Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 17

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 17)

Таким образом, в рассматриваемой трактовке способиспользованиясчитаетсяфинансовоприемлемым,еслиемуотвечаетположительная стоимость имущества»106.105Смоляк С.А. О способах использования имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации.2011. №7 (118).

С. 78.106Там же. С. 78.89Исходя из второй трактовки содержания данного критерия, анализфинансовой целесообразности должен включать исследование на предметвыявления альтернативных источников финансирования и доказательство того,что такие источники будут найдены, а проект будет обеспечен необходимымисредствами107. Основной причиной потребности в данном анализе выступаетнеобходимость учета эффекта финансового левереджа при сопоставленииразличных вариантов использования, так как очевидно, что для некоторых из нихзаемные средства могут быть получены, для других — нет.

Следовательно,эффективность использования капитала в этих двух случаях будет существенноразличаться. Однако отмечается, что «на данном этапе анализа выясняется толькопринципиальная возможность обеспечения финансирования — без предпочтенийкаких-либо из источников (вариантов)»108. Так как определение конкретныхусловий финансирования на данном этапе существенно осложнено, предлагаетсярассматривать его в контексте качественного анализа, в котором изучаетсяпотенциальная способность привлечения финансовых ресурсов для реализацииальтернативных вариантов использования, речь о котором шла ранее (см. стр. 84).Таким образом, в рамках анализа критерия финансовой целесообразностипредполагается изучение способности альтернативных вариантов использованиягенерировать положительный денежный поток или положительную стоимостьземельного участка, а также обеспечивать заданную норму отдачи на капитал.Между тем, поскольку конечной целью является определение стоимостиимущества, расчет следует проводить для всего инвестированного капитала.

Приналичии исходной информации и необходимости учета финансового левереджанорма отдачи может быть рассчитана как средневзвешенная стоимостьсобственных и заемных средств, где доля последних может быть определена каксредняя величина по рынку для исследуемого сегмента недвижимости.107Озеров Е.С.

Экономический анализ и оценка недвижимости. С. 340.Там же. С. 341.10890Критерий максимальной эффективности подразумевает, что из всехальтернативных вариантов использования выбирается тот, который обеспечиваетмаксимальную стоимость объекта, рассчитанную методами анализа НЭИ.Проведенноеисследованиенаучныхразработокпозволиловыявитьключевые критерии для определения максимально эффективного вариантаиспользования, к которым могут быть отнесены: рыночная стоимость земельного участка (как условно свободного или ссуществующими улучшениями) при заданной норме отдачи, рассчитанной принеобходимости с учетом объема и стоимости привлечения заемных средств; степень риска, присущая каждому варианту использования, которая можетучитываться как в рамках отдельного анализа с применением теории игр, методовимитационного моделирования и т.п., так и в ходе определения нормы отдачи; вероятностьпрактическойосуществимостикаждоговариантаиспользования.

Анализ вероятности реализации может осуществляться сприменением сценарного метода моделирования, теории игр и др.Наиболее эффективным признается такой вариант, для которого величинарыночной стоимости земельного участка максимальна при оптимальном уровнерискованности и высокой вероятности практической осуществимости. На даннойстадии анализа требуется применение методов, позволяющих численно измеритьэффективность использования участка в различных вариантах. Такие методыотносятся к группе методов оценки земли в рамках доходного подхода,основанныхнапринципеостаточнойпродуктивности.Потребностьвсопоставлении вариантов на основании стоимости земли вызвана ее особымисвойствами.

Применение данных методов на практике представляет собойнаиболее сложный и трудоемкий этап и требует более глубокого осмысления ианализа применимости в российских условиях оценки, что предопределилосодержание следующего раздела работы.912.3Методы анализа НЭИ: условия и особенности применения вроссийской практике оценкиСуществующие методы анализа НЭИ основаны на методах оценкиземельных участков доходным подходом. Это связано со специфическимихарактеристиками земли как объекта оценки.

Одним из уникальных свойствземельного участка, как уже было отмечено, является местоположение.Местоположение определяет свойства земельного участка и позволяет наряду сфакторами юридической допустимости и физической осуществимости сделатьвыводы о возможном использовании объекта, учитывая его уникальныехарактеристики.Стоимость земли определяется в первую очередь ее полезностью, а такжесоотношением сил спроса и предложения на рынке, поскольку она не требуетиздержек на производство. Полезность приносит, за исключением вариантовиспользования под сельскохозяйственное производство, не земельный участок, астроения, которые могут быть сооружены на нем и в которых есть потребность уобщества.

Следовательно, стоимость участка тем выше, чем большую выгодумогут приносить возведенные на нем строения. Согласно принципу остаточной(добавочной) продуктивности, улучшениям, созданным за счет привлечениякапитала, рабочей силы и управления, при распределении дохода отдаетсяприоритет (поскольку требуется возместить затраты на их воспроизводство), аоставшийся после покрытия этих факторов доход относится к земле. Схемаформированиястоимостиобъектанедвижимостивышеописанной логикой представлена на рисунке 5.всоответствиис92СтоимостьземельногоучасткаЗемельныйучастокПолезность,приносимаяулучшениямиСтоимостьобъектанедвижимостиПотребность вопределенномвиде улучшенийСтоимостьсозданияулучшенийУлучшенияИсточник: разработка автора.Рисунок 5 – Формирование стоимости объекта недвижимостиТаким образом, при анализе НЭИ необходимо отталкиваться от вариантаиспользования участка и стоимости единого объекта недвижимости, включаястоимость улучшений, которые приносят непосредственную пользу обществу.При этом расчет целесообразно проводить методами, подразумевающими«выделение» стоимости земли из стоимости единого объекта недвижимогоимущества,опирающимисянапринципостаточнойпродуктивности.Вроссийской теории оценки к таким методам относятся:1.Метод выделения.2.Метод распределения.3.Метод остатка.4.Метод предполагаемого использования.СуществующиеметодыанализаНЭИ109соответствуютметодамопределения рыночной стоимости земельных участков, основанным на принципеостаточной продуктивности и перечисленным выше.Все методы можно разделить на две основные группы: методы, основанныена прямой капитализации дохода и методы, основанные на дисконтированииденежных потоков.109Иванова Е.Н.

Оценка стоимости недвижимости. М.: КНОРУС. С. 133–137.93Методы оценки земли, основанные на прямой капитализации дохода,применяются как для анализа свободных, так и застроенных земельных участков.Применение данных методов в ходе проведения анализа НЭИ позволяетсопоставить альтернативные варианты использования с допущением об ихготовности к функционированию и генерированию постоянных денежныхпотоков. Данные методы позволяют учесть стоимость земельного участка всоставе готового объекта недвижимости, но не учитывают различий в срокахстроительства улучшений земельных участков и рисков, связанных с различнымивариантамииспользования.использованиясуществующихТакимвобразом,российскойосновнымпрактикеограничениемметодовпрямойкапитализации дохода является то, что они могут применяться на этапе анализаНЭИ только для того, чтобы сопоставить стоимость земельного участка приразличных вариантах его использования при допущении, что улучшенияпостроены, успешно функционируют и генерируют стабильный денежный поток.Такое ограничение возможно применять в том случае, если один и тот же методанализа применяется ко всем рассматриваемым вариантам, обеспечивая единуюоснову для сопоставления стоимости, когда сроки их реализации и рискисопоставимы.

Однако, если вариант использования земельного участка какусловно свободного оказывается в результате проведенного анализа наиболееэффективным, данный расчет требует детализации на этапе определениярыночной стоимости путем построения модели дисконтированных денежныхпотоков.Недостатки методов прямой капитализации решаются при примененииметода предполагаемого использования для анализа земельного участка какусловносвободногоиссуществующимиулучшениями,требующимипреобразований.Метод предполагаемого использования относится к группе методовдисконтированных денежных потоков и наиболее применим для оценкинезастроенных земельных участков с проектами строительства. Данный методпозволяет минимизировать погрешность, возникающую при расчетах затрат и94будущей загрузки объекта, которая не учитывается в классических методахпрямой капитализации дохода.

Метод применяется для оценки застроенных инезастроенных земельных участков. Основное требование для примененияданного метода — способность использования земельного участка способом,приносящим доход. Применение метода предполагаемого использования канализу НЭИ рассматривается в монографии Е.С. Озерова, где автор называет его«техника дисконтирования доходов и издержек»110, и относится к отдельновыделяемойгруппеметодовкомбинированногоподхода,т.е.подхода,объединяющего методы и техники затратного и доходного подходов. На нашвзгляд, выделение метода в отдельную категорию ввиду применения в его рамкахкак техник затратного, так и доходного подходов, не оправдано. Сам по себеметод дисконтированных денежных потоков, относящийся к доходному подходу,предполагает получение разновеликих платежей в течение определенногопериода времени, а, следовательно, не исключает возможности полученияотрицательных величин и может быть отнесен к методам дисконтированныхденежных потоков.

Данный метод также может применяться для анализаземельного участка с существующими улучшениями, требующими проведенияремонтных или строительных работ.Краткоеописаниерасчетныхформул,используемыхврамкахсуществующих методов анализа НЭИ, представлено ниже.1. «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициентыкапитализации для земли и строений различны»111 / Метод остатка дляземли, модификация 1, рассчитывается по формуле (1):VL I O  VB  RB,RLгде V L — рыночная стоимость земельного участка, ден.

Характеристики

Список файлов диссертации