Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 19
Текст из файла (страница 19)
Затем на основании полученныхданных о рыночной стоимости этих участков была построена модель, учитывающаязависимость кадастровой стоимости от следующих факторов:Экологический фактор – учитывался на основании данных о степенинегативного влияния промышленных выбросов от стационарных источников в каждомиз районов;Фактор площади – как правило, при увеличении площади земельногоучастка удельный показатель его стоимости уменьшается, и наоборот. В целях оценкиразбивка была осуществлена в трех градациях: участки до 1Га, участки площадью от 1до 10 Га и участки площадью свыше 10 Га;Фактор характера использования земельного участка – в качествевозможных способов разработки полезных ископаемых оценщиком выделаютсяследующие: открытые горные работы и подземный способ добычи (составляющиегруппуучастков,используемыхдлядобычи)итехнологическиеобъекты,обеспечивающие деятельность по добыче полезных ископаемых (земельные участки,предназначенные для обработки).Фактор местоположения – учитывает различие в стоимости земельныхучастков в зависимости от их расположения в том или ином районе.
Разбивка былаосуществлена по 5 муниципальным районам, которые совпали с районами, выбраннымидля учета экологического фактора. Поскольку в результате анализа выборки былоустановлено, что изменение стоимости земельных участков в зависимости от района ихрасположения коррелирует с изменением их стоимости в зависимости от степени ихэкологической загрязненности, данный фактор рассматривается в совокупности сэкологическим фактором.90На основании зависимости рыночной стоимости от вышеприведенных факторовбыло построено уравнение регрессии, с помощью которого путем подстановки в данноеуравнение данных об оцениваемых объектах была рассчитана кадастровая стоимостьвсех оцениваемых в рамках 4 группы земельных участков.В рамках отчета особое значение следует уделить методологии определениякадастровой стоимости земельных участков 2 группы земель промышленногоназначения Кемеровской области.
В соответствии с рекомендациями Методики, расчетстоимости участков, предназначенных для размещения производственных зданий,строений и сооружений, осуществляется на основе информации о рыночных ценах наземельные участки аналогичного назначения путем составления модели зависимостирыночной стоимости от различных факторов, оказывающих на нее влияние.70Однако вданном отчете оценщиком применен совершенно иной, новаторский и, на взгляд автораисследования, наиболее верный подход к определению кадастровой стоимостиземельных участков такого вида.Основным доводом, положенным в основу применяемой методологии, являетсято, что основная часть земельных участков, используемых предприятиями дляэксплуатации промышленных объектов и отнесенных ко 2 группе, расположена вграницах земельных отводов, предоставленных недропользователям.
Следовательно,при оценке таких участков нельзя ориентироваться только на информацию о видеразрешенного использования, имеющуюся в государственном кадастре недвижимости,так как все участки, принадлежащие добывающей компании, независимо от того,предназначены ли они для разработки месторождения или размещения промплощадки,фактически используются для достижения главной цели – добычи полезныхископаемых. В качестве обоснования своих доводов оценщик произвел анализфактического использования земель в рамках одного квартала и сопоставил полученныйрезультат с видами разрешенного использования, зафиксированными в документах.
Врезультате было установлено, что, например, на территории кадастрового квартала42:01:0101007 повсеместно ведется добыча каменного угля (Бачатский угольныйразрез), соответственно, все земельные участки, находящиеся в границах этого70Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специальногоназначения: [метод.: утв.пр. Росземкадастра от 20.03.2003 г.
№ П49] [Электронный ресурс] // СПС«КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения:03.09.2013).91кадастрового отвала попадают в границы горного отвода и используются для добычиугля открытым способом. Параллельно для подтверждения данного вывода оценщикобратился к данным портала Росреестра – «Публичная кадастровая карта». В результатепоиска оцениваемых объектов и их идентификации на карте было установлено, чтоданные участки действительно расположены на территории промышленной площадкиразреза, в непосредственной близости от карьера, соответственно, с высокой долейвероятности можно утверждать, что все они используются исключительно для целидобычи полезных ископаемых, несмотря на тот факт, что по документам они имеютиной вид использования.
Следовательно, по формальным признакам эти участкиотносятся ко 2 группе, а по сути они представляют собой 4 группу.Таким образом, в сложившейся ситуации применение стандартного подхода копределению их кадастровой стоимости, прописанного в Методике, являетсянецелесообразным. Поскольку они расположены в границах лицензионных отводов, прирасчете их стоимости следует придерживаться логике, аналогичной той, которая былавыстроена при оценке участков, непосредственно занятых месторождениями (4 группа).На основании сделанных выводов, расчет кадастровой стоимости земельныхучастков 2 группы промышленности был осуществлен оценщиками на основаниизависимости рыночной стоимости от факторов местоположения, экологии, площади ихарактера использования земельного участка (в данном случае всем объектам группыбыл присвоен одинаковый характер использования – объекты, обеспечивающиедеятельность по добыче полезных ископаемых).В результате проведенного анализа Отчета № 24-ОК можно сделать вывод о том,что в целом применяемая в нем методика расчета кадастровой стоимости земельпромышленности значительно отличается от тех, которые применялись ранее.
Если впредыдущих работах по массовой оценке земель оценщики повсеместно следовалитребованиям Методики, приравнивая стоимость земель месторождений к стоимостипограничных участков, то в рассматриваемом Отчете оценщиком были учтеныособенности таких земельных участков, а именно то, что они содержат в своих недрахполезные ископаемые, а, следовательно, являются отдельным сегментом рынканедвижимости. Также оценщиком был осуществлен особый, совершенно новый способрасчета кадастровой стоимости земельных участков 2 группы (земель, предназначенныхдля размещения промышленных объектов), с привязкой их стоимости к факторам,92влияющим на стоимость земель месторождений, что, по мнению автора исследования,также является верным шагом в направлении совершенствования методологии массовойоценки.Однако, несмотря на все существенные достоинства данного Отчета, выгодноотличающего его от других проанализированных кадастровых отчетов, в нем допущенряд нарушений законодательства в области оценки, которые нельзя не принимать вовнимание.1.Как уже говорилось выше, определение кадастровой стоимости земельныхучастков 4 группы основывалось на данных о рыночной стоимости 23 участков,предназначенных для разработки полезных ископаемых, определенной в рамкахиндивидуальных отчетов об оценке.
При расчете рыночной стоимости оценщик принялрешение об отказе от использования сравнительного подхода, несмотря на то, что врамках анализа рынка им было найдено большое количество сделок и предложений опродаже участков аналогичного вида использования (приведены сведения об итогахаукционов о продаже земельных участков – более 20, а также частные предложения опродаже участков – 8 объектов). Данное решение было обусловлено тем, что в связи суникальностью расположения оцениваемых участков в зоне земельного отвода,расположенного над участком недр, такие участки не участвуют в гражданском обороте,а, следовательно, те сделки и предложения, которые имеются на рынке, нельзярассматривать в качестве объектов аналогов.На взгляд автора исследования, в данном случае оценщиком нарушенотребование п. 8ж) ФСО №3 и п.
22 ФСО №1. В сложившейся ситуации применениесравнительного подхода является вполне возможным, поскольку оборот земельныхучастков недропользования законодательно не запрещен. Продаваемые на аукционахучастки можно рассматривать как реальные оферты, а цены, по которым земельныеучастки были проданы победителю аукционов, как реальные цены сделок. Кроме того,начальные цены аукционов определяются на основании отчетов о рыночной стоимости,которая определяется исходя из наиболее эффективного использования земельногоучастка, то есть, для разработки полезных ископаемых. Следовательно, цены этихучастковможнорассматриватьвкачествеиспользованием в качестве объектов аналогов.рыночныхспоследующимих932.Осуществляя расчет индивидуальной рыночной стоимости земельныхучастков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, оценщик применяетметод капитализации земельной ренты, который основывается на доходе, которыйможет приносить земельный участок в результате сдачи его в аренду на тех условиях,которые сложились на рынке земли по состоянию на дату оценки.
Ввиду того, что, поутверждению оценщика, рынок аренды земель недропользования отсутствует, длярасчета потенциального дохода использовались конкретные действующие арендныедоговора, в основе которых лежит величина арендной платы за оцениваемый участок,определенной независимым оценщиком на 2014 год. Таким образом, расчет рыночнойстоимости строился на основе нормативной, а не рыночной арендной платы, что несоответствует понятию рыночной стоимости, приведенной в ФЗ-135 «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации».
Кроме того, в нарушение п. 4 ФСО №3,оценщиком не прикладывается отчет, на основании которого была определена величинаарендной платы, а, соответственно, нельзя понять, каким образом и на основе какихданных был произведен ее расчет. Данная величина является особо значимой, посколькуна ее основе рассчитывается рыночная стоимость земельных участков, котораявпоследствии ложится в основу расчета уравнения регрессии, используемого дляопределения кадастровой стоимости всех участков 4, а затем и 2 группы земельпромышленности.3.Используемые для составления модели расчета кадастровой стоимостиданные о рыночной стоимости земельных участков недропользования являютсянедостаточными с точки зрения их объема, что является нарушением п.
19 ФСО №1.При проведении анализа зависимости рыночной стоимости от различных факторовиспользуется недостаточное количество объектов, на основе которых рассчитываетсязначение этих факторов, а именно:При учете фактора местоположения и экологической ситуации все участкивыборки группируются в зависимости от района, в котором они расположены:Новокузнецкий, Ленинск-Кузнецкий, Кемеровский, Прокопьевский и Беловский. Врезультате получается, что большинство земельных участков (15 объектов) расположенов Новокузнецком районе. В остальных же районах средний по выборке удельныйпоказатель рыночной стоимости определяется на базе 3 (Прокопьевский район), 2(Кемеровский и Беловский районы), и даже 1 (Ленинск-Кузнецкий район) земельного94участка.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
