Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 15

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 15)

Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П49] [Электронный ресурс] // СПС«КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения:03.09.2013).70В рамках данной категории земель особое внимание необходимо уделитьформулировке объекта оценки, который в Методике прописан как «земельные участкидля разработки полезных ископаемых, предоставляемые после оформления горногоотвода, утверждения проекта рекультивации и восстановления ранее отработанныхземель» (далее по тексту – земельные участки, предоставленные для разработкиполезных ископаемых).

Для того, чтобы более точно идентифицировать оцениваемыйобъект, обратимся к имеющейся нормативно-правовой базе, регулирующей данныйвопрос.Прежде всего, необходимо определить, что подразумевает собой понятие «горныйотвод» и какие действия необходимо выполнить для его оформления. Как уже былосказано ранее, законодательством о недрах установлено, что под горным отводомпонимается геометризованный блок недр, границы которого устанавливаются с учетомпространственного контура месторождения полезных ископаемых.63 Предварительныеграницы горного отвода устанавливаются в лицензии на пользование недрами, дляполучения которой необходимо выполнить ряд действий, в том числе:Разработать технический проект;Получить положительное заключение на проект;Согласовать данный проект в специально созданной Комиссии;Утвердить порядок и срок ликвидации и консервации горных выработок;Утвердить порядок рекультивации земель.Кроме того, Закон о недрах накладывает на недропользователя ряд обязательств,среди которых следует особо выделить его обязанность после окончании разработкиместорождения привести земельный участок, нарушенный в процессе пользованиянедрами, в состояние, пригодное для его последующего использования (что потребуетот него немалых затрат).

В свою очередь Земельный Кодекс, помимо проведениярекультивации нарушенных земель и восстановления плодородия почв, требует отлицензиата также осуществить снятие плодородного слоя почвы и использовать его впоследующем для улучшения качества малопродуктивных земель.63О недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на 19 августа 2014 г.] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru.

ст.7. (датаобращения: 09.09.2014).71Таким образом, земельные участки, предоставленные для разработки полезныхископаемых и относимые Методикой к 4 группе земель промышленности, включают всебя только те участки, в отношении которых выполнен ряд процедур, являющихсядостаточно затратными в материальном плане, и осуществление которых требуетбольшого количества времени, что оказывает непосредственное влияние на ихстоимость. Однако в реальности сумма затрат, понесенных недропользователем навыполнение данных мероприятий, совершенно не соответствует той кадастровойстоимости, которая устанавливается в отношении земельных участков с полезнымиископаемыми в результате кадастровой оценки.В любом случае остается неясным вопрос, в какую группу относить участки, вотношении которых владелец еще не выполнил или вообще не собирается выполнятьданные работы.

Также непонятно, как рассчитывать стоимость тех участков, полезныеископаемые под которыми не разрабатываются вовсе. Как показывает практика, впроцессе проведения кадастровой оценки оценщики не учитывают оформление горногоотвода, получение лицензии, разработку проекта рекультивации и выполнение иныхработ, связанных с градостроительным освоением земельного участка, существенноувеличивающих его стоимость. Это происходит потому, что кадастровая оценкаявляется массовой, и в процессе ее выполнения очень сложно учесть специфическиеособенности каждого земельного участка, связанные с выполнением вышеуказанногоперечня процедур. Практически это возможно осуществить только при расчетекадастровой стоимости индивидуально для конкретного объекта недвижимости.Такимобразом,всоответствиисдействующейна сегодняшнийденьметодологией, все земельные участки, которые так или иначе связаны с разработкойполезных ископаемых, независимо от произведенных работ, связанных с оформлениемправ на недра, в случае их отнесения к категории земель промышленности, попадают в 4группу.

Данная ситуация приводит к возникновению определенных противоречий. Вопервых, получается, что часть участков, в отношении в которых не произведенуказанный выше перечень работ, ошибочно относят к 4 группе, что ведет к применениюневерных подходов и методов при определении их кадастровой стоимости. Во-вторых,как уже было сказано, рыночная стоимость участков, в отношении которых оформленгорный отвод и получена лицензия на добычу полезных ископаемых, существенно вышестоимости земель, в отношении которых данные работы не производились. А исходя из72того, что, в соответствии с требованиями первоначальной редакции ФСО №4, подкадастровой стоимостью понималась рыночная, определенной методами массовой64оценки , можно сделать вывод о том, что и кадастровая стоимость таких участковдолжна быть различной, поскольку рыночная стоимость таких участков существенноотличается.2.Земли населенных пунктовПри определении кадастровой стоимости земельных участков, входящих вграницы населенных пунктов (в том числе, земельных участков с полезнымиископаемыми),оценщикируководствуютсяМетодическимиуказаниямипогосударственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденнымиПриказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от15 февраля 2007 г.

№ 39 (далее по тексту – Методические указания). В соответствии сположениями данного документа, все земельные участки населенных пунктов,содержащиеся в Перечне объектов оценки, разбиваются на 17 групп в зависимости отсостава факторов, влияющих на их стоимость. Участки, связанные с добычей полезныхископаемых, отнесены к 13 группе – «земельные участки, предназначенные дляразработки полезных ископаемых…».65 Следует отметить, что в данных Методическихуказаниях, в отличие от Методики, объектом оценки выступают земельные участки,предназначенные для разработки полезных ископаемых.

Соответственно, необходиморазобраться, что же представляет собой данный вид использования. Подобный анализуже был проведен в отношении участков, предоставленных для разработки. Однако еслив предыдущем случае объект оценки можно было легко идентифицировать благодарятому, что, во-первых, в самой формулировке объекта содержался перечень работ,связанный с освоением земельного участка, а, во-вторых, сам порядок предоставленияучастковрегулируетсяЗемельнымкодексом,товслучаесучастками,предназначенными для разработки, представляется не совсем понятным, что именноподразумевал регулятор (Минэкономразвития РФ) под данной формулировкой. Какая64Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед.стандарт: утв.

пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] //СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.12.2013).65Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов:[мет.указ: утв.

пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39] [Электронный ресурс] // СПС«КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения:29.10.2013).73либо нормативно-правовая база по данному вопросу отсутствует. Можно лишьпредположить, что участок с таким видом разрешенного использования представляетсобой не что иное, как участок, в недрах которого содержится месторождение, однакокакая-либо конкретная информация о его разработке отсутствует.

Также, как иотсутствует информация о тех видах работ, которые были осуществлены в отношенииданного участка. В любом случае остается неясным вопрос, к какой группе в рамкахкатегории земель населенных пунктов относить земельные участки, на которыеоформлен горный отвод, разработан проект рекультивации и выполнены прочие работы(с видом разрешенного использования, аналогичным тому, который приведен вМетодике). Можно предложить, что с большой долей вероятности, оценщики будутотносить его к той же 13 группе, что и участки, предназначенные для разработкиполезных ископаемых.

Однако это будет неверно, поскольку такое отнесение приводитк отождествлению кадастровой стоимости земельных участков различных видовиспользования, что впоследствии вызывает рост количества конфликтов на практике.Изменение стоимости участка в зависимости от стадии его градостроительногоосвоения, а также перечень работ, связанных с таким освоением, графическипредставлено на рисунке 5.Источник: составлено автором.Рисунок 5 - Изменение стоимости земельного участка, содержащего в себеполезные ископаемые, в зависимости от степени его градостроительного освоения74Наприведенномрассматриваемыерисункестадиинаглядноградостроительногопродемонстрировано,освоенияземельныхчтодвеучастков,содержащих в себе полезные ископаемые, разделяет большой объем произведенных в ихотношении работ, затратных как с финансовой, так и с временной точки зрения (процессполучения и согласования указанных документов может занять годы).

Следовательно, истоимость таких участков будет различаться. Неверным будет определять стоимостьземель, предназначенных для разработки месторождений, аналогично тому, какопределяется стоимость участков, предоставленных для разработки, и наоборот.Обратимся теперь к способу расчета кадастровой стоимости земельных участков,предназначенныхдляразработкиполезныхископаемых.ВсоответствиисМетодическими указаниями, она рассчитывается по формуле путем умноженияминимального для населенного пункта значения показателя кадастровой стоимостиучастков, отнесенных к 9 группе, на площадь участков (2),где(2)– кадастровая стоимость земельных участков, содержащих в себеполезные ископаемые (относящихся к категории земель населенных пунктов);– минимальный для населенного пункта удельный показателькадастровой стоимости земельных участков 9 группы;– площадь оцениваемого земельного участка.В свою очередь к 9 группе земель населенных пунктов относят «земельныеучастки, предназначенные для размещения производственных и административныхзданий, строений, сооружений промышленности…».

Расчет кадастровой стоимоститакихземельосуществляетсянаосновепостроениястатистическоймодели,учитывающей зависимость стоимости участков от определенных факторов, значениекоторых определяется путем сбора и анализа имеющейся в наличии рыночнойинформации.В том случае, если земельный участок расположен не в городском, а в сельскомнаселенном пункте, его расчет будет осуществляться иным образом.

Характеристики

Список файлов диссертации