Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 29
Текст из файла (страница 29)
В отношенииземельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, приодинаковой удаленности от центра города местоположение не влияет на их стоимость вслучае наличия одинаковых показателей плодородия земель в рассматриваемыхрайонах. В соответствии с данными Справочника агроклиматического оценочногозонирования субъектов Российской Федерации, Губкинский и Староосколький районынаходятся в одинаковой агроклиматической подзоне – 1.91 Таким образом, нарассматриваемыхземельныхучасткахвозможноведениесельскохозяйственнойдеятельности на равных условиях, поэтому корректировка на местоположение составит0%.Корректировка на подъездные пути.
К каждому из земельных участковобъектов аналогов, как и к оцениваемому участку, подходит удобная подъездная дорога.Подъехать к ним на автомобиле не составляет никакого труда, поэтому корректировкана подъездные пути составит 0%.Корректировка на наличие коммуникаций. Объект оценки, как и объектыаналоги не имеют коммуникаций, все объекты инженерной инфраструктуры находятсязаграницамиземельныхучастков,внепосредственнойблизости.Поэтомукорректировка на наличие коммуникаций составит 0%.91Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Учебнопрактическое пособие / Под ред.
С.И. Носова. – М.: Маросейка, 2010. – С.14.138Корректировка на форму земельного участка. Оцениваемые земельныеучастки имеют ровный рельеф и стандартную форму для наиболее эффективногоиспользования. Подобранные аналоги также имеют ровный рельеф, и не имеют ярковыраженных особенностей формы, которые могли бы повлиять на стоимость.
В связи сэтим корректировка на форму земельного участка составит 0%.Для получения итогового результата применяется взвешивание. В связи с тем, чтообъекты аналоги имеют сходные ценовые характеристики, а стоимость каждого из нихкорректировалась одинаково, каждому из них был присвоен одинаковый вес.Расчет стоимости оцениваемого земельного участка с учетом всех внесенныхкорректировок представлен в таблице В.1 приложения В.Врезультатепроизведенныхрасчетовитоговаястоимостьземлисельскохозяйственного назначения составила 2,12 руб/кв.м.Таким образом, как представлено на рисунке 10, в зависимости от стадииградостроительного освоения и вида использования кадастровая стоимость земельныхучастков Лебединского ГОКа распределяется следующим образом.Источник: составлено автором.Рисунок 10 – Кадастровая стоимость земельных участков, входящих в земельноимущественный комплекс ОАО «Лебединский ГОК»139Апробация разработанной автором методики кадастровой оценки земельныхучастков недропользования позволяет сделать следующие существенные выводы.1.Применение метода затрат на освоение в дополнение к методу сравненияпродаж обеспечивает рост базовой стоимости с 116 до 163 рублей/кв.м.
На сегодняшнийдень в практике кадастровой оценки не учитываются затраты на организациюсанитарно-защитной зоны, расходы на подключение земельных участков к объектаминфраструктуры, а также время, необходимое для освоения земельного участка. Какпоказали расчеты, данные затраты значительно увеличивают итоговую стоимость.Таким образом, при проведении кадастровой оценки в соответствии с действующейметодикой, в качестве объектов аналогов будут использованы данные сделок попродаже земельных участков, средний удельный показатель в которых составил 116рублей за 1 кв.м.
Осуществление расчетов кадастровой стоимости земельных участковнедропользования в соответствии с предложенной автором методикой увеличитполученную стоимость на 40%, что обеспечит пропорциональный рост доходовбюджетов.2.В соответствии с результатами проведения государственной кадастровойоценки Белгородской области, удельный показатель кадастровой стоимости земельныхучастков 4 группы земель промышленного назначения, действующий в период с 2011 по2015 годы, составил 2,92 – 505,45 руб./кв.м., удельный показатель кадастровойстоимости земельных участков 13 группы земель населенных пунктов составил 5,55 –2 215,40 руб./кв.м. Применение разработанной автором внекатегорийной методикипозволяет устранить противоречивые результаты, связанные с расхождениями вдействующих методиках, и получить справедливый и обоснованный показателькадастровой стоимости земельных участков недропользования, учитывающий ихфункциональное назначение, независимо от категории, в которой они расположены, чтоставит предприятия добывающей отрасли в равные конкурентные условия в сференалогообложения.Кроме того, применительно к расчету стоимости всех земельных участков,формирующих единый земельно-имущественный комплекс ОАО «Лебединский ГОК»,возможно также применение метода остатка в рамках доходного подхода.
Недостаткиприменениядоходногоподходабылиподробноописанывыше,однакодля140подтверждения высказанной позиции и ее доказательства, произведем подробныйрасчет кадастровой стоимости земельных участков недропользования методом остатка.Определение рыночной стоимости земли методом остатка предполагаетвыполнение следующих этапов:1) Определение рыночной стоимости компании;2) Определение рыночной стоимости основных средств, запасов, незавершенногостроительства, НДС и дебиторской задолженности;3) Определение рыночной стоимости лицензии на месторождение;4) Определение рыночной стоимости земельных участков (п.1-п.2-п.3), включаякорректировку на виды прав.1) Определение рыночной стоимости компании.Для целей определения кадастровой стоимости комплекса земельных участковЛебединского ГОКа был произведен расчет рыночной стоимости компании ОАО«Лебединский горно-обогатительный комбинат», которая составила 80 957 054 000рублей (округленно 81 млрд.
рублей).Определение2)рыночнойстоимостиосновныхсредств,запасов,незавершенного строительства, НДС и дебиторской задолженности (метод чистыхактивов).В рамках расчета рыночной стоимости компании ОАО «Лебединский ГОК» втаблице 15 была рассчитана рыночная стоимость вышеуказанных позиций. Онасоставила:Таблица 15 – Рыночная стоимость основных средств, незавершенного строительства,запасов, НДС и дебиторской задолженностиНаименованиеОсновные средстваНезавершенное строительствоЗапасыНалог на добавленную стоимостьДебиторская задолженностьИтогоВ тысячах рублейСтоимость60 117 3933 654 1411 927 911286 8454 876 79170 863 081Источник: расчеты автора.В итоге стоимость прав на землю и недра у Лебединского ГОКа составила (11):80 957 054 000 – 70 863 081 000 = 10 093 973 000 рублей ,(11)1413) Определение рыночной стоимости лицензии на месторождение.В результате анализа рынка была найдена информация о продаже лицензий на20 лет на три месторождения, расположенных в Белгородской области.Более подробная информация по продаже лицензий на разработку месторожденийпредставлена в таблице 16.Таблица 16 – Информация о продаже лицензий в Белгородской областиМесторождениеПриосколькоеЧернянскоеЧернянскоеЗапасы подробноЗапасы богатых руд С1+С2 45,17 млн.т.
Запасыжелезистых кварцитовВ+С1+С2 - 2109,6 млн.т., вт.ч. В+С1 - 1522,6 млн.т.Запасы богатых руд А+В+С1 170,253 млн.т., С2 - 5966млн.т., забалансовые запасыС1 - 448,8 млн.т., С2 - 28,54млн.т.. Запасы железистыхкварцитов А+В+С1 - 1737,5млн.т., забалансовые С1 448,8 млн.т., С2 - 1162,7млн.т.Запасы богатых руд В+С1 199,6 млн.т. Запасыжелезистых кварцитов В+С1 2093,4 млн.т.Запасыобщие,млн.т.Ценасделки2154,776300000009962,592 2540000002293750000000Цена за1 т.ПримечаниеКредитнаяставкаЦена за 1 т.
сучетомвремени наосвоение0,2924До началапромышленнойдобычи 10лет7,57%0,60660,2262До началапромышленнойдобычи13,5 лет7,57%0,60580,3271До началапромышленнойдобычи 10лет7,57%0,6786Источник: составлено автором по данным Бюллетеня «Недропользование в России». –Режим доступа: http://www.geoinform.ru/ (дата обращения: 08.05.2014).Как показано в таблице 16, стоимость 20-летней лицензии на добычу полезныхископаемых в расчете на 1 тонну железной руды составляет 0,2262-0,3271 руб. Однаковвиду того, что оцениваемое месторождение Лебединского ГОКа уже вышло напромышленную добычу, а аналоги - нет, необходимо проиндексировать даннуюстоимость.
Как уже указывалось ранее, ставка капитализации для земельных участковдля разработки месторождений составляет 7,57% в год. Также необходимо учесть время(10 лет в 1 и 3 случаях и 13,5 лет во 2) для выхода на проектную мощность. Былопринято решение отказаться от конкурсов по Чернянскому месторождению (аналог 2 и3), поскольку данные конкурсы не состоялись из-за отсутствия претендентов.142Реальная сделка была совершена (по средней стоимости) только по продажелицензиинаПриоскольскоеместорождение(ПокупательМагнитогорский-металлургический комбинат).
Поэтому для расчета была использована приведеннаястоимость данной лицензии на добычу железной руды. Она составила с учетомтребования при проведении аукциона 10-летнего срока выхода на промышленнуюдобычу в расчете на 1 тонну железной руды 0.6066 рубля (будущая стоимость составит0.2924 рублей с учетом ставки капитализации 7,57% годовых за 10 лет).Такимобразом,длярасчетастоимостилицензиинаразрабатываемыеЛебединским ГОК участки Лебединского и Стойло-Лебединского месторожденияиспользовались данные о продаже лицензии на Приоскольское месторождение железнойруды.С учетом того, что запасы Лебединского и Стойло-Лебединского месторожденийсоставляют 8 036 млн.т.
(по данным ИАЦ Минерал), стоимость лицензии на данноеместорождение составит (12):8 036 000 000 рублей * 0,6066 = 4 874 638 000 рублей (округленно) ,(12)4) Определение рыночной стоимости земельных участков.Рыночная стоимость земельных участков, принадлежащих ОАО «ЛебединскийГОК», рассчитана в таблице 17.Таблица 17 – Расчет рыночной стоимости земельных участков ОАО «ЛебединскийГОК»В рубляхНаименованиеРыночная стоимость компанииРыночная стоимость основных средств, запасов, незавершенногостроительства, НДС и дебиторской задолженностиРыночная стоимость лицензии на добычу.Рыночная стоимость земельных участковСумма80 952 565 000-70 863 081 000-4 874 638 0005 214 846 000Источник: расчеты автора.На основе данных, полученных в рамках метода остатка доходного подхода,стоимость земельных участков составляет 5,21 млрд.рублей, однако данная сумма неисключает расходы по будущей рекультивации земель отвалов и хвостохранилищ, атакже ограниченный срок службы ряда из них.143Стоимость затрат на рекультивацию по состоянию на 01.01.09, в соответствии сФедеральными нормативами и Сборниками сметных цен, составляет 10 201 233 580рублей.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
