Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 34
Текст из файла (страница 34)
ед.Объем производственно-складскихзданий, куб.мОбъем офисных зданий, куб.мИтого объем строений, куб.мВариант 1Вариант 2Вариант 3Вариант 4_1Вариант 4_2952 7948857 438,228816 552,80802 4248857 43835 92835 730,4-68 70668 706,0-47 00319 76343 47436 03368 70668 706,0-0,521,007 4410,687 4410,631,00328 3209 288337 608206 118206 11899 19759 400158 597145 5388 182153 720206 118206 118Источник: расчет автора.191Таблица В.3 – Рыночные значения вводных параметров для анализаСтатьяПессимистичныйРасходная частьСтоимость строительства складского комплекса класса «А»145Стоимость косметического ремонта существующих помещенийСтоимость ремонта существующих помещенийСтоимость нового строительства офисов класса «В+»Стоимость нового строительства офисов класса «В»Стоимость сноса существующих строенийСрок реализации проекта (строительства и сдачи в аренду либопродажи) складского комплекса класса «А»Срок реализации проекта (строительства и сдачи в аренду либопродажи) офисного комплекса класса «В+», площадь более 20 000кв.мСрок реализации проекта (строительства и сдачи в аренду либопродажи) офисного комплекса класса «В+», площадь менее 20 000кв.мСрок реализации ремонтных работДоходная частьСтавка аренды в складском комплексе класса «А»Ставка аренды офисных помещений класса «В» при складеСтавка аренды офисных помещений класса «В+»Ставка аренды производственно-складские здания класса «С»145Стоимость строительства включает прибыль предпринимателяОптимистичныйБазовый840157,52101102,5997,510,501,5800150200105095010,001,5760142,5190997,5902,59,501,53,033Ед.
изм. (невключаяНДС)$/кв.м$/кв.м$/кв.м$/кв.м$/кв.м$/куб.млетлет2,02211лет1 лет13326614028031495330100147 $/кв.м294$/кв.м346,5 $/кв.м105 $/кв.м192Продолжение таблицы В.3ПессимистичныйСтатьяСтавка аренды административные помещения в производственноскладском комплексе класса «С«Комиссия брокера при продажеКомиссия брокераУровень недозагрузки, складские помещения, класс «А»Уровень недозагрузки, офисные помещения, класс «В+»Уровень недозагрузки, складские помещения, класс «С»Коэффициент капитализации, склад класса «А»Коэффициент капитализации, офис класса «В+»Коэффициент капитализации, склад класса «С»Коэффициент капитализации, склад класса «С», промежуточноеиспользованиеПрогнозный темп роста арендных ставок в офисном сегментеПрогнозный темп роста цен на строительно-монтажные работыИсточник: расчет автора.95ОптимистичныйБазовый1001051,9014,4418,3811,0011,5015,9015,901,9013,7517,5010,5011,0015,1415,1448,331,9013,0616,6310,0010,5014,3814,385555Ед.
изм. (невключаяНДС)$/кв.м%%%%%%%%%5 % в год5 % в год193Таблица В.4 – Анализ НЭИ, варианты 1, 2 и 3ВариантСценарийВариант 1ПессимистичныйВариант 2ОптимистичныйБазовыйПессимистичныйВариант 3ОптимистичныйБазовыйПессимистичныйОптимистичныйБазовыйЗАТРАТЫ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО УЛУЧШЕНИЙСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВАПлощадьпроизводственноскладских зданий повнешнему обмеру, кв.мПлощадь новыхскладских помещений,кв.мПлощадь помещенийпод косметическийремонт, кв.мПлощадь помещенийпод капитальныйремонт, кв.мПлощадь офисныхпомещений, кв.мИтого площадь, кв.мТип зданияКласс основного зданияСтроительство, склады,$/кв.мКосметический ремонт,склады, $/кв.м32 83232 83232 832---27 20327 20327 20332 83232 83232 832------------19 76319 76319 763------7 4417 4417 4413 0963 0963 09668 70668 70668 70619 80019 80019 80035 92835 92835 92868 70668 70668 70647 00347 00347 003Склад иСклад иСклад иОфисОфисОфисПроизводст- Производст- Производстофисофисофисво, склад,во, склад,во, склад,офисофисофисAAAB+B+С и В+B+С и В+С и В+840800760------------158150143194Продолжение таблицы В.4ВариантСценарийКапитальный ремонт,склады, $/кв.мСтроительство, офисы,$/кв.мИтого строительство,склады, $Итого косметическийремонт, склады, $Итого капитальныйремонт, склады, $Итого строительство,офисы, $Итого сумма затрат настроительство иремонт, $Вариант 1ПессимистичныйБазовыйВариант 2ОптимистичныйСценарийПессимистичныйВариант 3БазовыйОптимистичныйСценарийПессимистичный------2102001901 0009509001 1031 0509981 1031 05099827 578 88026 265 60024 952 320------------3 112 6102 964 3902 816 171------1 562 5261 488 1201 413 7143 096 0002 941 2002 786 40075 748 36572 141 30068 534 23521 829 50020 790 00019 750 50030 674 88029 206 80027 738 72075 748 36572 141 30068 534 23526 504 63625 242 51023 980 385ПРОЧИЕ РАСХОДЫСуществующее РВИземельного участкаПотребность визменении РВИКадастровая стоимостьЗУПлотность застройки% от кадастровойстоимости дляизменения РВИПлата за изменениеРВИПроизводственно-складскоеСкладыСкладыСкладыОфисыОфисыОфисыЧастичноофисы13 384 30513 384 30513 384 30513 384 30513 384 30513 384 30513 384 305ЧастичноофисыЧастичноофисы13 384 30513 384 30552,3%52,3%52,3%100,0%100,0%100,0%68,4%68,4%68,4%1010101015151010101 338 4311 338 4311 338 4311 338 4311 338 4311 338 4311 338 4311 338 4311 338 431195Продолжение таблицы В.4ВариантСценарийОбъем под снос, куб.мСтоимость сноса,$/куб.мСтоимость сноса, $Вариант 1ПессимистичныйБазовыйВариант 2ОптимистичныйСценарийПессимистичныйВариант 3БазовыйОптимистичныйСценарийПессимистичный179 454179 454179 454179 454179 454179 45480 25780 25780 25710,5109,510,5109,510,5109,51 884 2621 794 5361 704 8091 884 2621 794 5361 704 809842 693802 565762 437СТОИМОСТЬ ФИНАНСИРОВАНИЯ СОЗДАНИЯ УЛУЧШЕНИЙНорма отдачиСрок, летПериод использованияденежных средств настроительные расходыСтоимостьфинансирования новогостроительства, $Стоимостьфинансированиярасходов на смену РВИ,$Стоимостьфинансированиярасходов на сносстроений, $Итого стоимостьфинансированиясоздания улучшений, $14,30%14,30%14,30%17,60%17,60%17,60%15,14%15,14%15,14%1,501,501,503,003,003,002,002,002,000,750,750,751,501,501,501,001,001,003 234 3203 079 5282 924 73520 853 21919 860 20818 867 1984 013 1223 822 0213 630 920297 125297 125297 1251 257 5491 257 5491 257 549434 724434 724434 724418 296398 377378 4591 180 2641 124 0611 067 858273 708260 674247 6403 949 7413 775 0303 600 31823 291 03122 241 81821 192 6044 721 5544 517 4194 313 284196Продолжение таблицы В.4ВариантСценарийВариант 1ПессимистичныйБазовыйВариант 2ОптимистичныйСценарийПессимистичныйВариант 3БазовыйОптимистичныйСценарийПессимистичныйРЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ГОТОВОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИАрендопригоднаяплощадь, складскиепомещения, кв.м29 63129 63129 63121 76321 76321 763Арендопригоднаяплощадь, офисныепомещения, кв.м2 7942 7942 79457 43857 43857 43816 55316 55316 553Класс складскихпомещенийАААСССКласс офисныхпомещенийВВВВ+В+В+В+В+В+Ставка аренды,складские помещения,$/кв.м13314014795100105Ставка аренды,офисные помещения,$/кв.м266280294314330347314330347Потенциальный доходот аренды складов,$/кв.м3 940 9074 148 3234 355 7392 067 4432 176 2562 285 069Потенциальный доходот аренды офисов,$/кв.м743 241782 359821 477 18 006 881 18 954 611 19 902 3425 189 3035 462 4245 735 545Потенциальный доходот аренды складов, $3 940 9074 148 3234 355 7392 067 4432 176 2562 285 069Потенциальный доходот аренды офисов, $743 241782 359821 477 18 006 881 18 954 611 19 902 3425 189 3035 462 4245 735 545Уровень недозагрузки,складские помещения, %1,901,901,9018,3817,5016,63197Продолжение таблицы В.4ВариантСценарийУровень недозагрузки,офисные помещения, %Чистый доход отаренды складов, $Чистый доход отаренды офисов, $Суммарный чистыйдоход, $Коэффициенткапитализации дляскладскойнедвижимости, %Коэффициенткапитализации дляофисной недвижимости,%Валовая стоимостьскладской застройки, $Валовая стоимостьофисной застройки, $Валовая стоимостьзастройки, $Затраты на продажу, $Стоимость,приходящаяся наземельный, $Стоимость земли,дол.
ед.Вариант 1ПессимистичныйБазовыйВариант 2ОптимистичныйСценарийПессимистичныйВариант 3БазовыйОптимистичныйСценарийПессимистичный1,901,901,9014,4413,7513,0614,4413,7513,063 866 0304 069 5054 272 980---1 687 4471 795 4111 905 062729 120767 494805 86915 406 68716 348 35217 303 0964 439 9674 711 3414 986 4834 595 1494 836 9995 078 84915 406 68716 348 35217 303 0966 127 4156 506 7526 891 54511,010,510,0---15,915,114,411,010,510,011,5011,0010,5011,511,010,535 145 72638 757 19142 729 80313 247 9968 058 69138 608 41342 830 37047 490 31441 774 08646 066 66150 788 494164 791390164 79139011 858 7277 309 470148 621384148 62138410 612 8756 628 361133 971193133 97119349 221 28854 689 09760 738 3101 670 9631 842 6662 031 5405 358 8485 944 8556 591 6561 968 8522 187 5642 429 5322 255 8098 109 19914 374 67725 681 04144 491 23064 760 44113 845 12320 600 60827 914 242111111111198Продолжение таблицы В.4ВариантСценарийВариант 1ПессимистичныйБазовыйВариант 2ОптимистичныйСценарийПессимистичныйВариант 3БазовыйОптимистичныйСценарийПессимистичныйСтоимость с учетомзатрат на брокера,дол.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
