Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 25
Текст из файла (страница 25)
В случае с земельными участкаминедропользования это влияние увеличивается в разы, поскольку разработка полезныхископаемых требует колоссальных объемов электроэнергии и воды. Соответственнооценщику необходимо ввести корректировку, учитывающую наличие или отсутствиетаких коммуникаций, как: электричество, водоснабжение, газоснабжение, канализация идругие, существенные с точки зрения их влияния на стоимость земельного участка.Корректировка на форму и рельеф земельного участка. Если оцениваемыйземельный участок или один из объектов аналогов обладают специфичной формой(например, вытянутая) или рельефом (имеет большой наклон или перепады высоты), тостоимость такого участка будет ниже ввиду ограничений, связанных с возможностьюего застройки. Поэтому в данном случае оценщику следует ввести корректировку.В связи с тем, что в рамках предлагаемой автором методики расчета кадастровойстоимости предполагается использование именно результатов аукционов по продажеземельных участков под размещение мест складирования отходов, это позволяетполучить наиболее достоверную рыночную информацию о стоимости участков такоговида использования, поскольку в данном случае отпадает необходимость вводить ряд118корректирующих коэффициентов.
В частности, не нужно вводить корректировку на торг(так как используется цена сделки), корректировку на вид использования (потому что наторгах выставляются земельные участки, предназначенные для складирования отходов),корректировку на местоположение (поскольку рассматриваемые земельные участкипредоставляютсяподрасширениеместскладированияотходовоцениваемогопредприятия) и другие корректировки, которые в большинстве своем основываютсятолько на экспертном мнении группы лиц и не всегда подтверждаются рыночнымиданными.Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков, занятыхместами размещения отходов добывающего предприятия, входящих в единый земельноимущественныйкомплекс добывающего предприятия, необходимо производитьметодом сравнения продаж на основе информации об аукционах по продаже земельаналогичного назначения с введением соответствующих корректировок.4 этап.
Расчет корректировки на экономические характеристики, связанные спродолжительностью строительства (освоения земельного участка).Отличительной характеристикой земельных участков добывающих предприятийявляетсязначительныйвременнойпериод,необходимыйдляподготовкиегоиспользования в качестве производственной площадки или в качестве, например,карьера или шахты. Следовательно, для расчета их стоимости необходимо ввестисоответствующую корректировку, связанную с тем, что объекты аналоги являютсяучастками, предоставленными под проектирование и строительство, а объекты оценки –участки для эксплуатации месторождений.
В случае с незастроенными участками,размер данной корректировки составит 0%, поскольку для их подготовки кэксплуатации в соответствии с фактическим видом использования времени нетребуется.В случае же с застроенными земельными участками, величина корректировки наразличиевэкономическиххарактеристиках,всоответствииспринципомальтернативных (вмененных) издержек, определяется в размере недополученногодохода, который мог бы быть получен в результате инвестирования финансовогокапитала в альтернативные проекты, не имеющие присущих объекту оценкиобременений.119Расчет величины корректировки на различия в экономических характеристиках,связанных с периодом формирования земельного участка, производится по формуле (5):,где(5)– корректировка на экономические характеристики;- удельная стоимость земельных участков, занятых местами размещенияотходов;– кредитная ставка по аналогичным проектам;n – срок формирования участка / срок строительства (лет).Нормативная продолжительность строительства различного рода промышленныхпредприятий устанавливается СНиП «Нормы продолжительности строительства изадела в строительстве предприятий, зданий и сооружений85.
В документе представленысроки строительства различных предприятий большинства отраслей экономики, в томчисле: нефтедобывающей, угольной, черной металлургии и других. Однако учитывая то,чтонапрактикепроцессобустройстваземельногоучасткадляразмещениядобывающего производства требует более значительного времени, в качестве периодастроительства следует использовать срок, определенный с учетом сложившихся на датуоценки сроков строительства аналогичных предприятий. В рассматриваемом периоденеобходимо учитывать, в том числе, время, затраченное на согласование исходноразрешительной документации по проектируемому объекту, само проектирование,непосредственно строительство, а также время, необходимое для обеспечения объектаподключениями к единой энергетической и газотранспортной системам.
Таким образом,в качестве периода формирования земельного участка под размещение добывающегопредприятия следует принимать срок от начала строительства до момента выходапредприятия на проектную мощность. Необходимость использования именно этогопериода продиктована невозможностью подтверждения объемов запасов на болееранних этапах, а также тем, что только эти данные можно рассматривать как наиболеедостоверные.В связи с тем, что освоение земельных участков требует отвлечения денежныхсредств на длительный срок, а также приводит к возникновению у инвестора85СНиП 1.04.03-85*.
Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий исооружений. Часть II" [строит. нормы и правила: утв. пост. Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 г. №5190] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 15.08.2014).120дополнительныхрисков,стоимостьпервоначальныхвложенийзначительнопопроектампредлагаетсяувеличивается во времени.Вкачествекредитнойставкианалогичнымиспользовать ставку по кредитам, выдаваемым крупным промышленным предприятиямв целях кредитования их производственной деятельности, поскольку она является болеедоказательной и подтверждается рыночными данными.
Это соответствует требованиямимеждународных стандартов оценки, которые рассматривают в качестве затрат и затратына финансирование проектов.5. Расчет стоимости подключения производственной площадки предприятия кнезависимым объектам инфраструктуры.Размещение крупного промышленного предприятия всегда требует строительствабольшого количества объектов инфраструктуры: объектов электросетевого хозяйства,водоснабжения и водоотведения, газовых магистралей, очистных сооружений и прочих.Отличительной особенностью земельных участков недропользования, связанной схарактером их использования, является потребность в выделении значительного объемаэлектроэнергии, воды и газа. Следовательно, для приведения цен земельных участков,необеспеченныхкоммуникациями,кценамобъектов,которыеобладаюткоммуникациями, необходимо внесение корректировки.
Издержки, требуемые длясоздания объектов инфраструктуры, необходимых для обеспечения деятельностидобывающего предприятия, которые сооружаются за счет собственных средствпредприятия и стоят у него на балансе, не учитываются, так как данные объектыинфраструктуры находятся в собственности предприятия, и облагаются налогом наимущество организаций.
К таким объектам можно отнести:сети водоснабжения и водоотведения;сети снабжения тепловой энергией;линии электропередач;очистные сооружения;сети автомобильных и железнодорожных путей;Следовательно, в расчете необходимо учитывать только те денежные средства,которые уплачиваются предприятием за подключение к независимым объектаминфраструктуры.121Примыкание сетей и объектов дорожной инфраструктуры к автодорогам ижелезнодорожным путям общего пользования в большинстве случаев осуществляетсябесплатно, следовательно, не учитывается при определении кадастровой стоимостиземельных участков. Большее значение в данном случае следует уделить расчетустоимости подключения комплекса земель недропользования к внешним сетям электрои газоснабжения.Размер платы за технологическое присоединение определяется в соответствии сМетодическими указаниями по определению размера платы за технологическоеприсоединение к электрическим сетям.
Также данным документом установлено, чторазмер платы за технологическое присоединение должен компенсировать расходы напроведение работ по технологическому присоединению нового объекта к электрическимсетям, при этом изменение формы собственности или собственника (Заявителя илиСетевой организации) не влечет за собой повторную оплату за технологическоеприсоединение86.Определение затрат на создание «с нуля» внешней электроэнергетическойинфраструктуры для земельных участков промышленной площадки добывающегопредприятия выполняется в зависимости от объема потребляемой предприятиеммощности. То есть стоимость затрат на сооружение подстанции, применяемая врасчетах,должнабытьпропорциональнаобъемупотребляемойпредприятиеммощности.