой целесообразностью понимается «требование, чтобыпотенциальныйпокупательимуществарасполагалнеобходимымидляприменения этого способа финансовыми ресурсами»105.Первыйисследованиеварианттрактовкиальтернативныхизучаемоговариантовкритерияиспользованияподразумеваетнапредметположительной отдачи капитала и возможности генерирования положительногоденежного потока, покрывающего затраты на строительство, либо реконструкциюи эксплуатацию. При этом подразумевается, что норма отдачи на вложенныйкапитал должна находиться на уровне не ниже, чем норма отдачи отинвестированиясредствваналогичныепроекты.Дляопределениявышеуказанных параметров требуется провести полноценный расчет стоимостиимущества по каждому из вариантов использования: «Это означает, что суммадисконтированных по этой норме чистых эксплуатационных доходов должнапревышать сумму дисконтированных по этой же норме капитальных расходов наприобретение и (при необходимости) строительство или реконструкцию объекта.Остается заметить, что размер такого превышения точно совпадает либо срыночной, либо с инвестиционной стоимостью объекта в зависимости от того,совпадает или не совпадает требуемая норма возврата капитала с рыночнойставкой дисконтирования.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
