Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 16
Текст из файла (страница 16)
На первом этапеопределяется соотношение между УПКС земельных участков, предназначенных дляразработки полезных ископаемых, и участков, предназначенных для малоэтажнойжилой застройки, в населенном пункте с численностью 20-50 тысяч жителей в75муниципальном районе (в случае отсутствия – в субъекте РФ). Затем полученныйпоказатель умножается на средний УПКС земельных участков, предназначенных длямалоэтажной застройки.
Для определения кадастровой стоимости конкретного участкапоследнее полученное значение умножается на площадь этого участка.Таким образом, мы видим, что действующие методики предполагают различныйспособ расчета кадастровой стоимости земель, содержащих в себе полезныеископаемые, не только в зависимости от категории, к которой относятся земельныеучастки, но также и в рамках одной категории предусматривают применение разнойметодологии в зависимости от типа населенного пункта, в котором расположен участок.3.
Земли сельскохозяйственного назначенияЧасто при проведении кадастровой оценки Оценщики сталкиваются с ситуацией,когда участки с полезными ископаемыми (чаще всего общераспространенными)попадают в границы земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае дляопределения кадастровой стоимости предусмотрено применение Приказа Министерстваэкономического развития Российской Федерации от 20 сентября 2010 г. № 445 «Обутверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земельсельскохозяйственного назначения» (далее – Указания)В соответствии с их требованиями, при определении кадастровой стоимостиучастки сельскохозяйственного назначения разделяются на 6 групп.
В случае, еслиучасток содержит в себе полезные ископаемые и, соответственно, имеет видразрешенного использования «для добычи полезных ископаемых», «для разработкиполезных ископаемых» и другие связанные с полезными ископаемыми видыразрешенного использования, то при проведении кадастровых работ данный участокотносится к 6 группе – «прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числеболота, нарушенные земли, земли, занятыеполигонами,свалками,оврагами,песками…». Расчет кадастровой стоимости участков, относящихся к данной группе,осуществляется по формуле путем умножения минимального для субъекта удельногопоказателя кадастровой стоимости земель, пригодных под пашни, пастбища, сенокосы ит.д.
(п. 1.2.1. Указаний) на площадь земельного участка (3),(3)76где– кадастровая стоимость земельных участков, содержащих в себеполезные ископаемые (относящихся к категории земель сельскохозяйственногоназначения);–минимальныйдлясубъектаудельныйпоказателькадастровой стоимости земельных участков 1 группы;– площадь оцениваемого земельного участка.При этом расчет удельного показателя стоимости земель, приведенных в п. 1.2.1.Указаний, осуществляется следующим образом:выполняется расчет валового дохода на единицу площади на основенормативной урожайности и рыночных цен различных сельскохозяйственных культур;рассчитываются затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственныхкультур, а также на поддержание плодородия почвы;путем вычитания из удельного валового дохода удельных затрат и прибылипредпринимателя рассчитывается удельный показатель земельной ренты;определяется значение коэффициента капитализации земельной ренты;удельный показатель кадастровой стоимости рассчитывается путем деленияудельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации.Изприведенногоалгоритмарасчетамывидим,чтостоимостьсельскохозяйственных земель под пашни, пастбища, сенокосы и т.д.
(п. 1.2.1. Указаний)в основном зависит от плодородности почв в регионе, нормативной урожайностиземель, а также от конъюнктуры рынка сельскохозяйственных культур. А ввиду того,что удельный показатель стоимости земель 6 группы рассчитывается на основанииминимального удельного показателя кадастровой стоимости 1 группы, то и стоимостьземель, содержащих в себе полезные ископаемые, также будет зависеть от этихфакторов. То есть если будет меняться рыночная стоимость сельхоз продукции, то будетменяться и стоимость земли под пашнями, сенокосами и пастбищами, а, следовательно,будет меняться и стоимость земель 6 группы (в том числе земель, содержащих в себеполезныеископаемые,вслучае,когдаониотносятсяккатегорииземельсельскохозяйственного назначения).Таким образом, в данном случае мы наблюдаем отсутствие связи междутипичными факторами, влияющими на рыночную стоимость (и в целом на ценность)77земельного участка, содержащего в себе месторождение, и факторами, влияющими наего кадастровую стоимость.При расчете кадастровой стоимости земельных участков, содержащих в себеполезные ископаемые, в границах сельскохозяйственных земель не учитывается ни ихприродный потенциал, ни местоположение, ни инфраструктура, ни другие факторы,которые, на взгляд автора, являются решающими при определении его стоимости.Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сместорождением (как и всех остальных участков, относящихся к 6 группе) на основеминимального показателя кадастровой стоимости земельных участков под пашнями,сенокосами и пастбищами (земельные участки 1 группы), зависящего от факторов,описанных выше, является нелогичным и необоснованным.4.Земли лесного фондаАналогичным образом обстоит ситуация и с земельными участками сместорождениями, находящими в границах лесного фонда.
Однако в данном случае онаусложняется отсутствием действующей методики по кадастровой оценке земель лесногофонда. Действующая с 2002 года Методика, утвержденная Приказом Росземкадастра от17.10.2002 N П/336 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценкиземель лесного фонда Российской Федерации", прекратила свое действие в марте 2010года, и с этого момента в стране отсутствует единая законодательно утвержденнаяпозиция по вопросу определения кадастровой стоимости лесных земель. РанееМетодикой предусматривался расчет кадастровой стоимости лесных земель на основекапитализированного годового рентного дохода, который может быть получен врезультате использования этих земель.
Размер рентного дохода зависел от базовойоценочной продуктивности земель, оценочных затрат на выращивание, восстановлениеи охрану земель, а также от цены производства древесины.На сегодняшний день единого подхода к определению кадастровой стоимостилесных земель не выработано, в каждом субъекте РФ она определяется по-разному.Например, при проведении работ по кадастровой оценке земель лесного фонда ЯмалоНенецкого автономного округа оценщики применяют методологию, изложенную вМетодике (не действующей на дату оценки), а при расчете кадастровой стоимости лесовСахалинской области оценщики на первом этапе осуществляют группировку всех78объектов, разбивая их на 4 группы, а затем применяют различные модели расчетастоимости объектов каждой из групп.Примечание – с Отчетами об определении кадастровой стоимости земельных участков всоставе земель лесного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа иСахалинской области можно ознакомиться в разделе Фонд данных государственнойкадастровойоценкиФедеральнойслужбыгосударственнойрегистрации, кадастраикартографии.
- Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 29.10.2014).В результате складывается ситуация, когда рекомендации Методик и иныхнормативных документов применяются оценщиками по-разному. С одной стороны, этоне нарушает требований законодательства, а, с другой, приводит к парадоксу,описанному выше, особенно в тех случаях, когда осуществляется расчет кадастровойстоимости пограничных земельных участков, расположенных на стыке различныхнаселенных пунктов или категорий земель.Обобщение проведенного анализа приведено в таблице 7, где представленасравнительная характеристика основных параметров, учитываемых при определениикадастровойстоимости земель, содержащих в себеместорождения полезныхископаемых.Таблица 7 – Сравнительная характеристика методик по кадастровой оценке земель,содержащих в себе полезные ископаемыеКатегорияземельДокумент,регламентирующий правилапроведениякадастровойоценкиЗемли населенных пунктовГородскойСельский населенныйнаселенныйпунктпунктЗемлипромышленностиПриказ Минэкономразвития РФ от15.02.2007 N 39 "Об утвержденииМетодических указаний погосударственной кадастровой оценкеземель населенных пунктов"ПриказРосземкадастра от20.03.2003 N П/49"Об утвержденииМетодикигосударственнойкадастровойоценки земельпромышленностии иногоспециальногоназначения"ЗемлисельскохозяйственногоназначенияПриказМинэкономразвития РФ от20.09.2010 N445 "ОбутвержденииМетодическихуказаний погосударственной кадастровойоценке земельсельскохозяйственногоназначения"Земли лесногофондаПриказРосземкадастра от17.10.2002 N П/336"Об утвержденииМетодикигосударственнойкадастровой оценкиземель лесногофонда РоссийскойФедерации"(не действует)79Продолжение таблицы 7Объект оценки(группа)ПорядокопределениякадастровойстоимостиземельногоучасткаЗемельные участки, предназначенныедля разработки полезных ископаемых ипр.(13 группа)На основеминимальногодля данногонаселенногопунктазначенияудельногопоказателякадастровойстоимостиземельныхучастков,предназначенных дляразмещенияпроизводственных иадминистративных зданийНа основесоотношения междусредним значениемудельного показателякадастровойстоимости земельныхучастков,предназначенных дляразработки полезныхископаемых, иучастков,предназначенных дляразмещения домовмалоэтажной жилойзастройки в составеземель населенныхпунктов счисленностью от 20 до50 тысяч жителейЗемельные участкидля разработкиполезныхископаемых,предоставляемыеорганизациямгорнодобывающейи нефтегазовойпромышленностипосле оформлениягорного отвода,утвержденияпроектрекультивацииземель,восстановленияранееотработанныхземель (4 группа)На основезначенияудельногопоказателякадастровойстоимостиземельныхучастковкатегории и видаразрешенногоиспользованияпограничныхземельныхучастковПрочие землисельскохозяйственногоназначения, втом числеболота,нарушенныеземли, земли,занятыеполигонами,свалками,оврагами,песками(6 группа)Лесные земли всоставе земельлесного фонда(группировкаобъектов оценки неосуществляется)На основеминимальногодля субъектазначенияудельногопоказателякадастровойстоимостиземельсельскохозяйственногоназначения,пригодных подпашни,пастбища,сенокосы и пр.На основекапитализированного годового рентногодохода, которыйможет быть полученв результатеиспользования этихземель.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
