Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 12

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 12)

–Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 20.11.2013).56В своем современном виде (на момент написания диссертации) понятиекадастровой стоимости сформировалось в 2010 году с принятием Федеральногостандарта оценки №4 (далее по тексту – ФСО 4). Стандартом было установлено, что«под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственнойкадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определеннаяметодами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимостиметодами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально дляконкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочнойдеятельности».48Однако 20 апреля 2015 года Советом по оценочной деятельности былопринято решение о рекомендации к утверждению нового ФСО 4, содержащего иноеопределение кадастровой стоимости, о чем более подробно будет сказано далее.Несмотря на то, что в представленном определении кадастровая стоимостьфактически отождествляется с рыночной, они содержат ряд принципиальных различий,которые обусловлены особенностями их расчета.

Сравнительная характеристикарыночной и кадастровой стоимостей представлена в таблице 4.Таблица 4 – Основные различия между кадастровой и рыночной стоимостьюПараметрЦель оценкиМетоды определенияКадастровая стоимостьПреимущественно для целейналогообложенияМетоды массовой оценки илииндивидуальноРыночная стоимостьНе учитываютсяУчитываютсяУчет вида прав иограничений (обременений)на земельный участокДата оценкиОсмотр объекта оценкиАнализ наиболееэффективногоиспользованияОпределение стоимостиобъектов недвижимости,рынок которых ограниченили отсутствуетДата формирования перечняобъектов недвижимости,подлежащих кадастровой оценкеНе осуществляетсяНе проводится. Определяетсяисходя из текущего видаиспользованияОпределяетсяДля любых целейИндивидуальнаярыночная оценкаЛюбаяОсуществляетсяОбязателен к проведениюОпределение невозможноИсточник: составлено автором.48Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед.стандарт: утв.

пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] //СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.12.2013).57На взгляд автора работы, кадастровая и рыночная стоимость представляют собойсовершенно разные виды стоимости, которые определяются для различных целей(рыночная преимущественно для целей купли-продажи, кадастровая – для целейналогообложения). Их отождествление неправомерно и логически неверно последующим причинам.1.Исходя из определения кадастровойстоимости, ее расчетможетосуществляться методами как массовой, так и индивидуальной оценки.

Однако в данномслучае методы, формально называемые индивидуальной оценкой, существенноотличаются от индивидуальной рыночной оценки, поскольку они не учитываютспецифических особенностей объектов оценки. В результате те расчеты, которые, всоответствии с ФСО 4, предполагается осуществлять индивидуально, в реальности всеравно производятся массово.2.В соответствии со сложившейся практикой оценки, в качестве основныхфакторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельного участка, чащевсего выделяются следующие49:местоположение и окружение;целевое назначение, вид его разрешенного использования;вид имущественных прав на земельный участок;основные физические характеристики (площадь, рельеф, конфигурация итранспортная доступность;обеспеченность земельного участка объектам инфраструктуры (наличие нат.д.);самом участке или в непосредственной близости коммуникаций или условийподключения к ним, социальные объекты и прочее).Однако при расчете кадастровой стоимости, ввиду особенностей организации еепроведенияиеемассовогохарактера,учитываютсяневсеприведенныеценообразующие факторы, которые в некоторых случаях оказывают существенноевлияние на величину рыночной стоимости.49Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:[методич.реком.: утв.

расп. Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 г. N 568-р] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 25.01.2014).58При осуществлении работ по государственной кадастровой оценке (далее потексту – ГКО) в распоряжении оценщика оказывается только та информация, котораяпредоставляется ему Заказчиком, который, в свою очередь, получает ее изгосударственного кадастра недвижимости (далее по тексту – ГКН). В соответствии сзаконодательством, в нем содержится информация об уникальных и дополнительных50характеристиках земельных участков, подлежащих массовой оценке . Переченьхарактеристик земельного участка представлен на рисунке 3.Источник: составлено автором.Рисунок 3 - Характеристики земельных участков, вносимые в ГКНИз представленных материалов видно, что характеристики земельных участков,учитываемые при расчете их кадастровой стоимости, не совпадают с основнымиценовыми параметрами, оказывающими влияние на величину рыночной стоимости этихучастков.

Сведения, содержащиеся в ГКН, представляют собой лишь малую частьфакторов стоимости, содержащихся в Методических рекомендациях по определениюрыночной стоимости земельных участков и учитываемых при оценке.50О государственном кадастре недвижимости: [федер. закон: принят Гос. Думой 04.07.2007 г.

№221-ФЗ: посостоянию на 10 мая 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф.– Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.7. (дата обращения: 22.06.2014).59Во-первых, в соответствии с п. 10 ФСО №4, при проведении кадастровой оценкиметодами массовой оценки виды прав и имеющиеся ограничения (обременения) наоцениваемые объекты не учитываются. Это ведет к возникновению разрыва междурыночной и кадастровой стоимостью, поскольку передаваемые имущественные праваоказывают существенное влияние на стоимость земельного участка. В таблице 5представлены корректирующие коэффициенты, применяемые оценщиками для введениякорректировкинаимущественныеправавотношенииземельныхучастковпромышленного назначения (под индустриальную застройку).Таблица 5 – Величина корректировки стоимости земельного участка промышленногоназначения на тип имущественных правЗначениеДоверительныйСреднееинтервалПоказательОтношение удельной цены земельных участков вдолгосрочной аренде к удельной цене аналогичныхучастков в собственностиОтношение удельной цены земельных участков вкраткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной ценеаналогичных участков в собственности0,860,85 – 0,870,780,75-0,81Источник: Справочник оценщика недвижимости.

Том 3. Корректирующиекоэффициенты для оценки земельных участков / под ред. Л.А. Лейфера. – 3-е изд., актуал. ирасшир. – Нижний Новгород, 2014. – С. 135.Таким образом мы видим, что, при прочих равных условиях, участки,находящиеся у землевладельца на праве собственности, дороже аналогичных участков,находящихся на праве аренды, на 15-30 %.Во-вторых, при определении кадастровой стоимости методами массовой оценкине исследуется факт обеспеченности земельного участка объектами инженернойинфраструктуры и их мощность, а также формально изучается его транспортнаядоступность. В свою очередь наличие или отсутствие коммуникаций, а такжесуществование вблизи предприятия развитой сети железных и автомобильных дорог, вособенности, когда это касается земельных участков промышленного назначения, накоторыхведетсядеятельностьподобычеполезныхископаемых,оказываетколоссальное влияние на величину их стоимости.

Значение корректировок накоммуникации приведено в таблице 6.60Таблица 6 - Величина корректировки стоимости земельного участка промышленногоназначения на объекты инженерной инфраструктуры и транспортную доступностьПоказательОтношение удельной цены земельных участков сэлектроснабжением, к удельной цене аналогичныхучастков, не обеспеченных электроснабжениемОтношение удельной цены земельных участков сгазоснабжением, к удельной цене аналогичных участков,не обеспеченных газоснабжениемОтношение удельной цены земельных участков сводоснабжением и канализацией, к удельной ценеаналогичных участков, не обеспеченныхводоснабжением и канализациейОтношение удельной цены земельных участков,расположенных в непосредственной близости открупных автодорог, к удельной цене аналогичныхучастков, расположенных на удалении от крупныхавтодорогОтношение удельной цены земельных участков с ж/дветкой к удельной цене аналогичных участков без ж/дветкиЗначениеДоверительныйСреднееинтервал1,161,14-1,181,171,15-1,191,151,13-1,161,291,24-1,351,141,13-1,15Источник: Справочник оценщика недвижимости.

Том 3. Корректирующиекоэффициенты для оценки земельных участков / под ред. Л.А. Лейфера. – 3-е изд., актуал. ирасшир. – Нижний Новгород, 2014. – С. 135.Исходя из аналитических материалов, представленных в таблице 6, можносделать вывод о том, что подключение земельного участка ко всем объектаминженерно-транспортной инфраструктуры увеличивает стоимость этого участка почти в2 раза, а при наличии вблизи участка крупных автодорог и железнодорожной ветки егостоимость вырастает в 1,5 раза, что приводит, соответственно, к возникновению ещебольшего разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью.Применительно к земельным участкам, содержащим в себе полезные ископаемые,ситуация обстоит еще более сложным образом. Как уже отмечалось при выделениифакторов стоимости земель недропользования, значительное влияние на участок сместорождением оказывает объем запасов полезных ископаемых.

Однако кадастрместорождений полезных ископаемых, представляющий собой свод данных оместорождениях и их проявлениях, никак не связан с государственным кадастромнедвижимости. Соответственно, связать эти два кадастра для целей выполнения работпо государственной кадастровой оценке на сегодняшний день невозможно. А значит,61невозможно учесть объем запасов и при расчете кадастровой стоимости. Кроме того, вполитическихцеляхвсяинформациязасекреченной,чтотакжеусложняетокрупныхрасчетместорожденияхстоимостиземельныхявляетсяучастковнедропользования.3.В Федеральном законе «Об оценочной деятельности» законодательопределил кадастровую стоимость как самостоятельный вид стоимости, отличной отрыночной стоимости, и дал ей следующее определение: «Под кадастровой стоимостьюпонимается стоимость, установленная в результате проведения государственнойкадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определениякадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.1951настоящего Федерального закона» .

Соответственно, кадастровая стоимость сталаспециальнымвидомстоимости,используемымприосуществленииоценочнойдеятельности. Однако действующее до последнего времени в ФСО №4 определениекадастровой стоимости, приведенное выше, фактически отождествляет понятиярыночной и кадастровой стоимости, что лишало понятие «кадастровая стоимость»самостоятельного значения.4.Отождествление кадастровой и рыночной стоимости в содержательномплане не может происходить без существенных конфликтов с самим оценочнымзаконодательством, в частности:кадастровойВ соответствии со ст. 24.13 указанного закона, в перечень объектовоценкивключаютсявсеучтенныевгосударственномкадастренедвижимости объекты.

Характеристики

Список файлов диссертации