Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 17
Текст из файла (страница 17)
Размеррентного доходазависит отоценочнойпродуктивностиземель, затрат навыращивание,восстановление иохрану земель, атакже от ценыпроизводствадревесины.Источник: составлено автором.Рассмотренная ситуация касается тех участков, которые на момент проведениягосударственной кадастровой оценки стоят на учете в государственном кадастренедвижимости. Однако ситуация осложняется тем, что в случае, если в период междудвумя последующими кадастровыми оценками характеристики какого-либо участкаизменяются или образуется новый участок, то его кадастровая стоимость будетрассчитываться совершенно иным способом.
Так, на законодательном уровне в такойситуации при расчете кадастровой стоимости предусмотрено руководствоватьсятребованиями Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 "Об утвержденииМетодических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемыхземельных участков и существующих земельных участков в случаях изменениякатегории земель, вида разрешенного использования или уточнения площадиземельного участка" (далее – Приказ). Данный документ регулирует вопросы расчетакадастровой стоимости вновь образуемых участков, участков, у которых изменяются80площадь, вид разрешенного использования или категория, в также ранее учтенныхучастков, в отношении которых в государственный кадастр недвижимости внесеныновые сведения.Данный Приказ имеет особое значение для земельных участков, содержащих всебе полезные ископаемые, по следующей причине.
Ежегодно на территории России,прежде всего Сибири и Дальнего Востока, открываются все новые и новыеместорождения. Чаще всего они обнаруживаются геологами на территории лесов,земель сельскохозяйственного назначения и водных объектов. А для того, чтобы начатьразработку этих месторождений, на первоначальном этапе недропользователюнеобходимо изменить вид использования, а иногда и категорию земель, насоответствующие его предполагаемойбудущей деятельности.
Изменение видаиспользования вызовет последующее изменение его кадастровой стоимости, расчеткоторой и будет производиться в соответствии с нормами данного Приказа.ЗаконодательноданнаяфункциявозложенанаФедеральнуюслужбугосударственной регистрации, кадастра и картографии и должна осуществляться вмомент постановки нового (с измененными характеристиками) земельного участка накадастровый учет.В каждом из случаев, вызвавших необходимость определения кадастровойстоимости вне массовой оценки, ее расчет производится индивидуально, в зависимостиот той категории, к которой относится новый (измененный) земельный участок.Порядок расчета в каждом из возможных случаев применительно к земельнымучасткам, содержащим в себе полезные ископаемые, представлен в таблице 8.Таблица 8 – Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков,содержащих в себе полезные ископаемые, в случае образования нового или измененияхарактеристик уже существующего участкаОснованиеЗемли населенныхпунктовЗемлипромышленностиЗемлисельскохозяйственногоназначенияЗемли лесногофондаОбразование новогоучастка иливключение в кадастрсведений о ранееучтенном участкеУмножение УПКС земель13 группы для кадастровогоквартала населенногопункта, в которомрасположен земельныйучасток, на площадьучасткаУмножениесреднего длярайона УПКСземельныхучастковпромышленности,относящихся к 4Умножениесреднего длярайона значенияУПКС земельсельскохозяйственногоназначения 6Умножениесреднего длялесхоза, вграниц которогонаходитсяобразуемыйучасток,81Продолжение таблицы 8Перевод земельногоучастка всоответствующуюкатегорию изсостава инойкатегорииИзменение видаразрешенногоиспользованияземельного участкаУмножение УПКС земель13 группы для кадастровогоквартала населенногопункта, граничащего скадастровым кварталом, вкотором расположенземельный участок, наплощадь участкаУмножение УПКС земель13 группы, длякадастрового кварталанаселенного пункта, вкотором расположенземельный участок, наплощадь участкагруппе, наплощадь участкагруппы наплощадь участказначения УПКСлесных земельна площадьучасткаКадастроваястоимость неизменяетсяИсточник: составлено автором.Из приведенной таблицы видно, что определение кадастровой стоимостиземельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, расположенных внаселенных пунктах, осуществляется по-разному в зависимости от основания, накотором они вносятся в кадастр.
Другой проблемой является то, что в рассматриваемомПриказе все расчеты базируются на утвержденных правительствами субъектовРоссийской Федерации удельных показателях кадастровой стоимости, устанавливаемыхв процессе государственной кадастровой оценки, которая, как уже было указано, поотношениюкземельнымучасткамсполезнымиископаемымиявляетсяметодологически неверной и противоречивой. Соответственно использование еерезультатов при определении кадастровой стоимости новых участков приводит к тому,что их стоимость, будучи определенной на основе некорректной исходной информации,уже автоматически будет неверной.Таким образом, мы сталкиваемся со следующей проблемой: для расчетакадастровой стоимости земель, содержащих в себе полезные ископаемые, используютсясовершенно различные методики не только в зависимости от категории земель, ккоторым они относятся, но и в зависимости от субъекта РФ, в котором эти землирасположены.
Это приводит к тому, что землепользователи несправедливо облагаютсяналогом, и собственнику земельного участка с месторождением, расположенного вграницах населенного пункта, приходится платить исходя из его кадастровой стоимостиболее высокий налог, нежелисобственнику аналогичного соседнегоучастка,находящегося за пределами населенного пункта. Данная ситуация сложилась понескольким причинам. Во-первых, в стране отсутствует единая методика по82определению кадастровой стоимости земельных участков недропользования, которая быприменялась ко всем участкам такого типа.
Во-вторых, существующие методическиерекомендации и указания не носят обязательного характера, а по некоторым категориямземель и отсутствуют вовсе. А ввиду того, что работы по кадастровой оценке земель,расположенных в различных регионах, выполняют различные оценщики, частослучается, что при оценке земель одной категории в разных субъектах РФ используетсясовершенно различная методология, поскольку, в соответствии с требованием п. 20Федерального стандарта оценки № 1 (далее по тексту - ФСО 1), оценщик вправесамостоятельно выбирать методы и подходы, используемые при оценке.66В результатеэто приводит к неравнозначным результатам кадастровой оценки в различныхсубъектах, а, следовательно, и к неравному и несправедливому налогообложениюграждан и юридических лиц, поскольку кадастровая стоимость земли является базой длярасчета земельного налога.2.3 Анализ российской и зарубежной практики определения стоимостиземельных участков недропользования для целей налогообложенияНесовершенство действующих методик приводит к серьезным последствиям, скоторыми приходится сталкиваться предприятиям сферы недропользования.
В качествепримера рассмотрим случай Акционерной Компании «АЛРОСА» – компании, преждевсего занимающейся разработкой уникальных карьеров в Якутии, которые по своимгорно-геологическим параметрам не имеют аналогов в мире. Имея в собственностибольшое количество земельных участков, которые используются компанией для целейдобычи полезных ископаемых, она столкнулась с проблемой, что в некоторых городахместные органы власти намеренно включают эти участки в границы населенного пунктапри разработке генеральных планов города. Так, в г. Мирный к категории земельнаселенных пунктов отнесены более 1,8 тысяч га, используемых компанией.А поскольку кадастровая стоимость и порядок ее расчета для участков, используемыхдля разработки полезных ископаемых, существенно различается в зависимости откатегории земель, то это приводит к тому, что, например, земельный налог, подлежащий66Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования кпроведению оценки (ФСО № 1)»: [фед.
стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от20.07.2007 г. № 256] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режимдоступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.02.2014).83уплате за участок месторождения «Иреляхская россыпь», при его включении в границыгорода Мирный увеличивается в 370 раз.67С похожей ситуацией столкнулись и в Московском регионе, когда в 2011 годутерритория Москвы была увеличена в 2,4 раза за счет присоединения к ней земельМосковской области. В результате 148 тысяч гектар земельных участков, часть изкоторыхранееотносиласьккатегориямземельпромышленногоилисельскохозяйственного назначения или были расположены в сельских населенныхпунктах, в которых кадастровая стоимость является достаточно невысокой, в одночасьестали территорией города Москвы.
Данное нововведение, соответственно, потребовалопересчета кадастровой стоимости земельных участков, в результате чего налоговыеплатежи по земельному налогу граждан и юридических лиц значительно возросли.С существенным ростом кадастровой стоимости столкнулись и добывающие компании.Несогласованность методик государственной кадастровой оценки и дифференциацияприменяемых в расчетах методов в зависимости от категории земель (о чем уже былосказано ранее) повлекло за собой установление несправедливой кадастровой стоимостиприсоединенных земель.
В связи с тем, что в границах присоединенной территориирасположенобольшоеколичествоземельныхучастков,содержащихвсебеобщераспространенные полезные ископаемые (песок, глина, гравий и другие),предприятия недропользователи вынуждены платить увеличившийся в десятки разземельный налог. Причем его увеличение совершенно ничем экономически необосновано,посколькуместоположение,видиспользования,обеспеченностькоммуникациями и иные физически характеристики участков, содержащих в себеполезные ископаемые, не изменились.Несправедливость обложения компаний недропользователей земельным налогомчасто вызвана и другой причиной, которая приводит к необходимости выплачиватьнеобоснованно завышенные суммы налога. При осуществлении группировки объектовоценки в рамках определения кадастровой стоимости как земель населенных пунктов,так и земель промышленности, оценщики часто ошибочно относят земельные участки ктой или иной группе.
Особую остроту данная проблема приобретает именно вотношении земель, принадлежащих компаниям, которые занимаются разработкой67Сайт Некоммерческого партнерства Горнопромышленники России [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://gorprom.riu.ru/r6/news/alrosa.html (дата обращения: 12.02.2014).84полезных ископаемых. Как известно, для организации добывающего производстваодногокарьера/шахты/разрезанедостаточно.Дляихразработкинеобходимоорганизовать производство на территории, которая, например, в случае горнометаллургического производства, будет включать в себя основную производственнуюплощадку, цех обжига, здание обогащения руды, здание сушки концентрата, складокатышей, прочие производственные объекты и множество других зданий исооружений,которыенепосредственноучаствуютвпроцессеразработкиместорождения железной руды и без которых функционирование данного процессабыло бы невозможным.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
