Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 29
Текст из файла (страница 29)
В федеральном стандарте оценки«Оценка недвижимости (ФСО №7)» указывается на необходимость анализа НЭИпри оценке недвижимости, что, на наш взгляд, является оправданным, так какроссийский рынок не способен отражать эффективное использование в отличиеот развитого зарубежного рынка.3. ПроведенноеисследованиерынканедвижимостиРоссиипозволилосформулировать присущие ему особенности, обуславливающие потребность вдифференцированном подходе к анализу НЭИ и, как следствие, внедрениюнового классификационного признака – «необходимость и степень детальностианализа НЭИ». Данный признак позволяет определить принадлежность объекта159недвижимости на основании исследования его ключевых параметров, к одной изчетырех групп в зависимости от того, в каком объеме требуется проводить анализНЭИ при оценке его рыночной стоимости.4.
Проведенное исследование существующей научной и методическойлитературы выявило потребность в разработке комплексного алгоритма анализаНЭИ на базе существующего краткого алгоритма путем его дополнения иуточненияотдельныхэтапованализа.Вчастности,предложенчетырехступенчатый подход, включающий такие стадии, как определениепринадлежности объекта недвижимости к группе по признаку «необходимость истепеньдетальностианализаНЭИ»;формированиеполногоперечняальтернативных вариантов использования на основании комплексного анализаместоположения,допустимостизавершающегосяиобзорарынка,SWOT-анализом,включаяанализаисследованиеюридическойсуществующихклассификаций изучаемых сегментов рынка.
Следующая стадия предполагаетисследованиепокритериямфизическойосуществимости,финансовойцелесообразности и качественный анализ. На последней стадии осуществляетсявыбор максимально эффективного варианта использования с применениемсовременных инструментов анализа рисков.5.
Врезультатекомплексногоисследованияэтаповюридическойдопустимости и физической осуществимости доказана логическая взаимосвязьмеждуними,заключающаясявнеобходимостиизвлеченияданныхопотенциально допустимых параметрах застройки территории объекта оценки приизучениидокументацииинормативно-правовыхдокументоввсфереградостроительства и зонирования. Обоснована ключевая цель этапа анализафизической осуществимости, заключающая в расчете потенциально допустимыхпараметров застройки земельного участка. Для этого разработана методикарасчета объемно-планировочных решений, основанная на анализе параметровплотности застройки и классификационных требований к этажности, высотеэтажа и др. характеристик различных классов объектов недвижимости.1606. Внедрение в практику стоимостной оценки качественного анализа сприменением МАИ позволяет дополнить алгоритм анализа НЭИ сопоставлениемвариантов использования по ключевым критериям, определяющим потенциалиспользования объекта оценки.
Разработанная иерархическая структура процессапринятия решения о выборе варианта НЭИ, определение ключевых критериеванализа с весами каждого критерия, позволяют сократить трудоемкость работ поанализу НЭИ, повысив при этом его качество и позволив сократить субъективныесуждения о выборе варианта НЭИ.7. Систематизация существующих методов анализа НЭИ, выявление ихсильных и слабых сторон позволило сформулировать вывод о целесообразностиприменения модифицированной версии метода остатка для земли. Методзаключается в определении стоимости единого объекта недвижимости (валовойстоимости застройки) с последующим вычитанием затрат на застройку иприведением полученной величины к дате анализа с применением второйфункции сложного процента.
Данный метод позволяет использовать в расчетахнаиболее обоснованные данные, подтверждаемые рыночной информацией, атакже применять при исследовании максимальной эффективности современныеинструменты анализа рисков и учитывать сроки реализации различных вариантовиспользования.8. Для проведения эмпирического анализа проведено исследование рынка, врезультатекотороговыявленодинизнаиболеетипичныхсегментовнедвижимости, для которого может требоваться оценка рыночной стоимости.Сегмент производственной недвижимости, расположенной в черте г. Москвы,подлежащей редевелопменту, позволил в полной мере применить разработанныйалгоритм анализа, методики и методы исследования отдельных этапов. Врезультате обоснованы важные практические аспекты реализации предложенногоалгоритма, связанные с: исследованием объема прав на объект оценки ивозможностьюиспецификойизмененияВРИземельногоучастка;необходимостью сочетания предложенных способов определения объемнопланировочныхрешенийстроенийврамкахразработаннойметодики;161потребностьювучетенестандартныхвариантовиспользованияобъекта(промежуточное использование); учетом рисков при выборе максимальноэффективного варианта использования.9.
Наосновепроведенногоанализарынкасформулированвыводоцелесообразности уточнения ранее кратко упоминаемого в работах известныхученых в сфере оценки недвижимости понятия промежуточного использования.Необходимость в практическом учете варианта использования, предполагающегопромежуточный этап, предопределила потребность в разработке методикирасчета. Предложенная авторская методика состоит из двух этапов: расчетстоимости объекта в промежуточном использования на основании оценкигенерируемых им доходов за ограниченный промежуток времени; расчетстоимости объекта при наиболее эффективном использовании с учетомдисконтирования величины полученной стоимости к дате оценки.
Анализ НЭИ сучетом промежуточного использования позволит учесть при оценке объектовнедвижимости потенциал их последующего использования и повысит ихсоответствие текущим и будущим потребностям рынка.Таким образом, в рамках проведенного научного исследования впервыепредложен комплексный алгоритм, включающий детальное описание отдельныхпроцедур, методик расчета и наиболее применимых методов анализа НЭИ.Безусловно,дляцелейдальнейшегосовершенствованияпредложенногоалгоритма требуется более детальный анализ его отдельных этапов, которыйможет и должен быть проведен в последующих научных исследованиях.
Вчастности, как отмечается, например, в существующих научных трудах144,требуется исследование зависимости стоимости земельного участка от плотностии высоты застройки с поиском оптимальных параметров застройки в зависимостиотфункциональногоназначенияобъектанедвижимости.Вчастисовершенствования методов анализа НЭИ целесообразным представляетсяразработка информационной базы, позволяющей более качественно, на основании144Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. С. 528162обработки больших массивов данных, определять такие параметры, какдоходность объектов, стоимость строительства улучшений и др.РазработанныйкомплексныйалгоритманализаНЭИполностьюсоответствует положениям нового, принятого в сентябре 2014 г.
федеральногостандарта «Оценка недвижимости (ФСО №7)» и может быть положен в основудополнительных нормативных и методических разработок, способствующихповышению качества оказываемых услуг по оценке рыночной стоимостиобъектов недвижимости.163СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙВРИ– вид разрешенного использованияГПЗУ– градостроительный план земельного участкаЗУ– земельный участокМАИ– метод анализа иерархийМСО– Международные стандарты оценкиМСФО– Международные стандарты финансовой отчетностиМКАД– Московская кольцевая автодорогаНЭИ– наиболее эффективное использованиеРОО– Российское общество оценщиковРС– рыночная стоимостьСМАО– Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»СРО– саморегулируемая организацияСРО– саморегулируемая организация Ассоциации российскихАРМОмагистров оценкиПЗЗ– Правила землепользования и застройкиТТК– Третье транспортное кольцоФСО– Федеральный стандарт оценкиRICS– Стандарты Королевского общества оценщиков,представляющего интересы специалистов в областинедвижимости, землепользования и строительстваTEGOVA – Стандарты Европейской группы ассоциаций оценщиковUSPAP– Единые стандарты профессиональной практики оценки,издаваемые Советом по стандартам оценивания164СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫНормативно-правовые акты1.
Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :[федер. закон № 190-ФЗ : принят Гос. Думой 22.12.2004 г. : по состоянию на21.07.2014 г.] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (датаобращения 15.09.2014).2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс] :[федер. закон № 51-ФЗ : принят Гос. Думой 21.10.1994 г. : по состоянию на05.05.2014 г.] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (датаобращения 15.09.2014).3.Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон№ 136-ФЗ : принят Гос.
Думой 28.09.2001 г. : по состоянию на 21.07.2014 г.)] //Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения15.09.2014).4. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценкасправедливой стоимости» [Электронный ресурс] : [приказ Минфина России№ 106н: принят 18.07.2012 г.: по состоянию на 18.07.2012 г.] // Доступ изсправ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).5. О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правили нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны исанитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» :[Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от25.09.2007 № 74 : по состоянию на 25.04.2014] // Доступ из справ.-правовойсистемы «КонсультантПлюс» (дата обращения 15.09.2014).6.
О землепользовании в городе Москве [Электронный ресурс] : [Закон г. Москвы№48 : утвержден 19.12.2007 г. : по состоянию на 10.07.2013 г.] // СистемаГАРАНТ. – Режим доступа: http://base.garant.ru/388660/ (дата обращения:20.09.2014).1657. О проекте планировки производственной зоны N 37 «Очаково» [Электронныйресурс] : [Постановление Правительства Москвы № 849-ПП : утверждено14.09.1999 г.]. – Режим доступа: http://mosopen.ru/document/849_pp_1999-09-14(дата обращения: 20.09.2014).8.
О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю вгороде Москве [Электронный ресурс] : [Постановление Правительства Москвы№ 273-ПП : утверждено 25.04.2006 г. : по состоянию на 18.06.2013 г.]. – Режимдоступа:http://www.ocenchik.ru/docs/1543-ustanovlenie-stavok-arendnoy-platy-zemlu-moskva.html (дата обращения: 20.09.2014).9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] :[федер.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
