Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 26

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 26)

Электросетевая инфраструктура максимально может увеличивать стоимостьземельного участка на величину платы за техприсоединение потребителей к внешнимсетям, которая в предельном случае может включать инвестиционные затраты настроительство объектов этой инфраструктуры. Также для целей учета фактораэлектроснабжения необходимо учесть затраты на строительство объектов, находящиесяв собственности сторонних организаций (например, ОАО «ФСК ЕЭС», ОАО «МРСК»),которые задействованы в процессе энергоснабжения предприятия.Аналогичным образом рассчитываются и затраты на подключение предприятия кобъектам газоснабжения.86Об утверждении Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение кэлектрическим сетям: [мет.

рекоменд.: утв. пр. Федеральной службы по тарифам РФ от 11.09.2012 № 209-э/1][Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 03.10.2014).122Таким образом, величина поправки на подключение производственной площадкипредприятия к независимым объектам инфраструктуры представляет собой суммузатрат, необходимых для подключения основных объектов предприятия к внешнимисточникам энерго-, газо-, водоснабжения и водоотведения, и не включает в себязатраты на выполненное собственными силами предприятия сооружение объектовинфраструктуры, стоящих у него на балансе.6.

Расчет затрат на формирование санитарно-защитной зоны.Особые условия, которые необходимо учитывать при расчете кадастровойстоимости земельных участков недропользования, возникают вследствие правовойнеобходимости формирования санитарно-защитной зоны будущего предприятия.В соответствии с действующим законодательством РФ, СЗЗ является территориейс особым правовым режимом и условиями пользования. Так, согласно Санитарноэпидемиологических правил и нормативов, в СЗЗ не допускается размещать: жилуюзастройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоныотдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческихтовариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных исадово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателямикачества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательныеи детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учрежденияобщего пользования.87Таким образом, необходимость формирования СЗЗ ограничивает возможностьосуществлениябольшогоколичествавидовдеятельности,которыемоглибыосуществляться в ее границах, а, следовательно, и ограничивает размер земельногоналога, который подлежит уплате в бюджет.

Соответственно потенциал рыночнойстоимостиучастков,попадающихвСЗЗ,фактическизарезервированзанедропользователем, и должен быть учтен при расчете кадастровой стоимостиземельных участков, входящих в его земельно-имущественный комплекс.Размер СЗЗ устанавливается в Проекте организации санитарно-защитной зоныпредприятия и рассчитывается с учетом всей его территории, а также границ горного87О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иныхобъектов»: [сан.

нормы и правила: утв. пост. Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 г.№74] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 09.09.2014).123отвода. Для расчета поправки на организацию СЗЗ необходимо из ее общей площадивычесть площадь тех участков, которые участвуют в производственном процессе, атакже площадь участков, уже занятых сторонними землепользователями, которые ведутсвою деятельность в границах данных участков, поскольку по ним уже уплачиваетсяземельный налог.

В результате вычитания образуется площадь неиспользуемойпредприятием территории санитарно-защитной зоны, за которую ни он, ни другиеземлепользователи не платят земельный налог или арендную плату, и которая являетсябазой для определения поправки на организацию СЗЗ. Схематично описанный порядокрасчета площади СЗЗ, которую необходимо учитывать при расчете кадастровойстоимости земельного комплекса предприятия недропользователя, представлен нарисунке 7.Размер расчетной СЗЗ =(1) – (2) – (3) – (4)Источник: составлено автором.Рисунок 7 - Схема расчета размера СЗЗВ качестве показателя рыночной стоимости участков для формирования СЗЗпринимается значение удельного показателя стоимости земель тех категорий и видовиспользования, которые попали в ее границы. Чаще всего таковыми являются землипромышленногоилисельскохозяйственногоназначения.Ихрасчетследуетосуществлять традиционными методами, используемыми при оценке земельныхучастков.

При этом следует учитывать те требования и ограничения, которыепредъявляются к использованию участков, расположенных в границах СЗЗ.Таким образом, затраты на формирование санитарно-защитной зоны в требуемомобъеме составляют (6):124,где(6)– затраты на организацию санитарно-защитной зоны;– площадь не занятых недропользователем земельных участков, попадающихв границы санитарно-защитной зоны;– удельная стоимость земельных участков в границах санитарно-защитнойзоны.7. Расчет затрат на управленческие и консультационные расходыТакже необходимо учесть затраты на управленческие и консультационныерасходы, которые понесет собственник во время подготовки к строительству иподключения участков к коммуникациям.

Перечень затрат, включаемых в даннуюгруппу, в каждом конкретном случае определяется индивидуально. К наиболеераспространенным и часто встречающимся можно отнести следующие:топогеодезические работы, связанные с проведением межевых работ поразделу исходного земельного участка большой площади на несколько более мелких какдля организации самой промышленной площадки, так и для размещения необходимыхобъектов инфраструктуры;затраты на градостроительное проектирование, прохождение различногорода экспертиз, получение согласований государственных органов;прочие непредвиденные расходы, включающие в себя затраты назаключение дополнительных договоров с подрядными организациями, оплату пошлинза государственную регистрацию, работу нотариуса и т.д.По сложившейся практике, эти затраты составляют в среднем 3-5%.

Остальнаячасть – до 10% от стоимости строительства соответствующих объектов, включена всметы по строительству соответствующих объектов как затраты заказчика, и в итогевходятвбалансовуюстоимостьданныхобъектов,поэтомуучитываютсявимущественном налогообложении как часть налогооблагаемой базы по данным зданиями сооружениям, соответственно, их учет не требуется.8. Расчет стоимости земельных участков, занятых основной производственнойплощадкой, а также участков, содержащих в себе полезные ископаемые.125На данном этапе осуществляется расчет земельных участков, объекты которыхобладают сходными характеристиками в отношении требуемых подключений объектовинженерной инфраструктуры, а также длительности строительства.

К ним относятся:Земельные участки, содержащие в себе полезные ископаемые. Учет объемаи качества запасов полезных ископаемых при расчете кадастровой стоимости такихземельных участков не производится, так как деятельность по добыче полезныхископаемых подлежит обложению налогом на добычу полезных ископаемых. Поэтомудля целей недопущения двойного налогообложения при расчете кадастровой стоимостиучитывается только факт наличия полезных ископаемых в границах оцениваемыхземельных участков;Земельные участки, занятые основной производственной площадкой, атакже иными производственными объектами, связанными с добычей и обработкойполезных ископаемых;Земельные участки, занятые инфраструктурными объектами (автодороги,железные дороги, линии электропередач и прочее).Расчет осуществляется путем суммирования удельного показателя кадастровойстоимости земель промышленного назначения без коммуникаций и различного видапоправок.

К таким поправкам относятся:Корректировка на экономические характеристики, связанные с длительнымпериодом освоения оцениваемых участков;Корректировка на стоимость подключения предприятия к независимымобъектам инженерно-транспортной инфраструктуры;Корректировка на необходимость организации санитарно-защитной зоны;Корректировка на управленческие и консультационные расходы.Для получения удельного показателя корректировки на последние три видаэкономических характеристик, необходимо общую сумму затрат разделить на площадьтолько тех земель, которые подключены к объектам инженерно-транспортнойинфраструктуры и являются застроенными.Таким образом, в общем виде формула расчета удельного показателя кадастровойстоимости земельных участков, занятых производственными объектами, а такжеучастков, содержащих в себе полезные ископаемые, выглядит следующим образом (7):126,где(7)– удельный показатель кадастровой стоимости застроенного земельногоучастка и земельного участка, содержащего в себе полезные ископаемые;–удельный показатель кадастровойстоимости незастроенногоземельного участка;– корректировка на экономические характеристики, связанные с длительнымпериодом освоения оцениваемых участков;– затраты на подключение земельного-имущественного комплексапредприятия к независимым источникам инженерно-транспортной инфраструктуры;– затраты на формирование санитарно-защитной зоны;– управленческие и консультационные затраты.– общая площадь земельных участков, для ведения деятельности накоторых необходимы коммуникации (с целью корректировки удельного показателя, т.е.в расчете на 1 квадратный метр).3.2 Проведение индивидуального расчета величины кадастровой стоимостиземельных участков, входящих в земельно-имущественный комплексгорнодобывающего предприятия (на примере ОАО «Лебединский ГОК»)В целях обоснования возможности применения предложенного комплексногоподхода к оценке земель недропользования для целей установления их кадастровойстоимости проведем расчет кадастровой стоимости земельных участков, входящих вземельно-имущественный комплекс ОАО «Лебединский ГОК».

Причиной выборатакого объекта в качестве примера является то, что Лебединский горно-обогатительныйкомбинат (далее по тексту – ЛГОК, Комбинат) является крупнейшим в России и СНГпредприятием, занимающимся добычей и обогащением железной руды. Кроме того,Комбинат имеет уникальную систему землепользования, которая связана с егорасположением в нескольких городских округах Белгородской области, что на практикепривело к возникновению несоответствий при расчете его кадастровой стоимости, о чемговорилось в п.2.2 данного диссертационного исследования.Также исключительность земельного комплекса ОАО «Лебединский ГОК»связана с наличием значительного числа участков различных категорий и видов127разрешенного использования, связанных единым производственным процессом наобщей территории более 10 тыс.

Характеристики

Список файлов диссертации