Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 30
Текст из файла (страница 30)
Ввиду того, что рекультивацию хвостохранилища будет необходимопроизводить в 2016 году (ее стоимость составляет 5 716 771 298 рублей), арекультивацию отвалов в 2015 году (стоимость составляет 4 484 462 282 рубля),необходимо произвести дисконтирование данных стоимостей (13):,(13)Таким образом, общая стоимость земельных участков, права на которыезакреплены за ОАО «Лебединский ГОК» составляют с учетом затрат на будущуюрекультивацию (14):5 214 846 000 рублей – 2 938 012 396 рублей = 2 276 834 000 рублей (округленно) , (14)Данную величину необходимо распределить между участками различного видаиспользования, а именно в соответствии с балансом территории ЛГОКа: Земельные участки промышленной площадки и карьера; Земельныеучасткиотваловихвостохранилищ,подлежащиерекультивации; Прочие участки отвалов, хвостохранилищ и гидроотвалов; Земли сельскохозяйственного назначения.Учитывая то, что стоимость земель сельскохозяйственного назначения и земель,занятых размещением отходов, была рассчитана на основе реальных данных о сделках ипредложениях, исходные данные для определения рыночной стоимости земельныхучастков, занятых размещением карьера и промышленных объектов ОАО «ЛебединскийГОК», определены в размере, полученном в рамках расчетов методом сравненияпродаж.В рамках сравнительного подхода была определена рыночная стоимость земельсельскохозяйственного назначения, предполагаемая в будущем для использования впроизводственной деятельности ЛГОКа, а именно: 2,12 руб/кв.м.
Соответственностоимость земельных участков сельхоз назначения ЛГОКа составляет (15):2,12 руб/кв.м. * 897,37 Га * 10000 = 19 024 244 рублей ,(15)144Если принять допущение о том, что рекультивированные земли отвалов не имеютпринципиального различия с обычными землями, то расчет стоимости земли,отведенной под производственные объекты, карьер, отвалы и хвостохранилище,выглядит следующим образом (16):2 276 834 000 рублей – 19 024 244 рублей = 2 257 809 756 рублей ,(16)Общая площадь всех этих земельных участков составит (17):1033,71 га + 1365,79 га + 4399,34 га = 6 798,84 га ,(17)Соответственно, средняя стоимость 1 кв.м. составит (18):2 257 809 756 рублей / 6 798,84 га = 33 рубля ,(18)Однако данная средняя величина не учитывает принципиальные различия междувидами использования различных земельных участков.
Прежде всего, необходимо изобщей полученной промежуточной величины стоимости общей промышленнойплощадки(заисключениемземельсельскохозяйственногоназначенияиводохранилища) выделить стоимость земель отвалов и хвостохранилищ, а такжеотдельно учесть ограниченный срок остаточной жизни тех из них, которые подлежатрекультивациивближайшеевремя.Этоготребует,втомчислеподход,сформулированный в работе В. Кляйбера.Стоимость земельных участков отвалов и хвостохранилищ, подлежащихрекультивации, рассчитывается следующим образом:1)Рассчитывается стоимость 1 кв.м.
земли, предназначенной для размещенияотвалов или хвостохранилищ. В соответствии с расчетом, приведенным выше, даннаястоимость составила 116 руб/кв.м.2)Рассчитывается годовая доходность земли. При ставке капитализации в7,57% годовых, годовая доходность составит 6,7 рублей/кв.м.3)Ввиду того, что спустя 7 лет складирования необходимо будет произвестирекультивацию, будущая сумма накопленного дохода (6,7 рублей ежегодно) при ставкедисконтирования 17,95% (ставка дисконтирования для инвестированного капитала ОАО«Лебединский ГОК») по формуле стоимости единичного аннуитета составит 25,57рублей за кв.м., а для предполагаемого срока складирования равном восьми годам –27,36 рублей за кв.м.
Округленно стоимость данных земельных участков принимается за26 руб. за м2.Общая площадь рекультивируемых земель составляет (19):145552,63 га + 670,28 га +1378,9 га = 2601,81 га ,(19)При стоимости земли 26 рублей/кв.м. общая стоимость рекультивированныхземель составит (20):2601,81 га * 26 руб/кв.м. = 676 470 600 рублей ,(20)Стоимость остальных земельных участков под размещение хвостохранилищ иотвалов составляет 116 рублей в расчете на 1 кв.м., что с учетом их площади в размере1 797,53 га составит (21):116 руб/кв.м.
* 1 797,53 га = 2 085 134 800 рублей ,Врезультатестоимостьземельныхучастков,(21)занятыхостальнымипроизводственными объектами, рассчитанная методом остатка, составляет 0 рублей.Даже если всю стоимость земельных участков (за исключением стоимостисельскохозяйственныхпроизводственнымиземель)объектамиперенести(включаянастоимостькарьер),аземель,занимаемыхстоимостьотваловихвостохранилища принять за 0, то стоимость земли составит 94 рубля за кв.м(2 257 809 756 рублей / 2 399,5 га), что меньше результата, полученного сравнительнымподходом (163 рубля/кв.м.).Метод остатка часто дает погрешность, особенно учитывая ту финансовуюситуацию, в которой оказался Лебединский ГОК в кризис. Поэтому доходный подходбыл приведен лишь справочно, с целью проверки результатов (что они не являютсязаниженными), а также с целью продемонстрировать, насколько противоречивыерезультаты можно получить при использовании доходного подхода при кадастровойоценке комплекса земельных участков добывающего предприятия.ВыводыВ результате проведенного анализа российской и зарубежной теории и практикирасчетакадастровойстоимостиземель,занятыхместорождениямиполезныхископаемых, автором был сделан вывод о необходимости выделения земельнедропользования в качестве отдельной внекатегорийной группы земельных участков.В состав данной группы необходимо включать все участки, непосредственно связанныес добычей и обработкой полезных ископаемых, а именно: земельные участки,содержащие в своих недрах месторождения полезных ископаемых, земельные участки,146занятые размещением производственной площадки вместе с иными производственнымиобъектами,используемымивпроцессеосуществленияработдобывающимпредприятием, а также земельные участки, предназначенные для складированияпроизводственных отходов.
Таким образом, при расчете кадастровой стоимости земель,принадлежащих промышленному предприятию добывающей отрасли, все земельныеучастки, входящие в его производственно-имущественный комплекс и связанныеединым технологическим процессом, необходимо рассматривать в комплексе.Расчеткадастровойстоимостиземельныхучастковнедропользованияпредлагается осуществлять методом сравнения продаж в рамках сравнительногоподхода в совокупности с методом затрат на освоение в рамках затратного подхода.Применение методов сравнительного подхода в чистом виде невозможно ввидуотсутствия на рынке земельных участков, которые могут быть использованы в качествеобъектов аналогов, поскольку каждый земельный участок, содержащий в себеместорождение полезных ископаемых, является уникальным, и внесение обоснованныхкорректировок в данном случае представляется достаточно сложным.
По мнениюавтора, применение методов доходного подхода также нецелесообразно, поскольку, сучетом особенностей деятельности добывающего предприятия, которая сопряжена сбольшимирискамиизависитотполитическойиэкономическойситуации,прогнозирование финансовых результатов может давать большую погрешность, и,следовательно, не может быть использовано для расчета кадастровой стоимости земли.Предложенная в диссертационном исследовании методика расчета кадастровойстоимости земельных участков недропользования позволяет устранить противоречия,вызванные несовершенством действующих методик расчета кадастровой стоимоститакихучастков.стоимостиПрименениепредоставляетпринадлежащихпредлагаемоговозможностьдобывающимкомпаниямспособаопределениякадастровойполучитьсправедливуюстоимостьземельныхучастковнаещеэтапегосударственной кадастровой оценки, что, вероятно, приведет к снижению количестваоспариваний ее результатов.
Это существенно снизит транзакционные издержки иповысит доверие между государством и бизнесом.147ЗАКЛЮЧЕНИЕОбобщение и систематизация проведенных по вопросу определения кадастровойстоимости земель недропользования исследований показали, что основным фактором,влияющим на недостоверность и необоснованность результатов кадастровой оценки,является отсутствие научно обоснованного информационно-методического обеспечениякадастровой оценки, а также противоречия, имеющиеся на сегодняшний день взаконодательных актах Российской Федерации.Расчет стоимости земельных участков недропользования в зависимости от ихнахождения в границах населенного пункта или за его пределами является методическиневерным, также как и приравнивание стоимости земель, содержащих в себеместорождения полезных ископаемых, к стоимости пограничных земельных участковили к минимальной стоимости земель промышленного назначения в рассматриваемомнаселенном пункте.
Данные земельные участки обладают уникальными, присущимитолько им, характеристиками, связанными с возможностью осуществления в ихграницах добычи полезных ископаемых. Эту особенность необходимо учитывать и приопределении их кадастровой стоимости.Кроме того, учитывая тот факт, что разработка месторождения полезныхископаемых невозможна без организации сопутствующих производств, все земельныеучастки, связанные единым производственно-технологическим комплексом работ поразработкеместорожденийсовокупности.Какполезныхправило,ископаемых,должныземельно-имущественныйрассматриватьсякомплексвдобывающегопредприятия представлен земельными участками различного вида использования, иглавная цель предприятия – получение прибыли в результате добычи и переработкиполезных ископаемых, будет достижима только при использовании всех земельныхучастков и расположенных на них зданий и сооружений в комплексе.Разграничение земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые, иземельных участков, используемых в производственной деятельности добывающегопредприятия, не позволит получить справедливый размер кадастровой стоимости такихучастков.
Кроме того, различные формулировки объектов оценки в действующихМетодиках кадастровой оценки, а также отсутствие толкования данных формулировок внормативно-правовых актах приводят к тому, что при проведении кадастровых работ148оценщики не только используют некорректную методологию расчета стоимости, но и недо конца осознают, что представляет собой оцениваемый ими объект.Для устранения возникших противоречий, недопонимания и несправедливогообложения собственников и арендаторов земельных участков недропользованияземельным налогом или арендной платой, земельные участки недропользованиянеобходимо выделить в отдельную внекатегорийную группу земель.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
