Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 32
Текст из файла (страница 32)
Анализ зависимости стоимости свободного земельногоучастка от высоты строения и площади застройки / С.В. Пупенцова, М.В.Подлесных.–Режимдоступа:http://www.spbgpu-dreem.ru/download/files/tezisy/podlesnih.pdf (дата обращения: 10.09.2014).103. Пупенцова, С.В. Влияние объемно-компоновночных решений здания настоимость свободного земельного участка / С.В. Пупенцова, Т.М. Бахмистова.–Режимдоступа:http://www.spbgpu-dreem.ru/download/files/tezisy2012/bahmistova.pdf (дата обращения: 10.09.2014).104. Пупенцова, С.В. Выбор наиболее эффективного варианта инвестиций нарынке недвижимости в условиях неопределенности / С.В. Пупенцова. – Режимдоступа: http://www.spbgpu-dreem.ru/download/files/tezisy2013/pupentsova1.pdf(дата обращения: 10.09.2014).105.
РБК-недвижимость.–Режимдоступа:http://realty.rbc.ru/articles/03/07/2014/562949991824076.shtml (дата обращения:19.09.2014).106. Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии. Режим доступа: www.rosreestr.ru.107. Фоменко, А.Н. Еще раз об НЭИ или сказ про Заказчика и Оценщика / А.Н.Фоменко.–Режимhttp://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=2731&mode=docдоступа:(датаобращения: 28.04.2013).108.
Фоменко, А.Н. Принцип НЭИ и практическая оценка / А.Н. Фоменко. – Режимдоступа:http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=2994обращения: 28.04.2013).(дата177109. Фоменко, А.Н. Принцип НЭИ и практическая оценка 2 / А.Н. Фоменко. –Режимдоступа:http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/NEI_i_praktika_ocenki_2.doc (дата обращения: 20.09.2014).Ресурсы на иностранных языках110. Abrams, Jay B. Quantitative business valuation. A mathematical Approach forToday’s Professional. / Jay B Abrams.– [MCGraw-Hill Companies, Inc., 2001]. –480 p.111. Ellerman, David. The Mathematics of Real Estate Appraisal. / David Ellerman. –[Economics Department : University of California at Riverside, 2004]. – 43 p.112. European valuation standards.
Seventh Edition. – TEGOVA, 2012. – 240 p.113. International Valuation Standards. 2011. – International Valuation StandardsCouncil, 2011. – 128 p.114. International Valuation Standards. 2013. International Valuation Standards Council,2013. – 117 p.115. Kahr, Joshua. Real Estate Market Valuation and Analisys / Joshua Kahr, MichaelC. Thomsett. – [Hoboken, New Jersey: John Wiley & Sons, Inc., 2005]. – 256 p.116. Mark R. Rattermann, MAI, SRA.
Highest and Best Use Problems in Market ValueAppraisals / Mark R. Rattermann // The Appraisal Journal. – Winter 2008. – P. 23-25.117. Modern Methods of Valuation: 11th Edition / Eric Shapiro, David Mackmin, GarySams. – EG Books, 2013. – 552 p.118. RICS Valuation – Professional Standards. – Royal Institution of CharteredSurveyors (RICS), March 2012.
– 128 p.119. Uniform standards of professional appraisal practice. 2012-2013 Edition. –Appraisal Standards Board, 2012. – [427 p.?].178СПИСОК ИЛЛЮСТРАТИВНОГО МАТЕРИАЛАТаблица 1 – Обзор взглядов на принцип НЭИ в МСО .............................................. 30Таблица 2 – Сравнение взглядов на принцип НЭИ в нормативно-правовых ирекомендательных документах ....................................................................................
46Таблица 3 – Местоположение объекта как определяющий фактор его стоимости 63Таблица 4 – Анализ юридической документации по земельному участку ............. 70Таблица 5 – Веса критериев анализа НЭИ ................................................................. 85Таблица 6 – Сравнительный анализ существующих методов практическойреализации принципа НЭИ ..........................................................................................
97Таблица 7 – Описание улучшений исследуемого объекта ..................................... 112Таблица 8 – Анализ сильных и слабых сторон, рисков, перспектив развития ..... 113Таблица 9 – Основные требования классификаций офисных объектовнедвижимости .............................................................................................................. 125Таблица 10 – Данные о плотности застройки территории...................................... 128Таблица 11 – Пример расчета параметров застройки в рамках анализа НЭИ ......
131Таблица 12 – Определение весовых коэффициентов критериев анализапотенциала местоположения...................................................................................... 134Таблица 13 – Пример расчета весов альтернатив по критерию полнотыиспользования преимуществ с точки зрения транспортной доступности ............ 134Таблица 14 – Весовые коэффициенты по критерию потенциала местоположения....................................................................................................................................... 135Таблица 15 – Составление матрицы доминирования для определения весовыхкоэффициентов исследуемых альтернатив ............................................................... 136Таблица 16 – Результаты анализа сценариев ...........................................................
151Таблица 17 – Определение доверительных интервалов ......................................... 151Таблица 18 – Анализ по критерию Вальда ............................................................... 152Таблица 19 – Анализ по критерию Сэвиджа ............................................................ 153Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализаНЭИ .................................................................................................................................
50Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ .......................................... 61179Рисунок 3 – Определение возможных параметров застройки территорииоцениваемого объекта ................................................................................................... 77Рисунок 4 – Схема анализа НЭИ с применением МАИ ............................................ 84Рисунок 5 – Формирование стоимости объекта недвижимости ..............................
92Рисунок 6 – Графическая интерпретация результатов анализа МАИ ................... 136Рисунок 7 – Графическое изображение полученных результатов ......................... 152180Приложение А(справочное)Лист опроса экспертного мнения по методу анализа иерархий(ФИО)(Компания)(Должность)Цель исследования:составление иерархической структурыпроцессапринятия решения о выборе варианта наиболее эффективного использования сприменением метода анализа иерархий и определение весовых коэффициентовключевых критериев анализа.Задача: экспертное сопоставление ключевых критериев анализа по шкалеэкспертных оценок (см. таблицу А.1).Таблица А.1 – Фундаментальная шкала экспертных оценокСтепеньпредпочтения1Равная предпочтительность2Слабая степень предпочтения3Средняя степень предпочтения4Предпочтение выше среднего5Умеренно сильное предпочтение6Сильное предпочтение7Очень сильное (очевидноепредпочтение)ОпределениеКомментарииДве альтернативы одинаковопредпочтительны с точки зрения целиПромежуточная градация между равным исредним предпочтениемОпыт эксперта позволяет считать одну изальтернатив немного предпочтительнеедругойПромежуточная градация между средним иумеренно сильным предпочтениемОпыт эксперта позволяет считать одну изальтернатив явно предпочтительнее другойПромежуточная градация между умеренносильным и очень сильным предпочтениемОпыт эксперта позволяет считать одну изальтернатив гораздо предпочтительнеедругой: доминирование альтернативыподтверждено практикой181Продолжение таблицы А.1Степеньпредпочтения89ОпределениеОчень, очень сильноепредпочтениеАбсолютное предпочтениеОбратныезначенияоценокпредпочтенияЕсли предпочтительность i-йальтернативы по сравнению с j-йимеет одно из приведенных вышезначений, то оценкапредпочтительности j-йальтернативы перед i-й будетиметь обратное значениеПоследова- Отношения, полученные нательностьоснове шкалысужденийКомментарииПромежуточная градация между оченьсильным и абсолютным предпочтениемОчевидность подавляющейпредпочтительности одной альтернативы наддругой имеет неоспоримое подтверждениеЕсли x предпочтительнее y в 5 раз, т.е.
x=5y,тогда y=x/5 или y=1/5xЭкспертные предпочтения в матрицахпарных сравнений должны бытьсогласованнымиИсточник: Саати Т.Л. Принятие решений при зависимостях и обратныхсвязях: Аналитические сети. – М.: Изд-во ЛКИ, 2008. С. 37.Сравнение производилось в передаваемых экспертам файлах в форматетаблиц «Excel» по каждому из следующих критериев.1. Использование потенциала местоположения:1.1.Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортнойдоступности.1.2.Полнотаиспользованияпреимуществсточкизренияпассажиропотока.1.3.Конкуренция в ближайшем окружении.2.
Юридическая обоснованность:2.1.Соответствие назначению по ГПЗУ.2.2.Соответствиеназначениюпокадастровомупаспортуилисвидетельству.2.3.Соответствие назначению по ПЗЗ.2.4.Наличие данных заказчика о возможности изменения назначения.2.5.Соответствие назначению по Генеральному плану.3. Физическая осуществимость:1823.1.Эффективность по критерию плотности застройки.3.2.Эффективность по критерию высотности.3.3.Арендопригодная площадь.4. Потенциал развития рынка:4.1.Наличие свободных ниш рынка.4.2.Потенциал развития сегмента рынка.4.3.Средний уровень доходности сегмента.5. Привлечение финансовых ресурсов:5.1.Возможность привлечения заемных средств.5.2.Эффективность привлечения заемных средств.На первом этапе анализа между собой сравниваются критерии первогоуровня, отвечая на вопрос: какой из них важнее или оказывает большеевоздействие на выбор варианта НЭИ?На втором этапе, отвечая на аналогичный вопрос, сравниваются междусобой критерии второго порядка.При формировании суждений следует обращать внимание на критерийсогласованности суждений: он не должен превышать указанных в таблицахзначений.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
