Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 13
Текст из файла (страница 13)
То есть в него включаются также те объекты недвижимости,которые исключены из гражданского оборота. В результате у оценщиков возникаетследующий вопрос: как определить кадастровую стоимость, представляющую собойрыночную стоимость, которая, в свою очередь, определяется только при условииобязательности свободного рыночного оборота, для объектов, которые исключены изоборота?Определение кадастровой стоимости методами массовой оценки неподразумевает учет ограничений и обременений на объекты оценки. Одновременно51Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.
Думой 16.07.1998 г. №135-ФЗ:по состоянию на 05 февраля 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: ВерсияПроф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 10.02.2015).62величина рыночной стоимости не может не учитывать частноправовые обременения иограничения. Соответственно, приравнивание кадастровой стоимости к рыночнойприводит к возникновению большого количества споров и непонимания со стороныисполнителей работ по государственной кадастровой оценке.В соответствии с п.20 Федерального стандарта оценки №7 «Оценканедвижимости» (далее по тексту – ФСО 7), определение рыночной стоимостиземельного участка для целей ее внесения в ГКН осуществляется исходя из егофактического вида использования, также как и расчет его кадастровой стоимости.
Приэтом расчет рыночной стоимости для прочих целей осуществляется исходя из наиболееэффективного использования земельного участка.5.Отождествление кадастровой и рыночной стоимостей на практике вызвалобольшое количество противоречий при судебных разбирательствах.Устранение возникших противоречий и расхождений возможно только путемвнесения изменений в действующие законодательные акты, касающиеся вопросовкадастровой оценки, а также уточнения формулировки самого понятия «кадастроваястоимость».
Работа в данном направлении активно ведется и на момент подготовкидиссертационного исследования находится на завершающей стадии.Рабочей группой по кадастровой оценке при Министерстве экономическогоразвития Российской Федерации был разработан Проект Методических указаний покадастровой оценке (20 апреля 2015 года Советом по оценочной деятельности данныйпроект был рекомендован на апробацию), в котором предложено следующееопределение кадастровой стоимости: «Кадастровая стоимость объекта недвижимостиопределяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, втом числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной сэкономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме правасобственности,имущественныхправнаданныйобъект»52.Каквидноизпредставленного определения, из предлагаемой членами Рабочей группы формулировкиотождествление понятия кадастровой стоимости с рыночной полностью исключено.Представленное определение фигурирует также в Приказе «О внесенииизменений в Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости52Федеральныйпорталпроектовнормативныхправовыхhttp://regulation.gov.ru/projects#npa=22866 (дата обращения: 02.03.2015).актов.-Режимдоступа:63(ФСО № 4)», принятом Советом по оценочной деятельности в апреле 2015 года иутвержденном Министерством экономического развития Российской Федерации.ПроектомприказапредъявляемыхФедеральногокпредлагаетсяопределениюстандартаоценкитакжеуточнениесуществующихкадастровойстоимости,ановымитребованиями,требований,такжедополнениенаправленныминасовершенствование методологических подходов к расчету кадастровой стоимости.Особенностиобъектаипредметакадастровойоценкисформировалисамостоятельную систему кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе,земельных участков.
Это вызвано несколькими причинами. Во-первых, учитываяосновную цель определения кадастровой стоимости – расчет налогооблагаемой базы поземельному налогу – организация и подготовка методического обеспечения дляпроведения кадастровой оценки всецело находятся в ведении государства и особоуполномоченных органов.
Во-вторых, основным методом расчетакадастровойстоимости является метод массовой оценки, что особо выделяет и отличает ее от другихвидов стоимости.В соответствии с п.6 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектовнедвижимости»,подмассовойоценкойнедвижимостипонимается«процессопределения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожиехарактеристики, в рамках которого используются математические и иные методымоделирования стоимости на основе подходов к оценке»53.
Более полное определениемассовой оценки приведено в учебнике профессора Грибовского С.В. По его мнению,массовая оценка представляет собой «одновременную оценку большой группыобъектов, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов,которое присуще достаточно большому количеству однородных объектов-аналогов, и впроцессе обработки этой информации широко используются методы статистическогоанализа с привлечением программного обеспечения компьютеров»54.Данное определение полностью коррелирует с определениями массовой оценки,сформировавшимися в большинстве экономически развитых стран.
Так, в книге по53Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: [фед.стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс] //СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.12.2013).54Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов / С.В. Грибовский. – СПб.: Питер,2001. – С.329.64оценке и налогообложению недвижимости, принятой в качестве базового пособия дляподготовкиналоговыхоценщиковСША,подмассовойоценкойпонимается«систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определеннуюдату с использованием стандартных процедур статистического анализа», которая«требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать действиефакторов спроса и предложения на большой территории».55Однако налоговоезаконодательство является исключительно национальным, что не позволяет применятьданное определение в российской практике.По-другомустандартахпонятиеоценки.Вмассовойсоответствииоценкиспредставленоэтимвдокументом,Международныхмассоваяоценкапредусматривает проведение «оценивания множества объектов на заданную дату путемсистематическогоиединообразногопримененияметодовоценки,которыепредусматривают статистическое исследование и анализ результатов»56.
Причем вданном случае в качестве базы налоговой оценки признается рыночная стоимость. Апосколькумассоваяоценкапредназначенадляадволорногоналогообложенияимущества, то с целью устранения противоречий, связанных с включением в составподлежащего налогообложению имущества, исключенного из рыночного оборота, вболее широком смысле в качестве налогооблагаемой стоимости применяется«стоимость, связанная с рынком» (лат. – Ad Valorem), что позволяет применять ее такжедля неторгуемого имущества.Другим спорным вопросом в практике как кадастровой, так и рыночной оценки,является необходимость учета наличия полезных ископаемых в недрах земельногоучастка при расчете его стоимости.
Единого мнения по данной проблеме не выработанои в научной литературе. Такие авторы, как Грязнова А.Г., Федотова М.А., Мирзоян Н.В.,считают необходимым при оценке земельных участков, содержащих в себе полезныеископаемые, применять метод дисконтирования, который основывается на величинезапасов месторождения, производственных мощностях по добыче, а также планируемой55Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 2 / Под общ. ред. К. Эккерта. – М.: Стар Интер,1997.
- С. 14.56Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина,Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. – М.: Российское обществооценщиков, 2008. – С. 297.6557продолжительности эксплуатации месторождения . То есть, по их мнению, полезныеископаемые являются неотъемлемой частью земельного участка и должны приниматьсяв расчет при его оценке.
Другие же авторы, среди которых Грибовский С. В.,Иванова Е. Н., Львов Д. С. и Медведева О. Е., полагают, что месторождения находятсяна определенной глубине и поэтому не относятся к земельному участку, а,58следовательно, не учитываются при его оценке . Однако в данном случае возникаетзакономерный вопрос о том, что авторы подразумевают под «определенной глубиной» икак быть с теми месторождениями полезных ископаемых, которые выходят наповерхность земли.Положительно решается вопрос об учете полезных ископаемых при оценкеземельныхучастков и в зарубежных стандартах оценки.
В соответствиисобщепринятыми принципами оценки, изложенными в Международных стандартахоценки, стоимость земельного участка создается благодаря его полезности. «Вклад встоимость … вносят его уникальность, …, а также особая полезность данногоземельного участка59». Среди основных характеристик, которые необходимо учитыватьпри оценке недвижимого имущества, стандартами особо выделяются экономическиесвойства и способность приносить доход.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
