Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 21
Текст из файла (страница 21)
В итоге профессором В.Кляйбером в качестве методаоценки земельных участков для разработки открытым способом месторожденийрекомендуется использовать следующую формулу (4):BW =+,(4)где BW – стоимость земельного участка для разработки полезных ископаемых;t – средняя глубина разработки с учетом откосов, м;P –долгосрочная достигнутая арендная плата, евро за м2;a – срок периода разработки в годах;b – срок периода обратного наполнения карьера годах;72Kleiber, W. Verkehrswertermittlung von Grundstuecken Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten(Verkehrswerten) / W.
Kleiber. - Bundesanzeiger Verlag, 2010. – P.737-774.73Там же. Р. 750-752.74Там же. Р. 756.99V1 – стоимость единичного аннуитета для периода а;V2 – стоимость единичного аннуитета для периода b;(a+b) – общий период разработки и добычи в годах (=n);q – коэффициент капитализации, равный 1+p/100;p – ставка капитализации для данного вида недвижимости;KG – долгосрочная плата за складирование в отвалах, евро за м3;R – расходы на рекультивацию, евро за м2;BW′ -текущая стоимость рекультивированной земли, евро за м2.В качестве ставки капитализации профессором Кляйбером рекомендуетсяиспользовать не обычные ставки капитализации по земельным участкам, а сложившиесяставки кредитования на рынке капитала по аналогичным проектам.
При этом врасходную часть обязательно необходимо включать отчисления, обязательные подбудущую рекультивацию как формирование специальных фондов.К сожалению, применение такой методики в России в настоящее времязатруднено, т.к. отсутствует статистика уровня арендных ставок за земельные участки,предоставленные для разработки открытым способом месторождений полезныхископаемых, на разных стадиях его освоения, равно как распределение доходов междуправообладателем земельного участка и владельцем лицензии на разработку недр.
Темне менее, ряд принципиально важных рекомендаций (например, использование необычной ставки капитализации по недвижимости, а сложившейся на определенную датукредитной ставки для проектов разработки месторождений) можно непосредственноиспользовать при определении стоимости требуемых для разработки полезныхископаемых открытым способом земельных участков.Для владельцев прав на земельные участки, из которых уже осуществляется илиможетосуществлятьсядобычаполезныхископаемых,профессорВ.Кляйберрекомендует использовать доходный подход, основанный на капитализации ежегоднопредполагаемого дохода до налогообложения в зависимости от количества добываемогосырья75.Таким образом, в настоящее время в России возможно использование трехметодов оценки земельных участков, используемых для добычи горнорудного сырья75Kleiber, W. Verkehrswertermittlung von Grundstuecken Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten(Verkehrswerten) / W.
Kleiber. - Bundesanzeiger Verlag, 2010. – P.2085-2088.100открытым способом и его обогащения, а также складирования отходов данногопроизводства:- сравнения продаж для обычных земельных участков;- предполагаемого использования для основных видов использования земельныхучастков на отдельных стадиях процесса производства сырья;- метод остатка для всего комплекса участков, непосредственно участвующих впроцессе добычи полезных ископаемых, их обогащения и складирования отходовпроизводства.ВыводыВ результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что в настоящеевремя единый подход к расчету кадастровой стоимости земельных участков,содержащих в себе полезные ископаемые, отсутствует. Действующее законодательствопредполагает применение совершенно различных подходов и методов к определениюстоимости таких участков в зависимости от того, в границах какой категории онинаходятся, что приводит к несправедливым по отношению к правообладателям такихучастков результатам.При проведении кадастровой оценки никак не учитываются те факторы, которыев реальности оказывают влияние на стоимость земель недропользования.
Расчеткадастровой стоимости основывается преимущественно либо на удельном показателестоимости пограничных земель, либо на минимальном удельном показателе стоимостиземель производственного назначения, а иногда и на других факторах, что в корненеверно. В результате, в зависимости от включения или не включения земельногоучастка в границы населенного пункта, его кадастровая стоимость изменяется внекоторых случаях в тысячи раз.Различиявформулировкахобъектаоценки–земельныхучастков,предназначенных или предоставленных для разработки полезных ископаемых, вдействующих Методиках по государственной кадастровой оценке, а также отсутствиепонятия земель недропользования в законодательных актах Российской Федерации,приводят к непониманию оценщиками особенностей, связанных с оценкой таких земель,и, соответственно, к порожденным этим непониманием ошибкам при определении ихкадастровой стоимости.101Также ошибочность полученных в рамках массовой оценки результатов связана стем, что Методиками не предусмотрено рассмотрение земельных участков, содержащихв себе полезные ископаемые, в совокупности с участками, занятыми объектами, которыенепосредственно участвуют в процессе добычи и обработки полезных ископаемых.
Безпоследних осуществление добывающей деятельности невозможно, что, соответственно,обязательно должно учитываться при оценке.Тем не менее, практика (особенно в добывающих регионах) показала, что сегоднякадастровые оценщики идут по пути уточнения методики, применяя свои собственныеметоды к оценке специфичных земельных участков, тем более, что им это разрешено назаконодательном уровне.Показательным в данном отношении является Отчет об определении кадастровойстоимости земель промышленности Кемеровской области, в котором впервые прирасчетекадастровойстоимостибылиучтеныфункциональныеифизическиеособенности земель с месторождениями, а также их неразрывная связь с земельнымиучастками, используемыми в технологическом процессе предприятий добывающейотрасли.Анализ зарубежного опыта определения стоимости земель, содержащих в себеполезные ископаемые, показал, что участки такого вида формируют особый сегментрынканедвижимости,характеристиками.Приобладающийрасчетеспецифическимистоимоститакихучастковценообразующиминедопустимоихприравнивание к землям сельско- или лесохозяйственного назначения, поскольку онипредполагают ведение отличного от сельскохозяйственного вида деятельности и,следовательно, обладают более высокой стоимостью ввиду наличия в их недрахполезных ископаемых.Способ реализации предложенной концепции оценки земель недропользования ибудет предложен в следующей главе исследования.102ГЛАВА 3СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯКАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВНЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ3.1 Направление развития методов кадастровой оценки земельных участковнедропользованияБольшое количество споров, возникших на сегодняшний день вокруг кадастровойстоимости земельных участков, говорит о том, что собственники земельных участков несогласны с установленными в результате проведения государственной кадастровойоценки размерами кадастровой стоимости своих участков, считая ее завышенной.
Так,за 2014 год в Комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровойстоимости, созданных при территориальных органах Росреестра (далее по тексту –Комиссии), поступило 17 382 заявления о пересмотре кадастровой стоимости. За тот жепериод в судах инициировано 14 807 споров о величине внесенной в кадастр стоимостиобъектов недвижимости. Для сравнения: в 2013 году количество исков, поданных всуды, составило 6 190, в 2012 – 1200, а в 2011 – только 1 189 исков.76 Результатырассмотрения споров о величине кадастровой стоимости земельных участков позволяютговорить об их обоснованности и оправданности. Так, в таблице 10 представленыпроизошедшие в результате оспаривания изменения в кадастровой стоимости, а,соответственно и в налоговой базе по земельному налогу за 2014 год.Таблица 10 – Результаты оспаривания кадастровой стоимостиВ миллионах рублейКомиссииСудыВеличина кадастровой стоимости до оспаривания4 100 0002 000 000Величина кадастровой стоимости после оспаривания2 700 000310 000Абсолютное снижение кадастровой стоимости1 400 0001 690 000Относительное снижение кадастровой стоимости- 34%- 84,5%Примерный расчет недополученного дохода бюджета21 00025 350Источник: составлено автором по материалам сайта Федеральной службыгосударственной регистрации, кадастра и картографии.
- Режим доступа: http://www.rosreestr.ru/(дата обращения: 23.03.2015).76Сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. - Режим доступа:http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 23.03.2015).103В результате произведенных расчетов можно сделать заключение о том, чтосовокупный доход, который не будет получен в 2015 году бюджетом страны врезультате снижения величины установленной кадастровой стоимости за 2014 год,составляет более 46 млрд. рублей (что сопоставимо с увеличением ставки налога надоходы физических лиц на 2%).Следует отметить, что большую часть заявителей представляют собой крупныепромышленные компании, в том числе предприятия, занимающиеся разработкойполезных ископаемых, род деятельности которых требует размещения производства накрупных участках земли.
Обладая как на праве собственности, так и на праве арендыбольшим количеством земельных участков различных видов использования, этипредприятия являются основными плательщиками земельного налога в своих регионах.А поскольку земельный налог является местным налогом, все доходы от него поступаютв местные бюджеты, составляя в ряде муниципальных образований значительную частьобщего дохода бюджета. Например, в г. Новокузнецк Кемеровской области в 2015 годудоля земельного налога в доходах бюджета составит 21%77, в г. Губкин Белгородскойобласти – 35%78, а в г.
Липецк Липецкой области – 40%79.Таким образом, масштабное изменение кадастровой стоимости в результате ееоспаривания как в Комиссиях, так и в судах может привести к существеннымдиспропорциям в бюджете, которые, в первую очередь, окажут влияние на уровеньжизни населения. Следовательно, в целях недопущения возникновения такой ситуациинеобходимо совершенствовать саму методологию массовой оценки, касающуюсяпорядка определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования.Именно эти участки ввиду своих размеров и функциональных особенностейпредставляют собой значительный потенциал для формирования налогооблагаемойбазы по земельному налогу. Поэтому расчет кадастровой стоимости таких участков недолжен строиться исходя из субъективного мнения конкретного оценщика, а долженбыть обоснованным, логически верным и справедливым.77Сайт финансового управления города Новокузнецка.
- Режим доступа: http://www.finnkz.ru/ (дата обращения:15.04.2014).78Сайт Администрации Губкинского городского округа. - Режим доступа: http://www.gubkinadm.ru/ (датаобращения: 13.05.2014).79Сайт города Липецка. - Режим доступа: http://www.lipetskcity.ru/ (дата обращения: 28.04.2014).104Расчеткадастровойстоимостиземельныхучастковнедропользованияпредлагается осуществлять индивидуально для каждого земельного комплексадобывающего предприятия. Возможность отказаться от применения методов массовойоценки при расчете кадастровой стоимости установлена законодательно и содержится вопределении самой кадастровой стоимости, которая представляет собой рыночнуюстоимость, определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости при80невозможности ее определения методами массовой оценки . Однако в рамкахдиссертационного исследования предлагается использовать не индивидуальную оценкув чистом виде (как в случае с рыночной оценкой), а особые методы индивидуальнойоценки, без учета специфических характеристик оцениваемых объектов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
