Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 24
Текст из файла (страница 24)
Стоимость таких улучшений следует относить только ктем группам участков, ведение деятельности на которых без этих улучшенийневозможно (о чем будет более подробно сказано далее).3этап.Расчетстоимостиземельныхучастков,занятыхместамискладирования отходов (базовая стоимость).Земельные участки, занятые отвалами, шламо- и хвостохранилищами, а такжеиными местами складирования отходов, имеют особую специфику. В соответствии с их114основным функциональным назначением, к ним предъявляются особые требования поих использованию. В связи с тем, что отходы способны порождать факторы опасности,повреждать различные элементы окружающей среды (воду, воздух, почву, дикую фаунуи флору) и производить отрицательные факторы (запыленность), на собственниказемельных участков, занятых отходами, накладываются обязательства по обеспечениюбезопасности населения и окружающей среды, в том числе, по проведениюрекультивационныхработназагрязненныхучасткахвсоответствиисзаконодательством.
Данные работы требуют значительных материальных и временныхзатрат, что необходимо учитывать при определении кадастровой стоимости земель,входящих в единый земельно-имущественный комплекс добывающего предприятия.Расчет стоимости земель, занятых размещением отходов, наиболее целесообразноосуществлять методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Поиск иподбор объектов аналогов не составит большой сложности по следующей причине.Действующие добывающие предприятия постоянно развиваются и расширяются,увеличивая свои объемы добычи, соответственно, растет и число отходов.
В связи с тем,чтовысотаотваловвсегдаимеетопределенныезаконодательствомграницы,размещение этих отходов становится возможным только путем расширения площадейдействующих отвалов или организации новых. Получение новых земельных участковнедропользователем для расширения мест складирования отходов осуществляется наоснове аукционов, проводимых органами государственной власти или местногосамоуправления. Данные об аукционах являются публичными, публикуются в сети«Интернет», а также могут быть получены на основе запросов, сделанных кадастровымоценщиком в соответствующие органы власти.В связи с тем, что земельные участки, используемые в качестве объектованалогов, могут отличаться от оцениваемых по тем или иным элементам сравнения, дляприведения стоимости земельных участков – аналогов к стоимости оцениваемогоучастка, кадастровому оценщику необходимо произвести сравнительный анализ иввести соответствующие корректировки.
Перечень корректировок, которые необходимоосуществить, в каждом случае определяется индивидуально и зависит от основныхценообразующих факторов, влияющих на стоимость конкретного объекта оценки.Наиболее распространенными корректировками, которые используются оценщикамипри расчете стоимости земельных участков методом сравнения продаж, а также115рекомендуются к применению вышеуказанными Методическими рекомендациями поопределению рыночной стоимости земельных участков, являются следующие 83.Корректировка на цену предложения.
В случае, если объектом аналогомявляется предложение о продаже земельного участка, а не сделка, оценщикунеобходимо осуществить корректировку его стоимости на величину возможного торга.Корректировка на передаваемые имущественные права.При осуществлении работ по государственной кадастровой оценке оценщикисходит из того, что оцениваемые земельные участки находятся у правообладателя всобственности. Однако объекты аналоги могут находиться у продавцов как на правесобственности, так и на других видах прав, как то: аренда (краткосрочная илидолгосрочная), право постоянного бессрочного пользования и другие.
Вид права наземлю оказывает существенное влияние на величину ее стоимости, соответственнооценщику необходимо ввести корректировку на имущественные права.Корректировка на условия финансирования. В связи с тем, что приобретениеземельных участков – объектов аналогов может предусматривать различные условияфинансирования, касающиеся соотношения собственных и заемных средств при оплате,а также условий предоставления заемных средств, данный фактор должен быть учтенпри оценке, и при необходимости должна быть введена корректировка на условияфинансирования.Корректировка на условия продажи. Как известно, на рынке зачастуюприсутствуют предложения о продаже земельных участков по более низкой посравнению с реальной рыночной стоимостью цене. В большинстве случаев это связано стем, что продавцу необходимо максимально быстро продать свой участок, для чего онсознательно занижает его стоимость.
Также иногда сделки с объектами недвижимостизаключаются между аффилированными лицами, что также приводит к снижению ценыпродажи. Поэтому оценщику следует проанализировать обстоятельства совершениясделки и, в случае фиксации нерыночных условий, произвести корректировкустоимости объектов аналогов.83Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:[методич.реком: утв.
расп. Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 г. N 568-р] [Электронный ресурс]// СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru (датаобращения: 25.01.2014).116Корректировка на время продажи. При осуществлении кадастровой оценкидатой оценки всегда выступает конкретное число месяца и года. Посколькупредложенияопродажеаналогичныхоцениваемомуобъектовмоглибытьопубликованы задолго до даты оценки, и являются неактуальными на дату оценки, атакже ввиду того, что сделки с земельными участками также могли быть заключены додаты оценки, необходимо осуществить корректировку на время продажи.
Даннуюкорректировку следует рассчитывать на основе данных об изменении цен на земельныеучастки (или, в случае отсутствия такой информации, на недвижимость в целом) врассматриваемом регионе. Также нельзя забывать о том, что использовать информациюоб объектах аналогах, которые были выставлены на продажу или сделки с которымибыли совершены после даты оценки, оценочным законодательством не разрешается 84.Корректировка на вид использования. Если объект аналог обладает отличнымот оцениваемого объекта видом разрешенного использования, что приводит кограничениям или дополнительным выгодам от его использования, данное различиетребуется учесть с помощью корректировки.Корректировка на площадь.По сложившейся практике, удельная стоимость земельного участка, как правило,снижается по мере увеличения его площади.
С другой стороны, в некоторых случаяхвозникает обратная ситуация. Например, использование земельного участка подсельскохозяйственное производство диктует необходимость наличия крупной площадидля снижения размера удельных затрат на возделывание земли. Таким образом, двапредставленных противоположно направленных ценообразующих вектора могутнивелироваться взаимным влиянием. Поэтому оценщику необходимо рассчитатьвлияние площади земельного участка на его стоимость и ввести соответствующуюкорректировку.Корректировка на местоположение.
В связи с тем, что в некоторых случаяхоценщик сталкивается с недостатком предложений о продаже земельных участков врайоне расположения объекта оценки, ему приходится использовать в расчетах объекты,расположенные в соседних, сходных с рассматриваемым, районах. При этом следует84Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования кпроведению оценки (ФСО № 1)»: [фед.
стандарт: утв. пр. Минэкономразвития Российской Федерации от20.07.2007 г. № 256] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режимдоступа: http://base.consultant.ru. п.19. (дата обращения: 02.02.2014).117ввести корректировку на местоположение, которая приведет цены объектов аналоговдругого района к ценам, сложившимся в месте расположения оцениваемого объекта.Корректировка на условия доступа (подъездные пути).В соответствии с российским законодательством, образование земельного участкабез подъездных путей запрещено. Согласно статье 27 Федерального закона от24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», при образованииземельного участка к нему должен быть обеспечен проход или проезд от земельныхучастков общего пользования, в том числе и путем установления сервитута.Соответственно можно сделать вывод о том, что каждый земельный участок обладаетподъездными путями.
Однако в различных случаях тип и качество этих путей можетсущественно отличаться. Например, земельный участок, расположенный вдоль трассы,имеет лучшую транспортную доступность, чем участок, добраться до котороговозможно только преодолев несколько километров по грунтовой дороге. Эти различия идолжны быть учтены в корректировке на подъездные пути.Корректировка на наличие коммуникаций.Наличие коммуникаций во многих случаях оказывает значительное влияние навеличину стоимости земельного участка.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
