Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 23

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 23)

Сравнительный подход.Метод сравнения продаж – применяется при оценке застроенных инезастроенных земельных участков. Основывается на информации о продажеаналогичных оцениваемому земельных участков с внесением соответствующихкорректировок,учитывающихотличиехарактеристикобъектованалоговотоцениваемого объекта.Метод выделения – применяется при оценке застроенных участков.Основывается на подборе аналогичных объектов, земельные участки у которых сходныпо своим характеристикам с оцениваемым. Из подобранных цен сделок илипредложений вычитается рыночная стоимость улучшений. Полученный результатпозволяет рассчитать удельный показатель стоимости земли.Метод распределения - применяется для оценки застроенных земельныхучастков. Основан на информации о стоимости продажи застроенных земельныхучастков и доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.2.Доходный подход применяется для оценки застроенных и незастроенныхземельных участков, использование которых предполагает возможность получениядохода.Метод капитализации земельной ренты.

Расчет стоимости осуществляетсяпутем деления земельной ренты участка на коэффициент капитализации для земли.Метод остатка. Предполагает расчет стоимости строительства на земельномучастке объектов недвижимости, соответствующих его наиболее эффективномуиспользованию с последующим определением величины чистого операционного дохода,приходящегося на единый объект недвижимости. Расчет стоимости земельного участка110осуществляется путем деления разности между доходом от единого объекта и доходомот улучшений на ставку капитализации для земли.Метод предполагаемого использования. Метод основан на расчетевеличины расходов, необходимых для использования участка в соответствии с егонаиболее эффективным использованием, и последующем дисконтировании доходов ирасходов, связанных с его использованием.Расчет кадастровой стоимости комплекса земельных участков недропользованияпредлагается осуществлять в рамках каждой из групп с использованием методасравнения продаж в рамках сравнительного подхода в совокупности с методом затрат наосвоение.Невозможность применения традиционных методов сравнительного подхода вчистом виде очевидна, поскольку поиск аналогичных оцениваемому земельныхучастков,обладающихзапасамиполезныхископаемыхидругимисхожимиценообразующими характеристиками, представляется достаточно проблематичным.Даже в том случае, если на рынке можно найти достаточное количество подходящихземельных участков, использование их в качестве аналогов потребует введениябольшого количества корректировок, что может негативно отразиться на точностиитоговой величины кадастровой стоимости.Использованиеметодовдоходногоподходадляопределениястоимостиземельных участков возможно, однако при оценке комплекса земельных участковнедропользования, на взгляд автора работы, их применение не обосновано последующим причинам.

Во-первых, для определения стоимости земельных участковдобывающей компании методом остатка будет необходимо провести оценку самогопредприятия, что является трудозатратным и требует наличия большого количестваинформации (что в рамках кадастровой оценки является труднодостигаемым). Крометого, ввиду того, что добывающее предприятие включает в себя огромное количествозданий, сооружений, нематериальных активов, оборудования и прочих объектов,участвующих в его производственной деятельности, доля земли в общей стоимостипредприятия мала, и малейшая погрешность в вычислениях существенно повлияет наудельный показатель стоимости участка.

Во-вторых, в соответствии с ФСО 1,«доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,111основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки»82.Ввиду того, что все методы доходного подхода основаны на прогнозировании тех илииных финансовых результатов компании, в большинстве случаев он дает большуюпогрешность, связанную как с нестабильностью деятельности самой компании, так и снестабильностью и непредсказуемостью экономической ситуации в стране в целом.Например, в случае проведения кадастровой оценки в период кризиса, когда акциибольшинства компаний падают, что соответствующим образом влияет на величину еерыночной стоимости, стоимость земельных участков компании также будет снижаться,что является в корне неверным.

Кроме того, полученные в рамках метода капитализацииземельной ренты и метода остатка доходы, приносимые земельным участкомс полезными ископаемыми, необходимо распределить между землей и самимиполезными ископаемыми, что в российских условиях представляется достаточносложным ввиду отсутствия необходимой аналитической информации. В-третьих, приприменении доходного подхода зачастую не анализируются градостроительныерегламенты и в целом правила землепользования и застройки в части учетаместоположения участка как не просто его адреса, а как отнесения к конкретнойградостроительной зоне. Это, например, ограничивает класс вредности предприятий вней, определяет иные существенные основания ведения деятельности на данномучастке. Также совершенно не учитывается то, насколько оцениваемый земельныйучасток подключен к объектам инженерно-технического обеспечения, а также стадияжизненного цикла сооружений, расположенных в границах земель недропользования.Кроме того, зачастую не производится анализ и экологических факторов, влияющих наиспользование данного объекта и на окружающую застройку, также как не учитываютсяпредполагаемые сроки освоения земельного участка.Не менее важным фактором, влияющим на возможность применения доходногоподхода к оценке земель недропользования, является информация об объеме и качестверазведанных и прогнозных запасов полезных ископаемых, находящихся в недрахземельного участка.

В связи с тем, что использование такой информации связано с82Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования кпроведению оценки (ФСО № 1)»: [фед. стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от20.07.2007 г. № 256] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режимдоступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.02.2014).112большими рисками, и с трудом поддается прогнозированию, результат, полученный наоснове ее использования, может иметь большие расхождения с реальностью.На основе вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что применениедоходного подхода при определении кадастровой стоимости земель недропользованияявляетсянеобоснованными,следовательно,невозможным.Однакосцельюподтверждения высказанной позиции, наряду с предложенной методологией расчетастоимости земель недропользования, в следующем разделе будет также произведенрасчет кадастровой стоимости методом остатка в рамках доходного подхода.Как уже было сказано, для определения кадастровой стоимости земельнедропользования предлагается использовать в совокупности модифицированныеметоды доходного и сравнительного подхода.

В основе методики кадастровой оценкиземель недропользования должна лежать реальная модель развития земельного участкаот момента его использования как сельскохозяйственных и лесохозяйственных угодийдо стадии эксплуатации возведённого основного объекта в соответствии с измененнойцелью использования участка при переводе его в иной вид разрешенного использования(далее по тексту - ВРИ).Расчет кадастровой стоимости следует осуществлять исходя из того, что всеземельныеучасткидобывающейкомпаниисвязаныединымпроизводственно-технологическим комплексом, а также из функциональных особенностей земельныхучастков, входящих в данный комплекс. Процесс определения кадастровой стоимостиземельных участков недропользования состоит из следующих этапов:1)сСоставлениераспределениемвсехбалансатерриторииземельныхучастков,добывающегонеобходимыхдляпредприятияорганизациипроизводственно-технологического комплекса добывающего предприятия, по группамв зависимости от их назначения.2)Определение общей площади земельных участков каждой из группв соответствии с их функциональным назначением.3)Расчет стоимости земельных участков, занятых местами складированияотходов.4)Расчет корректировки на экономические характеристики, связанныес продолжительностью строительства.113Расчет стоимости подключения производственной площадки предприятия к5)независимым объектам инфраструктуры.6)Расчет затрат на формирование санитарно-защитной зоны.7)Расчет управленческих и консультационных затрат.8)Расчетстоимостиземельныхучастков,занятыхосновнойпроизводственной площадкой, а также участков, содержащих в себе полезныеископаемые.Рассмотрим подробно порядок осуществления расчетов, выполняемых на каждомиз этапов определения стоимости земельно-имущественного комплекса добывающегопредприятия.1 этап.

Составление баланса территории.Учитывая то, что технологический процесс добычи и обработки полезныхископаемых представляет собой сложную производство-технологическую цепочку,земельные участки добывающего предприятия имеют большое количество видовразрешенного использования. При составлении баланса территории необходимораспределить весь комплекс земель предприятия по группам в зависимости от ихфункционального предназначения (перечень групп приведен выше).2 этап. Определение общей площади земельных участков каждой из групп.В связи с тем, что земельные участки каждой из групп находятся на различныхстадиях градостроительного освоения (в зависимости от стадии жизненного цикларасположенных на них зданий и сооружений), и ведение деятельности на них требуетподключения различного набора коммуникаций (для мест размещения отходовэлектричество не требуется, а для основной производственной площадки онопервостепенно),обладающихнеобходимосходнымирассчитатьтребованиямиобщуювплощадьотношенииземельныхучастков,градостроительныхилиинфраструктурных улучшений.

Характеристики

Список файлов диссертации