Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 8
Текст из файла (страница 8)
В первых четырех изданиях стандартов вместо терминарыночная стоимость применялся термин «Рыночная стоимость на открытомрынке»37 (Open market value). Как говорится в последнем издании, изначальнопонятие рыночной стоимости на открытом рынке появилось в 1918 г.: «Цена быланаилучшей возможной ценой, которую можно было получить на открытом рынкепри выполнении соответствующих условий»38.
Однако тут же отмечается, чтонаилучшая цена не всегда означает наивысшую цену. Здесь в первую очередь36Волович Н., Кляйбер В. О необходимости активного участия самих оценщиков в формировании болеепрозрачного рынка недвижимости [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://smao.ru/files/magazine/2009/01/6473.pdf (дата обращения: 15.09.2014).37RICS Valuation – Professional Standards. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), March 2012. P. 8.38Ibid. P. 268.37подразумевается наиболее вероятная цена, разумная в сложившихся условияхрынка.
В настоящее время ранее используемое понятие рыночной стоимости наоткрытом рынке следует называть рыночной стоимостью. При этом принципы,заложенные в основу этих баз оценки, не поменялись. В настоящее время терминрыночной стоимости, приведенный в стандартах RICS, аналогичен определению,данному в МСО. Основным доводом, говорящим в пользу применения принципаНЭИ к определению рыночной стоимости в контексте действующих стандартов,является выражение о том, что в случае, когда оценка проводится на базерыночной стоимости, эта база будет отражать наилучшее и наиболее эффективноеиспользование актива39. Далее также говорится, что рыночная стоимость — этонаиболее распространенная база оценки, которая отражает наиболее эффективноеиспользованиеактива.ПодНЭИпонимаетсяиспользование,котороемаксимизирует производительность актива и которое осуществимо, юридическидопустимо и финансово целесообразно40.
При этом в основе стандартов попрежнему лежит мнение о том, что рыночная стоимость — это наилучшая цена,когда подразумевается, что наилучшая — необязательно наивысшая. Не менееважным критерием здесь является критерий наибольшей вероятности иобоснованности.Наряду с вышеприведенными стандартами Великобритании, получившимиширокое распространение в сфере оценки недвижимости во всем мире, в Европетакже разработаны и активно применяются Европейские стандарты оценкинедвижимости TEGOVА («Голубая книга»).Аналогично ранним изданиям МСО, в первых стандартах TEGOVA такжепридерживались концепции рыночной стоимости, определяемой при наиболееэффективном использовании. В издании 1997 г., переведенном на русский языкРоссийским обществом оценщиков (далее РОО), подчеркивается, аналогично39RICS Valuation – Professional Standards.
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), January 2014. P. 8.Ibid. P. 60.4038первым изданиям МСО, наличие наряду с рыночной стоимостью такой базыоценки, как рыночная стоимость при существующем использовании41.В новом издании стандартов TEGOVA, вышедшем в 2012 г., былирасширены комментарии в отношении концепции НЭИ42. В п. 5.4.6 стандартовприводятся:описаниесущностиконцепцииНЭИ,формулировкиНЭИ,используемые в других стандартах по оценке; делается акцент на том, что НЭИ всовременной интерпретации должно быть также и наиболее вероятным.
При этомуказание на то, что в некоторых странах могут поступать запросы на оценку сучетом наиболее эффективного использования объекта, свидетельствует о том,что данная процедура необязательна и выполняется только при наличииопределенного запроса клиента, либо требований местного законодательства.На наш взгляд, данная позиция отражает приведенные в новой редакцииМСО тенденции, которые можно интерпретировать следующим образом: наразвитых рынках (речь идет в первую очередь о европейских рынках) рыночнаястоимость отражает НЭИ объектов собственности и его анализ не требуется.
Втом случае, если этого не происходит, нормами местного законодательства можетбытьзакрепленаобязательностьанализаэффективностииспользованиянедвижимости при проведении стоимостной оценки. Справедливая стоимостьобъектов недвижимости, согласно данным стандартам, также должна оцениватьсяисходя из принципа НЭИ43.Таким образом, европейские стандарты оценки отражают общерыночнуютенденцию в отношении необходимости учета изучаемого принципа, однако ихновая редакция, в отличие от стандартов МСО, содержит более конкретныерекомендации в отношении необходимости его применения, в частности, приоценке недвижимого имущества.41Европейские стандарты оценки недвижимости [Электронный ресурс]. Российское общество оценщиков, 1994.Режим доступа: http://smao.ru/files/news/2010/05/TEGOVA_Standard.doc (дата обращения: 20.09.2014).42European valuation standards.
Seventh Edition. TEGOVA, 2012. P. 8.43Ibid. P. 37.39Среди всех изученных новых редакций стандартов оценки, наибольшеевнимание уделяется принципу НЭИ в стандартах США (USPAP)44. Всоответствии со стандартами «Правил проведения оценки и написания отчета»,оценщик должен в обязательном порядке проводить такой анализ при оценкерыночной стоимости и делать заключение о НЭИ для объекта оценки, а такжедолжным образом подкреплять необходимыми аргументами сделанные выводы45.В стандартах USPAP делается акцент на том, что оценка рыночной стоимостиосновывается на выявленном варианте НЭИ, а в отчете об оценке описываетсяпроцедура проведения его анализа.
Массовая оценка недвижимого имуществасогласно данным стандартам также должна проводиться с учетом данногопринципа46.Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующие выводы. Всоответствии со стандартами оценки США (USPAP) определение рыночнойстоимости, независимо от типа собственности и целей оценки, должноосуществляться в соответствии с принципом НЭИ. При этом обязательнымтребованием стандартов является описание процедуры его анализа в отчете обоценке.
Данная тенденция идет в разрез с действующей редакцией МСО, вкоторой наблюдается иной подход к принципу НЭИ. На наш взгляд, это вызванотем, что в американской школе оценки сложилась устойчивая практика анализа,позволяющая достоверно определять вариант НЭИ. Рынок Европы, где наиболеешироко применимы МСО, более консервативен и урегулирован, вследствие чегорыночная стоимость зачастую отражает наиболее эффективный вариантиспользования объекта собственности. Последнее приводит к тому, что вевропейской практике не требуется его обязательный анализ и закреплениеданной процедуры в стандартах.Если же говорить о рынке недвижимости России, то для него наиболеехарактерны слабая развитость и законодательное регулирование, а также низкий44Uniform standards of professional appraisal practice. 2012-2013 Edition.
Appraisal Standards Board, 2012. [427 p.?]Ibid. P. U-19.46Ibid. P. U-50.4540уровень развития информационной инфраструктуры (в отличие, например, отрынков недвижимости Европы и США). Это свидетельствует о том, что рынок неспособен определять вариант НЭИ недвижимости, который должен отражаться врыночной стоимости объекта.
Кроме того, существенные отличия рынканедвижимости России от рынка США, где анализ НЭИ распространен иреализуется посредством обработки больших объемов информации, находящейсяв открытом доступе, также делает невозможным применение существующихметодов исследования без адаптации к российской практике. Следовательно, вроссийскихреалияхрынкатребуетсяпроведениеанализаНЭИ,чтоподтверждается и положениями давно существующих и вновь введенныхстандартов оценки федерального уровня. При этом, применение принципа НЭИсправедливо именно к рыночной стоимости, а не к иным видам стоимости.Федеральные нормативно-правовые документы РФФедеральное законодательство в сфере оценочной деятельности допоследнего времени занимало неоднозначную позицию с точки зренияпрактической реализации принципа НЭИ.
С одной стороны, как таковые указанияв существующем законе, а также стандартах отсутствовали. Тем не менее,согласно указанной в стандартах информации, они разрабатывались с учетоммеждународныхстандартов,азначит, должныпридерживатьсятехжефундаментальных принципов. Тем не менее единственное упоминание опринципе НЭИ до сентября 2014 г. содержалось в федеральном стандарте оценки«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО № 1)»: «При определении наиболее эффективного использования объектаоценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимостьбудет наибольшей»47. Какие-либо иные комментарии в отношении принципа НЭИв стандартах отсутствовали.47Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования кпроведению оценки (ФСО №1)» [Электронный ресурс] : [приказ Минэкономразвития РФ №256 : принятминистром 20.07.2007 г.: по состоянию на 22.10.2010 г.].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
