Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 28
Текст из файла (страница 28)
Результаты проведенного анализа приведены нижев таблицах 18 и 19.Таблица 18 – Анализ по критерию ВальдаСценарииПессимистичныйБазовыйВариант 11 775 0056 380 802Вариант 215 182 99026 303 837Вариант 310 041 57714 941 188Вариант 411 792 11324 678 506Максимум по вариантам (критерия Вальда)Минимумпосценариям11 310 8541 775 00538 287 27815 182 99020 245 61310 041 57740 007 35711 792 11315 182 990ОптимистичныйИсточник: расчет автора.153Таблица 19 – Анализ по критерию СэвиджаМаксимумпосценариям32 997 887ПессимистическийВариант 1-13 407 985Вариант 2Вариант 3-5 141 413Вариант 4-3 390 878Критерий СэвиджаСценарии51 485 664Базовый-19 923 035-11 362 649-1 625 33170 628 799-ОптимистичесМинимумкийпо варианту-28 696 503-28 696 503-1 720 079-1 720 079-19 761 745-19 761 745-3 390 878-1 720 079Источник: расчет автора.Данные, полученные в результате применения методов теории игр,совпадают с полученными ранее и позволяют сделать вывод о том, что вариант 2является наиболее эффективным, обеспечивая при этом приемлемый уровеньриска, что подтверждает полученные в рамках анализа сценариев выводы.Следовательно, в рамках настоящего анализа может быть сделано заключение овыборе варианта использования «Строительство бизнес-центра класса В+».Проведенный анализ показал, что вариант развития территории объектаоценки с учетом промежуточного использования также дал достаточно высокуюстоимость, что подтверждает его жизнеспособность и потребность в учете в ходепроведения анализа НЭИ.Последующая оценка рыночной стоимости объекта должна проводитьсястандартными методами в рамках трех основных подходов: сравнительного,доходного и затратного, исходя из выявленного варианта наиболее эффективногоиспользования.
Это означает, что оценка рыночной стоимости будет проводитьсяне для текущего использования, а для наиболее эффективного использования, сучетом затрат на снос существующих строений.Стоит отметить, что в рамках доходного подхода наиболее приемлемым дляоценки будет метод предполагаемого использования, который, как отмечалосьранее, является методом, который в наиболее полной мере способен отразить иучесть в оценке изменчивость денежных потоков во времени и корректно154рассчитать стоимость объекта, требующего редевелопмента, либо новогостроительства.Методы сравнительного подхода, как показывает практика, малоприменимык оценке таких объектов. Однако в случае потребности в его практическойреализацииследуетподбиратьобъекты-аналогинарынке,которыевобязательном порядке должны удовлетворять одному из следующих условий. Иметь сопоставимое с анализируемым объектом в текущем использованиисостояние и сопоставимый вариант НЭИ.
В таком случае предполагается, что встоимостиобъектов-аналоговзаключающийсяввозможностибудетотражатьсяпотенциалихфункциональногорынка,использованиявсоответствии со способом, максимизирующим стоимость земельного участка, накотором они расположены. Вкачествеобъектов-аналоговдолжныбытьвыбраныобъектыссопоставимым НЭИ и аналогичными технико-экономическими показателямизастройки, определенными на этапе анализа физической осуществимости. Приэтомполученнаярыночнаястоимостьобъектаоценкидолжнабытьскорректирована на величину затрат на создание данных улучшений.
Такойспособ, на наш взгляд, наименее применим на практике, так как носит высокуюпогрешность расчетов.При использовании методов затратного подхода наличие варианта наиболееэффективного использования, отличного от текущего, отражается в величиневнешнего износа, который должен быть учтен при расчете стоимости улучшений.Стоимость земельного участка должна определяться стандартными методамирасчета на основании объектов-аналогов с аналогичным вариантом наиболееэффективного использования.155ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3Реализация усовершенствованного алгоритма анализа НЭИ, дополненногоновыми этапами и методиками, а также уточненными методами, на базепроизводственной площадки, расположенной в г. Москве и подлежащейреорганизации, позволяет сформулировать основные выводы и предложения.В области эффективности применения усовершенствованного алгоритмаанализа НЭИ.
Проведенный анализ тенденций рынка недвижимости Россиипозволил выявить один из наиболее типичных для текущей стадии развитиярынка сегментов и провести для него апробацию алгоритма анализа НЭИ.Выбранныйобъектпозволилвполноймеререализоватьполученныетеоретические и методические выводы и доказать эффективность их применения.1. В соответствии с предложенным новым классификационным признаком«необходимость и степень детальности анализа НЭИ» сделан вывод, что дляпроизводственной площадки, подлежащей редевелопменту, требуется проведениеанализа НЭИ как для участка с существующими улучшениями, так и для участкакак условно свободного. Данный подход требует применения развернутогоалгоритма и современных методов анализа.2. Анализ НЭИ проводился в соответствии с уточненным алгоритмом,реализация которого начинается с детального исследования местоположенияобъекта.
В результате реализации данного этапа сформулированы выводы обограниченностипотенциальногоиспользованияобъектаисследования,обусловленной спецификой окружающей застройки. В частности сделан вывод,что при оценке местоположения необходимо исследовать ограничения, связанныес экологическими, санитарно-защитными и др.
нормами. Между тем, анализокружающей застройки объекта также позволил определить потенциальныенаправления его перепрофилирования (в частности, под офисные функции), чтобыло отражено в ходе исследования юридической допустимости.3. В процессе исследования юридической допустимости выявлена проблемаотсутствия нормативно-правовых актов г. Москвы, на основании которых могут156быть определены допустимые объемно-планировочные решения строенийразличногофункциональногоназначения.Последнееподтвердилоцелесообразность включения этапа изучения классификаций недвижимости впроцесс анализа рынка и дополнения методики расчета объемно-планировочныхрешений строений способом, основанным на классификационных требованиях.4. На основании проведенного анализа рынка, а также исследованиясуществующихклассификацийофиснойискладскойнедвижимости,сформулированы выводы о наиболее востребованных рынком вариантахиспользования, а также технических требованиях к данным сегментам рынка взависимости от класса возводимого объекта.5.
Расчет в рамках авторской методики на этапе анализа критерия физическойдопустимости позволяет сделать вывод о необходимости сочетания различныхспособоврасчетаобъемно-планировочныхрешений,основанныхнакоэффициенте плотности застройки, требуемой этажности, высоте этажа.6. Применение МАИ к качественному анализу альтернативных вариантовиспользованияпозволяетвсестороннеихсопоставитьиисключитьизпоследующего анализа варианты, наименее раскрывающие потенциал земельногоучастка.7. В ходе исследования доказано, что для выбора максимально эффективноговарианта использования на текущем этапе развития рынка целесообразноопираться не только на вариант, обеспечивающий максимальную стоимость, но иучитывать приемлемый уровень риска, что в практике стоимостной оценки можетбыть реализовано с применением современных инструментов анализа рисков.В области практических особенностей реализации алгоритма анализа НЭИ сучетом выявленных специфических характеристик рынка недвижимости.1.
На этапе юридической допустимости выявлена важная характерная рынкунедвижимости г. Москвы черта — возможность изменения ВРИ земельногоучастка на платной основе. В результате проведенного анализа определено, чтоплата за смену ВРИ взимается с участков, оформленных как на праве аренды, таки на праве собственности. Основным фактором, влияющим на размер платежа за157смену ВРИ, является плотность застройки земельного участка.
Размер платежа вслучае изменения ВРИ земельного участка, для которого права собственностиоформлялись на льготных основаниях, может достигать 80% от кадастровойстоимости. Размер платы за смену ВРИ для участков, оформленных на правеаренды, также достигает 80% при максимальной плотности застройки – более 4.Таким образом, существующее право не оказывает существенных ограничений(не является большим преимуществом) на потенциал использования земельногоучастка, однако плата за смену ВРИ может оказать существенное влияние наконечный результат и должна учитываться в расчетах.2. Проведенный анализ рынка недвижимости показал, что для него характернаситуация, в которой возникает потребность в анализе НЭИ с учетомпромежуточногоиспользования.Последнееобусловилонеобходимостьсовершенствования как понятийного аппарата, так и разработки углубленнойметодики его анализа, позволяющей учесть потребность в сохранении наограниченныйпромежутоквременитекущегоиспользованиянарядуспотенциалом будущего развития объекта оценки.В целом, реализация полученных теоретических и методических положенийпозволяет судить об их практической применимости благодаря разработкекомплексного алгоритма анализа, подробно описывающего каждый этаписследования, что в практике стоимостной оценки сказывается на повышениикачества оказываемых услуг и эффективности работы оценщиков.158ЗАКЛЮЧЕНИЕОбобщениеисследованияисистематизацияфундаментальныхрезультатовосновпринципапроведенногоНЭИинаучногометодическогоинструментария процедуры его практической реализации — анализа НЭИ,позволяют сформулировать следующие основные выводы и предложения.1.
Проведенныйанализтеоретическихинормативно-правовыхосновпринципа НЭИ позволяет сделать вывод о необходимости его практическойреализации в рамках стоимостной оценки объектов недвижимого имущества вРФ. Для целей развития применения принципа НЭИ в стоимостной оценкетребуется уточнение ключевых теоретических положений, лежащих в его основе.Для этого доработана и уточнена существующая терминология, связанная снаиболее эффективным использованием, которая позволяет наиболее полноотразить сущность и содержание понятий принципа и анализа НЭИ.2.
Ретроспективный анализ и систематизация существующих стандартов всфере стоимостной оценки позволили выявить основные тенденции во взглядахна учет принципа НЭИ при определении рыночной стоимости на общемировом ироссийском уровне. На международном уровне не акцентируется необходимостьучета принципа НЭИ в стоимостной оценке, поскольку рынок отражает самоеэффективное использование недвижимости.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
