Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 20
Текст из файла (страница 20)
Использовать данные по столь незначительным выборкам для построениямоделизависимостистоимостиземлиотместоположенияпредставляетсянекорректным, поскольку стоимость одного и даже двух земельных участков не даетпредставления о реальной стоимости земель в районе.Аналогичная ошибка допущена при учете влияния фактора характераиспользования земельного участка. В анализируемой выборке 6 участков имеютхарактер использования «разрез», 15 – «шахта» и лишь 2 используются под размещениетехнологических объектов добывающих предприятий. Сделанный вывод о среднемудельном показателе стоимости последних на основе данных о двух участках,коэффициент вариации между ценой которых составляет более 40% (522,85 и 901,68руб/кв.м.), является некорректным.
Кроме того, оценщиком выделено только2возможныххарактераиспользованияземель,непосредственнозанятыхместорождением (шахта и разрез), хотя и в теории, и на практике обычно выделяетсякак минимум 3 способа разработки полезных ископаемых: шахтный, карьерный(открытый) и скважинный.В результате проведенного анализа достоинств и недостатков Отчета обопределении кадастровой стоимости земель промышленности Кемеровской области,являющегося, безусловно, передовым в области кадастровой оценки, можно сделатьследующий вывод. Несмотря на тот факт, что кадастровая стоимость определяетсяметодами массовой оценки, в ее основе лежит информация о рыночной стоимостиземельных участков, определенная в рамках индивидуальных отчетов.
Соответственно,способу расчета рыночной стоимости земель недропользования следует уделить особоевнимание.Сложность оценки земель недропользования характерна и для стран с развитымрынком земельных участков. Однако непосредственно их методики трудно применимыв России не только в силу неразвитости рынка, но и по другой причине. Для России всилу роли недр в национальном богатстве и добывающей промышленности дляэкспортного потенциала и в целом ВВП страны характерен особый подход к разделениюправ на земельные участки и другие объекты недвижимости.
В ранее действовавшейредакции Земельного кодекса РФ земельный участок определялся как часть поверхностиземли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены вустановленном порядке (п.2 ст. 6). На сегодняшний день из понятия земельного участка95было исключено указание на почвенный слой. Тем не менее, права на недра (кромеобщераспространенныхполезныхископаемых)остаютсявисключительнойфедеральной собственности.Анализ зарубежной практики оценки земельных участков недропользованиятребует исследования вопроса, связанного с правом собственности на недра.
Если вРоссии права на недра полностью принадлежат государству, то в других странах иногдавстречается возникновение смешанного вида прав (государственная + частнаясобственность). К таким странам относятся: Канада, Германия, Франция. В других жегосударствах, таких как Австралия, Аргентина, Бразилия, Великобритания, Венгрия,Монголия, Армения, Казахстан, Украина, все полезные ископаемые принадлежатгосударству и являются частью Государственного фонда недр.Особая ситуация наблюдается в США, которые отличаются от большинства странтем, что собственник земельного участка обладает и собственностью на недра, чтоозначает его прямую заинтересованность в их разработке.
Если он пустит на своюземлю добывающую компанию, то получит значительную часть дохода, приносимогоместорождением. Соответственно, выгода от разработки полезного ископаемогоочевидна и в случае осуществления добычи своими силами, и в случае привлечениясторонней компании.В случае, когда недра находятся в собственности физического или юридическоголица, и их разработка не требует получения дополнительных лицензий и прочихразрешений, расчет стоимости находящегося над ними земельного участка не вызываетникаких вопросов.
Наиболее популярным подходом, применяемым в данном случае,является доходный, который подразумевает расчет стоимости земельного участка наоснове потенциального дохода, который можно получить от его использования. Подсчетдоходов, приносимых добычей полезных ископаемых, при этом не составляет никакоготруда, а, значит, не возникает проблем и с оценкой земельного участка.Более сложная ситуация наблюдается в тех странах, в которых правособственности на недра закреплено за государством.
Несмотря на то, что разработкаполезных ископаемых требует получения лицензии, земля, содержащая в себе этиполезные ископаемые, на взгляд автора (обоснование мнения приведено в предыдущихпараграфах), стоит дороже, чем аналогичная земля без запасов полезных ископаемых.96Однако в большинстве стран при кадастровой оценке это не учитывается, посколькуотсутствует необходимая информация о полезных ископаемых.В некоторых странах определение кадастровой стоимости основывается нанормативной стоимости земли с проведением ее регулярной индексации. К этимстранам относятся: Албания, Азербайджан, Белоруссия, Чили, Хорватия, Чехия,Казахстан, Польша, Румыния, Словакия, Украина.
Учета содержащихся в недрахполезных ископаемых при расчете нормативной стоимости не производится, посколькуданный вид стоимости носит больше справочный характер и не отражает рыночныхусловий.К странам, в которых кадастровая стоимость рассчитывается на основаниирыночных данных, относятся Австрия, Австралия, Испания, Латвия, Нидерланды,Франция, Швеция. Однако, несмотря на зависимость рыночной стоимости от рыночныхданных, в представленных странах в большинстве случаев наличие полезныхископаемых в недрах земельного участка не учитывается. Расчет стоимости такихучастковосуществляетсяпутемихприравниваниякземлямлесногоисельскохозяйственного назначения.В силу правовых особенностей регулирования российского рынка земельныхучастков, связанных с добычей полезных ископаемых, автором исследования взарубежной судебной практике был найден только один прецедент, который может бытьприменен для российской практики в качестве методического обеспечения дляопределения рыночной стоимости земельных участков, необходимых для добычиполезных ископаемых, которые не являются общераспространенными и добыча которыхоткрытым способом требует специального разрешения.
Такой прецедент возник вГермании на землях бывшей ГДР, где после объединения с ФРГ сохранилось разделениеправ на частные земельные участки и прав государства на расположенные под нимиместорождения полезных ископаемых, требующие открытого способа добычи. В силууникальности данной ситуации такой прецедент не мог быть создан в других странах сразвитым рынком и поэтому, например, не мог стать предметом разбирательства вЕвропейском суде по правам человека.
Однако такое уникальное сочетание праваполностью аналогично случаю, с которым российские оценщики сталкиваются приоценке земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых.97Прецедентным в данном контексте для немецких оценщиков стало ОпределениеВысшего суда Германии (Bundesgerichtshof) от 19.12.2002 г. (BGB, Beschl.von7119.12.2002- III ZR 41/02 ) по оценке рыночной стоимости земельных участков надместорождением полезных ископаемых, которые будут добываться открытым способом.Истец – собственник земельных участков, под которыми находится месторождениеполезных ископаемых, которые будут добываться открытым способом (карьер).Собственник земельных участков был не согласен с суммой оценки своих прав наземельные участки, которые были оценены как обычные участки сельскохозяйственногои лесохозяйственного использования без учета того, что без них добыча полезныхископаемых открытым способом невозможна.
Причем следует отметить, что и самземельный участок, и расположенные в его границах недра, находятся в федеральнойсобственности, однако имеют различных правообладателей.Данное судебное решение гласило, что определение рыночной стоимостиприменительнокспециальномусегментурынказемельныхучастковнадместорождениями полезных ископаемых, которые находятся в собственности другихлиц, чем собственники самих земельных участков, не может осуществляться путемсведения их оценки к переносу на них рыночной стоимости сельскохозяйственных илилесохозяйственных участков. Мотивировка данного решения заключалась в том, чтопереход прав на земельный участок над месторождением является отдельным сегментомрынка земельных участков, и его нельзя идентифицировать как обычный оборотсельскохозяйственныхилилесохозяйственныхугодий,чтоподтверждаетсязаключаемыми в аналогичных случаях договорами купли-продажи с существенно болеевысокими ценами сделок, чем для обычных сделок.
Исходным с точки зрения теориистоимости стало определение рыночной стоимости земельных участков, которое должноисключать необычные или личные условия совершения сделок, но должно быть связанос закономерностями формирования стоимости на конкретном сегменте рынка.При принятии такого решения Высший суд Германии ссылался на ряд научныхисследований, в том числе работы профессоров В.Кляйбера и Х.Дитериха, являющихсяодними из наиболее выдающихся ученых Германии, специализирующихся на оценкеземельных участков.
По их мнению, основными подходами, которые следует применятьпри определении рыночной стоимости земельных участков, необходимых для71Картотека судебных дел Германии. - Режим доступа: http://lexetius.com/2002,2731 (дата обращения: 15.02.2014).98разработки полезных ископаемых открытым способом, являются сравнительный идоходный, что и было отражено в рамках вышеприведенного судебного решения.Методологические основы и практические рекомендации для определения рыночнойстоимости земельных участков, необходимых для разработки месторождений полезныхископаемых открытым способом (карьер), наиболее полно изложены в работе72В.Кляйбера , а конкретно раздел «земли для разработки месторождений» (Abbauland).При этом сравнительный подход основан на анализе цен сделок с аналогичнымиземельными участками, т.е.
когда их приобретение связано с разработкой земельныхучастков открытым способом. В данной работе В.Кляйбера в рамках сравнительногоподхода приведен обзор цен сделок на приобретенные земельные участки, необходимыедля разработки открытым способом находящихся под ними месторождениями. Онинаходятся в пределах 1.75- 14.2 евро за м2 для разрабатываемых открытым способомместорожденийисоотносятсяс«обычными»лесохозяйственнымиисельскохозяйственными угодьями как 3 : 1 в земле Северный Рейн-Вестфалия и1.5:1 - 5 :1 в земле Нижняя Саксония73.Доходный подход основан на использовании данного земельного участка всоответствии с его установленным видом разрешенного использования под разработкуместорождения. При этом данный метод должен учитывать все этапы освоенияместорождения – этап проектно-изыскательских работ, проведение вскрышных работ,этап собственно добычи исходя из прогноза ежегодной добычи, этап рекультивации, атакже стоимости реверсии74.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
