Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 18
Текст из файла (страница 18)
Следовательно, можно с уверенностью утверждать, чтоземельные участки, на которых расположены данные объекты, при проведениикадастровой оценки необходимо относить к 4 группе земель промышленности –«земельные участки, предоставленные для разработки полезных ископаемых…», и13 группе земель населенных пунктов – «земельные участки, предназначенные дляразработки полезных ископаемых». Их стоимость должна коррелировать со стоимостьюземель, занятых месторождениями.
Однако на практике этого не происходит.В большинстве случаев при проведении массовой оценки оценщики не учитываютданный факт и рассчитывают стоимость таких участков наравне с землями,предоставленными для ведения любой другой производственной деятельности.Соответственно,участки,используемыевпроизводственнойдеятельностидобывающего предприятия, оказываются во 2 группе земель промышленности –«земельные участки для размещения производственных и административных зданий,строений, сооружений…», или в 9 группе земель населенных пунктов – «земельныеучастки, предназначенные для размещения производственных и административныхзданий, строений, сооружений промышленности…», в зависимости от категории земель,в которую попадает каждый конкретный участок. А удельный показатель кадастровойстоимости таких земель на порядок выше аналогичного показателя для земель 4 и 13групп соответственно.
«К примеру, земельный налог на участок под отвал карьера«Удачный» при отнесении к 4 группе – 2 000 рублей, а ко 2 группе – 1 158 000 рублей,за участок под обогатительную фабрику № 12 земельный налог при отнесении к 13 видусоставит 270 000 рублей, а к 9 виду – 975 000 рублей».6868Сайт Некоммерческого партнерства Горнопромышленники России [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://gorprom.riu.ru/r6/news/alrosa.html (дата обращения: 12.02.2014).85Причем данная ситуация характерна не только для описанного конкретногослучая, но и наблюдается повсеместно. В качестве обоснования в таблице 9 приведеныудельные показатели кадастровой стоимости 2 и 4 групп земель промышленности и 9 и13 групп земель населенных пунктов, установленные в основных добывающих регионахстраны.Таблица 9 – Сравнительная характеристика удельных показателей кадастровойстоимости земель недропользования различных регионов в зависимости от их категорииСубъект РФЗемлипромышленностиУПКС 2УПКС 4группагруппа23Разница вУПКС 2 и4 группЗемли населенныхпунктовУПКС 9УПКС 13группагруппа56Разница вУПКС 9 и13 групп147Ненецкий406,240,094514 раз982,94321,543 разаавтономный округКрасноярский354,025,2368 раз326,71243,211,3 разакрайЯмало-Ненецкий25,663,258 раз794,05689,791,2 разаавтономный округСахалинская91,10,23396 раз289,34163,832 разаобластьКурская область273,403,7972 раза97,833,373 разаБелгородская359,15148,882 раза635,57335,992 разаобластьКемеровская432,05415,61,04 раз1471,34876,442 разаобластьИсточник: составлено автором по материалам сайта Федеральной службыгосударственной регистрации, кадастра и картографии.
- Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/(дата обращения: 23.02.2015).Исходя из данных, приведенных в таблице 9, можно сделать два существенныхвывода:1)Взависимостиотнахожденияземельногоучастка,связанногосразработкой полезных ископаемых, в границах категории земель населенных пунктов(13 группа) или земель промышленности (4 группа), его кадастровая стоимостьсущественно различается. Разрыв между показателями в рассматриваемых регионах(столбцы 3 и 6) варьируется от 2 раз (в Кемеровской области) до 3500 раз (в НенецкомАО).
Соответственно в случае включения муниципальным образованием земельногоучастка в границы города, его кадастровая стоимость, а, следовательно, и земельныйналог, подлежащий уплате собственником такого участка, может вырасти в тысячи раз.862)Земельные участки, участвующие в процессе разработки полезныхископаемых, но имеющие другой вид разрешенного использования, отличающийся отвида использования «для разработки полезных ископаемых», при определениикадастровой стоимости методами массовой оценки практически повсеместно относятсяко 2 группе земель промышленности или к 9 группе земель населенных пунктов.В связи с тем, что Методиками по государственной кадастровой оценке предусмотрениной метод расчета стоимости земельных участков в рамках данных групп, итоговыйрезультат значительно превышает результат, полученный для аналогичных участков приих отнесении к 4 группе земель промышленности и 13 группе земель населенныхпунктов. Так, в отношении земель промышленности разрыв между группами составляет1,04- 4 514 раз, а в отношении земель населенных пунктов 1,2 – 3 раза.
Таким образом,при неверном отнесении участка к той или иной группе его кадастровая стоимостьувеличивается в разы, что впоследствии также ложится на плечи налогоплательщикапри уплате земельного налога.Анализроссийскойпрактикирасчетакадастровойстоимостиземельнедропользования показал, что в большинстве случаев оценщиками не учитывается тотфакт, что земельные участки содержат в себе полезные ископаемые. В рамкахпроведенного анализа было произведено подробное исследование 11 отчетов обопределении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных в границахземель населенных пунктов и земель промышленного назначения. Подробнаяинформация о данных отчетах представлена в таблице А.1 приложения А.В результате проведенного исследования методов, применяемых при расчетекадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для разработки полезныхископаемых, было выявлено, что в 10 из 11 отчетов оценщики следовали требованиямМетодики и Методических указаний, подробный анализ которых был осуществлен вп.2.2 данного диссертационного исследования.
В случае с земельными участкамикатегории земель населенных пунктов, участки с полезными ископаемыми былиотнесены к 13 группе, и их кадастровая стоимость рассчитывалась на баземинимального удельного показателя кадастровой стоимости земель, предназначенныхдля размещения производственных и административных зданий. Земельные участки дляразработки полезных ископаемых, относящиеся к категории земель промышленности, всоответствии с Методикой, во всех отчетах были рассмотрены в рамках 4 группы,87кадастровая стоимость в рамках которой была определена исходя из удельныхпоказателей кадастровой стоимости пограничных участков.Таким образом, можно сделать вывод о том, что в большинстве субъектов РФ приопределении кадастровой стоимости земельных участков оценщики исходят изтребований нормативно-правовых актов, которые не предполагают расчет кадастровойстоимости земельных участков с месторождениями в принципе, а просто приравниваютих с тем или иным показателям.
Следовательно, дальнейшее подробное изучениерассматриваемых отчетов не имеет ни практического, ни теоретического значения,поскольку они выполнены в соответствии с требованиями документов, являющихсяобъектом критики в данной работе.Примечательными в рамках анализа российский практики оценки земельныхучастков с полезными ископаемыми являются результаты определения кадастровойстоимости земель промышленного и иного специального назначения на территорииКемеровскойобласти,утвержденныеРешениемКомитетапоуправлениюгосударственным имуществом Кемеровской области от 28.11.2014 № 4-2/4925«Обутверждениирезультатовгосударственнойкадастровойоценкиземельпромышленности и иного специального назначения на территории Кемеровскойобласти».Для целей диссертационного исследования Кемеровская область являетсянаиболее показательным регионом, поскольку она представляет собой самый главныйдобывающий регион России, вся промышленность в данном регионе специализируетсяна добыче и обработке сырья.
Поэтому подробное изучение Отчета об оценке земельпромышленного назначения Кемеровской области позволит проанализировать порядокрасчетакадастровойстоимостибольшойдоливсехземельныхучастковнедропользования России.В Кемеровской области удельные показатели кадастровой стоимости 4 и 6 групп вцелом по региону являются практически равными, имея расхождение в 3% (432,05 для4 группы и 415,6 для 6 группы).
Полученные удельные показатели кадастровойстоимости существенно отличаются от аналогичных показателей, полученных в другихрегионах,специализирующихсянаразработкеполезныхископаемых, поэтомупроизведем детальный анализ Отчета № 24-ОК об определении кадастровой стоимостиземельных участков в составе земель промышленности и иного специального88назначения Кемеровской области по состоянию на 01.07.2014г., выполненного ЗАО«Эксперт-Оценка» (далее по тексту – Отчет).69Данный Отчет требует особого и пристального внимания по причине того, что внем впервые в истории кадастровой оценки оценщиком применена совершенно инаяметодология и порядок рассуждений, чем это делалось ранее. С момента утвержденияМетодики государственной кадастровой оценки земель промышленного назначения в2003годуприпроведениикадастровыхработоценщикипреимущественноиспользовали только ту методологию, которая предложена в рамках данной Методики.Ее недостатки и противоречивость, а также последствия, к которым приводит ееприменение, уже были описаны выше.
Порядок же расчетов, предложенный компаниейЗАО «Эксперт-Оценка» и реализованный в рамках рассматриваемого Отчета, неосновывается на рекомендациях Методики, а предполагает расчет кадастровойстоимости земельных участков различных групп в зависимости от их реальногофункционального предназначения, который выполнен на основе индивидуальныхотчетов об определении рыночной стоимости земельных участков, содержащих в себеполезные ископаемые.Как уже было описано, земельные участки, содержащие в себе полезныеископаемые, относящиеся к категории земель промышленности, при кадастровой оценкеотносятся к 4 группе – «земельные участки, предоставленные для разработки полезныхископаемых…». Расчет их стоимости осуществляется на основании среднего удельногопоказателя кадастровой стоимости категории или вида использования пограничныхучастков. Следовательно, Методика, приравнивая стоимость земель месторождений кстоимости пограничных участков, совершенно не учитывает их особенности, связанныес возможностью добывать из их недр полезные ископаемые.Поскольку Кемеровская область является основным угледобывающим центромРоссии, а также ввиду того, что земли, связанные с разработкой полезных ископаемых,составляют более 90% всех земель промышленности Кемеровской области, оценщики,подготовившие Отчет, сочли необходимым применить специальный подход дляустановления кадастровой стоимости таких земель.69Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
- Режим доступа:https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/(датаобращения: 20.02.2015).89Напервоначальномэтапеоценщиком(спривлечениемсубподряднойорганизации) была произведена оценка индивидуальной рыночной стоимости 23земельныхучастков,предназначенныхдлядобычиполезныхископаемыхирасположенных в различных угледобывающих муниципальных образованиях (такназываемая «дооценка»). При этом расчет их стоимости был осуществлен на основекапитализации муниципальной арендной платы. Это позволило определить основныепараметры рыночных цен таких земельных участков, а также установить и осуществитьанализ влияния основных ценообразующих факторов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
