Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 31
Текст из файла (страница 31)
В состав земельданной группы необходимо включать все земельные участки, которые связаны единымтехнологическим процессом добычи полезных ископаемых и тем самым входят вединый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия.На сегодняшний день в нашей стране недостаточно развита заслуживающаявниманияпрактикаопределениярыночнойстоимостиземельныхучастковнедропользования, что связано с очень быстрым развитием законодательства в сференедропользования, а также с недавно проведенной приватизацией государственногоимущества. Кроме того, сложность оценки участков, содержащих в себе запасыполезных ископаемых, связана с уникальностью каждого земельного участка,входящего в сегмент земель недропользования, которому присущи высокие риски изначительные затраты.В большинстве случаев расчет кадастровой стоимости рассматриваемой группыучастков осуществляется путем приравнивания стоимости земель, содержащих в себеполезные ископаемые, к землям сельскохозяйственного назначения.
В качествеобоснования этой точки зрения оценщики утверждают, что наличие полезныхископаемых в недрах земельного участка не дает права его собственнику осуществлятьдобычу этих полезных ископаемых без получения соответствующей лицензии, а,соответственно, его стоимость не превышает стоимость обычных сельскохозяйственныхземель. Однако в данном случае оценщиками не учитываются следующие моменты.Во-первых, правообладатель земельного участка имеет право осуществлять добычуобщераспространенных полезных ископаемых, не стоящих на государственном балансе,вграницахсвоегоземельногоучастка(сопределеннымиограничениями,накладываемыми законодательством). Соответственно, рыночная стоимость такогоземельного участка существенно увеличивается, поскольку растет потенциальныйдоход, который может приносить этот земельный участок.
Во-вторых, оценщиками неучитывается, что сам факт наличия полезных ископаемых уже увеличивает стоимость149земельного участка, поскольку увеличивается возможный потенциал его использования.Это подтверждается и зарубежными исследованиями. В странах Европы, например,рыночная стоимость земельных участков, содержащих в себе полезные ископаемые,может в 5 раз превышать рыночную стоимость аналогичных земельных участков, необладающих запасами полезных ископаемых.Европейский опыт определения стоимости земельных участков, содержащих всебе полезные ископаемые, на основе закономерностей, учитывающих огромноеколичество факторов, влияющих на их стоимость, является, безусловно, передовым инаиболеесовершенным в вопросерасчета стоимости земельныхучастковсместорождениями.
Однако в практике российской кадастровой оценки его применение,к сожалению, невозможно. В России просто отсутствует системная информация оразмере рыночной арендной платы за земельные участки, содержащие в себе полезныеископаемые, а также за складирование отходов. На сегодняшний день, в соответствии спринципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихсяв государственной или муниципальной собственности, размер арендной платы заземельные участки, предоставленные для ведения работ, связанных с разработкой недр,составляет 2% от кадастровой стоимости. Но, как было показано в диссертационномисследовании, кадастровая стоимость таких участков не обоснована реальнымирыночными сделками. Следовательно, и экономическое обоснование арендной платы заиспользование таких земельных участков должным образом не соответствуетпредъявляемым требованиям. Таким образом, ввиду отсутствия релевантных рыночныхданных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка сместорождением, применение европейского опыта, учитывающего объем и качествополезных ископаемых, нереально.Поэтомунепосредственноприопределениизанятыхкадастровойместорождениемстоимостиполезныхземельныхископаемых,участков,предлагаетсяиспользование не информации о запасах полезных ископаемых, а только факт наличияэтих полезных ископаемых.
Неиспользование данных о запасах компенсируетсяуплачиваемым недропользователем налогом на добычу полезных ископаемых, которыйрассчитывается в зависимости от типа и количества добытого полезного ископаемого.В рамках диссертационного исследования автором была предложена методикарасчета кадастровой стоимости земельных участков недропользования методом150освоения затрат в совокупности с методом сравнения продаж. В связи с тем, что подкадастровую оценку попадают все действующие предприятия недропользователи, восновурасчетапредлагаетсяположитьстадииосвоенияземельногоучастка,содержащего в себе полезные ископаемые, а также рассмотрение всех участков, натерритории которых располагается добывающее предприятие, в совокупности.Комплексный подход к определению кадастровой стоимости всей совокупностиземельных участков, обеспечивающих деятельность добывающего предприятия,приведет к получению более достоверных, обоснованных и объективных результатовкадастровой оценки.
Одновременно применение предложенной автором методикипозволяетповыситьуровеньсправедливостиналогообложениядобывающихпредприятий и обеспечить финансовую устойчивость доходов консолидированногобюджета.151СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙЗК РФ - Земельный кодекс Российской ФедерацииНК РФ – Налоговый Кодекс Российской ФедерацииГК РФ – Гражданский Кодекс Российской ФедерацииФЗ – Федеральный законФСО - федеральный стандарт оценкиГКО – государственная кадастровая оценкаГКОЗ – государственная кадастровая оценка земельГКН – государственный кадастр недвижимостиУПКС - удельный показатель кадастровой стоимостиВРИ - вид разрешенного использованияПЗЗ - правила землепользования и застройкиСЗЗ - санитарно-защитная зонаСанПин - санитарные правила и нормативыСНиП – строительные нормы и правилаНДПИ – налог на добычу полезных ископаемыхМАНО – международная ассоциация налоговых оценщиковRICS – Royal Institution of Chartered Surveyors152СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫНормативно-правовые акты Российской Федерации1.Конституция Российской Федерации [принята всенародным голосованием12.12.1993: с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФот 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N11-ФКЗ] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: ВерсияПроф.
– Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 08.08.2014).2.Градостроительный кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принятГос.Думой 22.12.2004 г. №190-ФЗ: по состоянию на 10 июня 2014 г.] [Электронныйресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 20.08.2014).3.Гражданский Кодекс Российской Федерации: [федер.
закон: принят Гос.Думой 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ: по состоянию на 18 февраля 2015 г.]. Ч. 2 [Электронныйресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 05.03.2015).4.ЗемельныйКодексРоссийскойФедерации:[федер.закон:принятГос.Думой 28.09.2001 г. №136-ФЗ: по состоянию на 30 марта 2015 г.] [Электронныйресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.04.2015).5.Налоговый кодекс Российской Федерации: [федер.
закон: принят Гос.Думой 05.08. 2000 г. № 117-ФЗ: по состоянию на 20 мая 2014 г.]. Ч. 2 [Электронныйресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.06.2014).6.Об оценочной деятельности в Российской Федерации: [федер. закон:принят Гос. Думой 16.07.1998 г. №135-ФЗ: по состоянию на 05 февраля 2015 г.][Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. –Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 10.02.2015).7.О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации: [федер. закон: принят Гос.
Думой 21.07.2014 г. №225-ФЗ: посостоянию на 13 сентября 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:153Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.11.2014).8.О государственном кадастре недвижимости: [федер. закон: принят Гос.Думой 04.07.2007 г. №221-ФЗ: по состоянию на 10 мая 2014 г.] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 22.06.2014).9.О государственной кадастровой оценке земель: [пост.
Прав. РоссийскойФедерации от 25.08.2000 г. №945] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 15.01.2014).10.19августаО недрах: [закон РФ: принят 21.02.1992 г. №2395-1 по состоянию на2014г.][Электронныйресурс]//СПС«КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф.
– Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 09.09.2014).11.О плате за землю: [федер. закон: принят 10.11.1991 г №1738-1: посостоянию на 30 марта 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 30.07.2014).12.О соглашениях о разделе продукции: [федер. закон: принят Гос. Думой06.12.2005 г. №225-ФЗ: по состоянию на 16 июня 2014 г.] [Электронный ресурс] // СПС«КонсультантПлюс»:Законодательство:ВерсияПроф.–Режимдоступа:http://base.consultant.ru (дата обращения: 19.07.2014).13.земельныхОб основных принципах определения арендной платы при арендеучастков,находящихсявгосударственнойилимуниципальнойсобственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка,условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственностиРоссийской Федерации: [утв: пост.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
