Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 33
Текст из файла (страница 33)
Результаты опроса экспертного мнения представлены в таблице 5 настр. 78.183Приложение Б(обязательное)Расчет объемно-планировочных решений строений согласно разработаннойметодикеТаблица Б.1 – Определение ключевых параметров застройки, вариант 1(складской комплекс класса «А», новое строительство)ПоказательПлощадь земельного участкаПлощадь улучшений под сносОбъем улучшений под сносКоэффициент застройки территорииПлощадь застройкиКол-во офисовВысота этажа складских зданийЧисло этажейИтого площадь складских помещенийШаг колоннШирина пролетаКоличество отсековПлощадь складских помещений с учетом шага колоннОбъем складских помещенийКоэффициент перехода к внутреннему обмеру зданияПлощадь складов по внутреннему обмеру зданияКоэффициент полезной площади складовПолезная площадь складовДоля земельного участка, приходящаяся на офисные помещенияПлощадь земельного участка, приходящаяся на офисныепомещенияПлотность застройки для офисных помещений в составекоммунально-складских комплексовДопустимая площадь офисных помещенийШаг колоннПлощадь офисных помещений с учетом шага колоннВысота потолка в офисном здании (чистый пол)Высота потолка в офисном здании с учетом перекрытийОбъем офисных помещенийКоэффициент перехода к внутреннему обмеру зданияПлощадь офисных помещений по внутреннему обмеруКоэффициент полезной площади офисных помещенийПолезная площадь офисных помещенийИсточник: расчет автора.Значение68 70448 595179 4545034 352510132 63492415232 832328 3209531 1909529 6312,50Ед.
изм.кв.мкв.мкуб.м%кв.м%мэтажикв.мммшт.кв.мкуб.м%кв.м%кв.м%1 718кв.м1,83 091,76 63 0962,73,09 288952 941952 794ед.кв.ммкв.мммкуб.м%кв.м%кв.м184Таблица Б.2 – Определение ключевых параметров застройки, вариант 2 (бизнесцентр класса «В+», новое строительство)ПоказательПлощадь земельного участкаПлощадь объектов под сносОбъем объектов под сносПлотность застройки территорииПлощадь нового строительства по внешнему обмеру, кв.мШаг колоннПлощадь, скорректированная с учетом шага колоннКоэффициент перехода к внутреннему обмеру зданияПлощадь нового строительства по внутреннему обмеру зданияВысота потолка в офисном здании (чистый пол)Высота потолка в офисном здании с учетом перекрытийОбъем нового строительстваКоэффициент перехода к полезной площадиПолезная площадьЗначение68 70448 595179 4541,0068 704,006*668 7069565 2712,73,0206 1188857 438Ед.
изм.кв.мкв.мкуб.мед.кв.ммкв.м%кв.мммкуб.м%кв.мИсточник: расчет автора.Таблица Б.3 – Определение ключевых параметров застройки, вариант 3(производственно-складской комплекс класса «С», текущее использование)ПоказательПлощадь земельного участкаПлощадь существующих строенийОбъем существующих строенийПлощадь строений под сносОбъем строений под сносПлощадь существующих строений, пригодных к эксплуатацииОбъем существующих строений, пригодных к эксплуатацииВ том числе площадь под косметический ремонтВ том числе площадь под капитальный ремонтПлотность застройки территорииКоэффициент перехода к полезной площадиПолезная площадь производственно-складских помещенийИсточник: расчет автора.Значение68 70448 595179 4545 121,625 734,0143 474153 72036 033,17 440,60,638034 779Ед.
изм.кв.мкв.мкуб.мкв.мкуб.мкв.мкуб.мкв.мкв.мед.%кв.м185Таблица Б.4 – Определение ключевых параметров застройки, вариант 4(производственно-складские помещения класса «С» на одной части участка исовременный бизнес-центр класса «В+» на другой части земельного участка)ПоказательЗначениеЧасть участка под новое строительствоПлощадь зданий под снос19 044Объем зданий под снос66 096Площадь земельного участка, приходящаяся на новое офисноездание19 800Плотность застройки1,00Площадь строений19 800Шаг колонн6*6Площадь офисного здания с учетом шага колонн19 800Высота потолка в офисном здании (чистый пол)2,7Высота потолка в офисном здании с учетом перекрытий3,0Объем офисного здания59 400Коэффициент перехода к внутреннему обмеру здания95Площадь офисного здания по внутреннему обмеру здания18 810Соотношение общей и полезной площади88Полезная площадь16 553Часть участка под текущее использованиеПлощадь зданий под снос2 348Объем зданий под снос14 160Площадь складских помещений под косметический ремонт19 763Площадь складских помещений под капитальный ремонт7 441Площадь земельного участка, приходящаяся на складскиепомещения48 904Площадь складских помещений в текущем использовании27 203Объем складских помещений в текущем использовании99 197Соотношение общей и полезной площади складских помещений80Полезная площадь складских помещений21 763Источник: расчет автора.Ед.
изм.кв.мкуб.мкв.мед.кв.ммкв.мммкуб.м%кв.м%кв.мкв.мкуб.мкв.мкв.мкв.мкв.мкуб.м%кв.м186Таблица Б.5 – Определение ключевых параметров застройки, вариант 5 (бизнесцентр класса «В» на базе существующих строений)ПоказательПлощадь земельного участкаПлощадь существующих строенийОбъем существующих строенийПлощадь строений под сносОбъем строений под сносПлощадь существующих строений, пригодных к эксплуатацииОбъем существующих строений, пригодных к эксплуатацииВ том числе площадь под ремонт (существующие офисныепомещения)В том числе площадь под реконструкциюПлотность застройки территорииКоэффициент перехода к полезной площадиПолезная площадь производственно-складских помещенийИсточник: расчет автора.Значение68 70448 595179 4545 121,625 734,0143 474153 7203 030,340 4430,638034 779Ед.
изм.кв.мкв.мкуб.мкв.мкуб.мкв.мкуб.мкв.мкв.мед.кв.мкв.м187Таблица Б.6 – Определение ключевых параметров застройки, вариант 6 (текущееиспользование (производственно-складское) с последующей застройкойтерритории объектами офисной недвижимости класса В+)ПоказательЗначениеПромежуточное использованиеПлощадь земельного участка68 704Площадь зданий под снос5 122Объем зданий под снос25 734Площадь под косметический ремонт36 033Площадь под капитальный ремонт7 441Площадь существующих производственно-складскихпомещений40 443Объем существующих производственно-складских помещений145 538Площадь существующих офисных помещений3 030Объем существующих офисных помещений8 182Коэффициент перехода к полезной площади80Полезная площадь складов32 355Полезная площадь офисных помещений2 424Будущее использованиеПлощадь ЗУ68 704Площадь объектов под снос43 474Объем объектов под снос153 720Плотность застройки территории1,00Площадь нового строительства по внешнему обмеру, кв.м68 704Шаг колонн6 6Площадь, скорректированная с учетом шага колонн68 706Коэффициент перехода к внутреннему обмеру здания95Площадь нового строительства по внутреннему обмеру здания65 271Высота потолка в офисном здании (чистый пол)2,7Высота потолка в офисном здании с учетом перекрытий3,0Объем нового строительства206 118Коэффициент перехода к полезной площади88Полезная площадь57 438Источник: расчет автора.Ед.
изм.кв.мкв.мкуб.мкв.мкв.мкв.мкуб.мкв.мкуб.м%кв.мкв.мкв.мкв.мкуб.мед.кв.ммкв.м%кв.мммкуб.м%кв.м188Приложение В(обязательное)Расчет в рамках анализа критерия финансовой целесообразностиТаблица В.1 – Определение требуемой нормы отдачи (процентных ставок) по альтернативным вариантам использованияСкладскойкомплекскласса «А», %Тип премии за рискБезрисковая ставка, доллароваяРиск вложения в недвижимостьРиск низкой ликвидностиРиск инвестиционного менеджментаРиск задержки хода строительстваРиск отсутствия проектной документацииНорма отдачиБизнес-центркласса «В+», %Производственно-складское иофисноеиспользование,%4,692,004,691,263,02,017,64,692,404,691,311,01,015,14,692,003,511,132,01,014,3Промежуточноеиспользование(производственно-складскойкомплекс классаС), %4,692,403,511,181,0012,8Последующееиспользование(бизнес-центркласса «В+»),%4,692,004,691,263,02,017,6Источник: расчет автора.Таблица В.2 – Сводная таблица основных параметров застройки по анализируемым функциямПоказательНазначениеВариант 1Складскойкомплекс класса АВариант 2Бизнес-центркласса В+Вариант 3Многофункциональный комплекс:производственноскладские помещениякласса С и бизнесцентр класса В+Вариант 4_1Вариант 4_2Текущее использование(производственно-складское), а затемзастройка территории объектамиофисной недвижимости класса В+189Продолжение таблицы В.2ПоказательПлощадь земельного участка, кв.мПлощадь существующих строений,кв.мОбъем существующих строений,куб.мПлощадь зданий под снос, кв.мОбъем зданий под снос, куб.мПлощадь производственноскладских зданий по внешнемуобмеру, кв.мКоэффициент перехода квнутреннему обмеру здания, %Площадь производственноскладских зданий по внутреннемуобмеруКласс производственно-складскихзданийКоэффициент перехода к полезнойплощади, %Полезная площадьпроизводственно-складских зданийПлощадь офисных зданий повнешнему обмеру, кв.мКоэффициент перехода квнутреннему обмеру здания, %Площадь офисов по внутреннемуобмеру зданияКласс офисных зданийВариант 168 704Вариант 268 704Вариант 368 704Вариант 4_168 704Вариант 4_268 70448 59548 59548 59548 59548 595179 45448 595179 454179 45448 595179 454179 45421 39280 257179 4545 12225 734179 45443 474153 72032 832-27 20340 443-95-100100-31 190-27 20340 443-А-СС-95-8080-29 631-21 76332 355-3 09668 70619 8003 03068 706950,9595100952 941А (для складскогокомплекса)65 27118 8103 03065 271В+В+СВ+190Продолжение таблицы В.2ПоказательКоэффициент перехода к полезнойплощади, %Полезная площадь офисных зданийОбщая площадь строений повнешнему обмеру, кв.мПлощадь новых строений, кв.мПлощадь объектов под ремонт, кв.мПлощадь объектов под капитальныйремонт, кв.мПлотность застройки, дол.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
