Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Невозможностьопределения кадастровой стоимости земельных участков недропользования методамимассовой оценки и целесообразность осуществления особого индивидуального расчетаобусловлена, на взгляд автора, следующими причинами:1.Каждое добывающее предприятие в России обладает уникальнымихарактеристиками, значительно отличающими его от всех других. Уникальной являетсяи организация землепользования предприятий недропользователей. Учесть связанные сэтим особенности в рамках массовой оценки невозможно, следовательно, толькоиндивидуальный расчет кадастровой стоимости позволит получить более достоверныерезультаты.2.Отличительной чертой добывающих предприятий является территория,которую они занимают. Площадь земель, занимаемых крупными недропользователями,в большинстве случаев превышает несколько тысяч гектар и включает в себя большоеколичество земельных участков, соответственно, расчет кадастровой стоимостиучастков таких предприятий методами индивидуальной оценки будет способствоватьустановлению более справедливых результатов кадастровой оценки и снижениюколичества оспариваний, которые могут привести к существенным потерям местныхбюджетов.
В данном случае речь идет о том, что, например, снижение кадастровойстоимости земельного участка под ИЖС, принадлежащего физическому лицу, врезультате ее оспаривания в суде или специальной комиссии, никак не отразится на80Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»:[фед. стандарт: утв.
пр. Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 г. № 508] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.12.2013).105прогнозных доходах бюджета ввиду ее малого размера. Изменение же кадастровойстоимости участков крупных добывающих предприятий, являющихся в большинствеслучаев градообразующими и занимающих значительную часть территории городов, вкоторых они расположены, может привести к снижению доходов бюджетов в несколькораз и вызвать серьезные диспропорции в экономике муниципалитетов. Избежатьвозникновения такой ситуации поможет применение методов индивидуальной оценки,которая уже на этапе ГКО дает более точные результаты, целесообразность оспариваниякоторых равна практически нулю.3.Несмотря на то, что индивидуальная оценка требует больших затрат, чеммассовая, ее организация в отношении земельных участков недропользования непотребует чрезмерно большого объема временных и финансовых затрат, посколькуколичество таких объектов ограничено.
В некоторых регионах залежи полезныхископаемых отсутствуют вовсе. Существует лишь несколько субъектов РФ, в которыхколичествокрупныхместорожденийисчисляетсясотнями,однакоможнопредположить, что муниципалитеты этих регионов, наоборот, будут заинтересованы впроведении индивидуальной оценки, поскольку она позволит увеличить доходыбюджетов.4.При первом рассмотрении может показаться, что определение кадастровойстоимости земельных участков недропользования методами индивидуальной оценкиобойдется очень дорого. Однако для того, чтобы оценить выгоды или ущерб, которыеможно получить от использования предлагаемой методики, рассмотрим результатыоспаривания кадастровой стоимости рассматриваемых земельных участков в Комиссии.В качестве примера проанализируем один из Протоколов заседания Комиссии порассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости приУправлении Росреестра по Московской области № 11 от 20.06.2014 г.81 ОАО«Раменский горно-обогатительный комбинат» обратилось с заявлением об установлениикадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков в размере рыночной.
Всоответствии с информацией, содержащейся в ГКН, данные участки предназначены дляотработки месторождения кварцевых песков. В результате рассмотрения поступившегозаявления Комиссией было принято решение установить кадастровую стоимость в81Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа:http://www.to50.rosreestr.ru/upload/to50/files/+Кристина/Ельцов/Протоколы/Протокол%2011.doc (дата обращения:15.07.2014).106размере рыночной, определенной в рамках индивидуальной рыночной оценкинезависимым оценщиком. Отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило47-77%. В таблице 11 представлен расчет дохода, который не будет получен местнымбюджетом за один налоговый период (расчет осуществлялся исходя из ставки 1,5%).Соответственно, за трехлетний период в результате снижения кадастровой стоимости вбюджет не поступит более 75 миллионов рублей.
Если сравнить полученное значение сзатратами на подготовку отчета об индивидуальной оценке кадастровой стоимости семиземельных участков, расположенных в одном месте и имеющих одинаковый видиспользования (менее 100 000 рублей за отчет), то целесообразность примененияиндивидуальной оценки очевидна.Таблица 11 – Расчет величины дохода, не полученного бюджетом в результатеснижения кадастровой стоимостиВ рубляхКадастровый №земельногоучасткаКадастроваястоимость дооспариванияКадастроваястоимость послеоспариванияИзменениекадастровойстоимостиРазмернедополученногодохода бюджетаИтого50:23:0040330:2950:23:0040330:2850:23:0040330:2350:23:0040330:2750:23:0040331:1150:23:0040330:2550:23:0040331:1384 657 04686 140 60050 343 00057 055 40033 440 09446 802 0002 459 092 95119 500 00045 700 00022 500 00018 700 00012 023 47816 479 0001 006 585 50165 157 04640 440 60027 843 00038 355 40021 416 61630 323 0001 452 507 450977 356606 609417 645575 331321 249454 84521 787 61225 140 647Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной службыгосударственнойрегистрации,кадастраикартографии.Режимдоступа:http://www.to50.rosreestr.ru/upload/to50/files/+Кристина/Ельцов/Протоколы/Протокол%2011.doc(дата обращения 15.07.2014).Таким образом, применение особых индивидуальных методов в рамках массовойоценкиприопределениикадастровойстоимостиземельнедропользованияосновательно, закономерно и финансово оправдано.Для целей определения кадастровой стоимости в рамках земель недропользования(соответствующее понятие приведено в п.1.3) необходимо выделить следующие группыземельных участков, обладающих сходным функциональным назначением:107Земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые (карьер,шахта, разрез, скважина);Земельные участки, занятые основной производственной площадкой, атакже иными производственными объектами, связанными с добычей и обработкойполезных ископаемых;Земельные участки, связанные с местами складирования отходов (отвалы,хвостохранилища, водохранилища и прочие);Земельные участки, занятые инфраструктурными объектами (автодороги,железные дороги, линии электропередач и прочее);Земельные участки, предназначенные для организации санитарно-защитнойзоны.Особое внимание следует уделить первой группе земельных участков – участкам,содержащим в себе полезные ископаемые.
Отличительной чертой участков данноговида является то, что в процессе разработки месторождения полезных ископаемых видиспользования земельных участков, а, соответственно, и их стоимость, постоянноизменяется. В зависимости от стадии градостроительного освоения – с того момента,когда они являются землями сельскохозяйственного или лесного назначения, и какаялибо информация о содержащихся в них полезных ископаемых отсутствует, до тогомомента, когда разработка месторождения окончена и участок начинает использоватьсядля организации мест складирования отходов или подлежит рекультивации с егопоследующей застройкой – удельный показатель его стоимости будет сначалаувеличиваться, а потом снижаться.
Наглядно описанная ситуация представлена нарисунке 6.108Источник: составлено автором.Рисунок 6 – Стадии градостроительного освоения земельного участка,содержащего в себе полезные ископаемыеСтоимость земли напрямую зависит от стадии жизненного цикла расположенногона нем объекта недвижимости – месторождения полезных ископаемых. Рост стоимостиземли в данном случае обусловлен тем, что в процессе освоения земельного участка сместорождением растут понесенные на его разработку затраты, уменьшаются риски иувеличивается его потенциальная доходность, что оказывает непосредственное влияниена стоимость земельного участка. При этом следует отметить, что в случае, когдазатраты переносятся на стоимость земли, они должны быть экономически оправданы.После того, как разработка месторождения будет окончена, земельный участокможнобудетиспользоватьразличнымиспособами:участокможетбытьзаконсервирован, использован для захоронения отходов или может быть застроен послепроведения комплекса рекультивационных работ.
Окончание добычи полезныхископаемых потребует последующего изменения его вида разрешенного использования,и, следовательно, при проведении кадастровой оценки он уже не будет рассматриватьсяв рамках группы земель недропользования. Кроме того, в большинстве случаев послетого как земельный участок будет разработан, и все полезные ископаемые будут109извлечены, он будет переведен в категорию земель запаса, которые не подлежаткадастровой оценке.Соответственно в данном диссертационном исследовании рассматриваютсятолько те земельные участки, которые являются составной частью земельноимущественного комплекса добывающего предприятия и используются для целидобычи полезных ископаемых.Наиболее распространенными методами, применяемыми при оценке земельныхучастков, являются следующие.1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
