Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 28
Текст из файла (страница 28)
земельпромышленности, предоставляемых для размещения отвалов и хвостохранилищ,составила 116 рублей.На следующем этапе необходимо рассчитать стоимость земельных участков,занятых карьером и промышленными объектами. Для расчета стоимости земли, накоторой размещаются промышленные объекты, в соответствии с предложенной в п.3.1формулой, необходимо учесть время строительства и коммуникации.1)Учет фактора продолжительности строительстваВ соответствии со сложившейся рыночной практикой, время, необходимое длястроительства объектов типа горно-обогатительного комбината, составляет 4 года.Данная информация подтверждается также тем, что с момента начала разработкиЛебединским ГОКом залежи железистых кварцитов (в 1973 году) и до моментазавершения строительства I очереди комбината по переработке железистых кварцитов(конец 1976 года) прошло 4 года.
По данным компании ОАО «Лебединский ГОК»,эффективная ставка долгосрочных кредитов, сложившаяся у предприятия в последниегоды, составила 7,57% в год. Таким образом, размер корректировки на длительностьстроительства будет рассчитываться следующим образом (8):89Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области. Режим доступа: http://belg.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/belg/ru/statistics/prices/ (дата обращения: 16.01.2015).133116 руб/кв.м.
* ((1+0,0757)^4 – 1) = 39,3 рублей/кв.м. ,2)(8)Расчет стоимости подключения производственной площадки ГОК кнезависимым объектам электрообеспечения.ОАО «Лебединский горно-обогатительный комбинат» имеет в своем составеполный комплекс сооружений, позволяющих обеспечить комбинат электроэнергией,закупаемой на оптовом рынке. Однако, в соответствии с информацией, полученной откомпании ОАО «ЛГОК», для передачи дополнительной электроэнергии ФСК заключиласЛГОКомдоговор,аплатазадополнительноеподключениекисточникуэлектроснабжения (200 МВт) составила 20 000 000 рублей.С учетом уже фактически используемой подключенной мощности (400 Мвт), врасчете на 1 кв. метр занимаемой Лебединским ГОКом площади (в соответствии стаблицей 12, площадь, на которой расположены промышленные объекты и карьер, дляфункционирования которых требуется электроснабжение, составляет округленно 2 400Га), стоимость подключения 1 кв.м.
земельного участка ЛГОКа к внешним объектамэлектроснабжения составляет – 2,5 рубля (20 000 000 рублей * (400 МВт+ 200 МВт)/ 200 МВт / 2 400 Га). Таким образом, стоимость земельного участка составит (9):116 руб/кв.м. + 39,3 руб/кв.м. + 2,5 руб/кв.м. = 158 руб/кв.м. (округленно),3)(9)Расчет стоимости подключения производственной площадки ГОК кнезависимым объектам железнодорожного сообщения.Стоимость подключения площадки ГОКа к железнодорожному сообщению нерассчитывалась, поскольку железнодорожные пути, ведущие к путям общегопользования, находятся у Комбината на праве собственности, также как иавтомобильные дороги, примыкающие к дорогам общего пользования (следовательно,по ним уплачивается налог на имущество).4)Расчет стоимости подключения производственной площадки ГОК кнезависимым объектам газоснабжения.Для подключения промышленной площадки в центральному газоснабжению былпроложен внешний газопровод длиной 47,7 км и диаметром 1020 мм.
Однако данныйгазопровод находится в собственности ЛГОКа, числится у него на балансе и входит вналогооблагаемую базу по налогу на имущество организаций как самостоятельный,отдельный от земельного участка объект налогообложения, поэтому стоимость134подключения производственной площадки к независимым объектам газоснабжения неувеличивает стоимость земли.5)Также необходимо учесть затраты на управленческие и консультационныерасходы, которые понесет собственник во время подготовки к строительству иподключения участков к коммуникациям.
Как уже говорилось ранее, по сложившейсяпрактике, эти затраты составляют в среднем 3%. Таким образом, стоимость земельныхучастков с учетом управленческих и консультационных затрат составит (10):158 руб/кв.м. + 3% = 163 рублей/кв.м. ,6)(10)Учет фактора необходимости формирования санитарно-защитной зоныЛебединского ГОКа для использования объекта оценки в соответствии с его целевымназначением.предоставленияНеобходимостьземельныхформированияучастков,СЗЗнаходящихсяограничиваетвграницахвозможностьСЗЗ,другимземлепользователям.
Соответственно потенциал их рыночной стоимости фактическизарезервирован за Лебединским ГОКом.На рисунке 9 представлена схема границ санитарно-защитной зоны Комбината(выделена желтым). Как мы видим, в границах санитарно-защитной зоны расположеныземельные участки, занятые Комбинатом и участвующие в его производственнойдеятельности. За эти земельные участки ГОКом платится земельный налог,следовательно, они не будут учитываться при расчете кадастровой стоимости земель,принадлежащих ОАО «Лебединский ГОК».Источник: по данным компании ОАО «Лебединский ГОК».Рисунок 9 - Схема границ санитарно-защитной зоны ОАО «Лебединский ГОК».135Врезультате,стоимостьземельныхучастков,занятыхкарьеромипромышленной площадкой Лебединского ГОКа, с необходимыми технологическимизонами, с учетом стоимости приобретения земель промышленного назначения, затратвременинастроительствообъектовпроизводственнойинфраструктурыиихподключения к источникам электроснабжения и газоснабжения, составит 163 рубля за1 кв.
м.Также, как указано в Балансе территории ЛГОКа, Комбинату на правесобственности принадлежат также земли сельскохозяйственного назначения, которыепопадают в границы санитарно-защитной зоны и были намеренно выкупленыпредприятием для ее организации.По состоянию на дату оценки были найдены следующие предложения о продажеземельных участков сельскохозяйственного назначения в районе расположенияоцениваемых объектов, которые приведены в таблице 14.Таблица 14 – Предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственногоназначенияПлощадь, кв.м.386144709235387185500007009327431440000Объектаналог 8юговосточнеес.КандауровоГубкинского района562918Кадастровыйномер31:03:1909001:1231:03:1913001:34131:03:1905001:1031:03:1311001:3531:03:0811001:1931:03:0811001:1831:03:0811001:131:03:0811001:3МестоположениеВидразрешенногоиспользованияДатапроведенияаукционаЦена продажи,руб.Удельная ценапродажи,руб./кв.м.Объектаналог 1Объектаналог 2Объектаналог 3Объектаналог 4Объектаналог 5Объектаналог 6Объектаналог 7в границахАОЗТ им.ТимирязеваГубкинского р-нав границахАОЗТ им.ТимирязеваГубкинского р-нас.
КопцевоГубкинский р-нУПХ"Бабровское"Губкинского р-наУПХ"Бабровское"Губкинского р-наУПХ"Бабровское"Губкинского р-наГубкинский р-нДля сельскохозяйственного производстваДля ведения крестьянского хозяйства23.01.1215.11.1329.11.1303.11.1103.11.1103.11.1129.04.1129.04.11717 6491 312 08571 6271 022 175130 26850 981814 0001 041 3981,861,851,851,861,861,861,851,85Источник: составлено автором по материалам сайта Администрации Губкинскогогородского округа. - Режим доступа: http://www.gubkinadm.ru/ (дата обращения: 13.05.2014).Прирасчетерыночнойстоимостиоцениваемыхземельныхучастковсельскохозяйственного назначения необходимо скорректировать цены объектованалогов.136Корректировканаценупредложения/продажи.Всвязистем,чтопредставленные цены являются результатом совершения сделок с земельнымиучастками, корректировка на торг составит 0%.Корректировка на передаваемые имущественные права.
Оцениваемыеземельные участки сельскохозяйственного назначения находятся у ОАО «ЛебединскийГОК» на праве собственности. Объекты аналоги также находятся у продавцов всобственности. Соответственно корректировка на имущественные права составит 0%.Кроме того, в соответствии с п. 10 ФСО №4 «Определение кадастровой стоимостиобъектов недвижимости», при применении методов массовой оценки виды прав наоцениваемые объекты не учитываются.Корректировка на условия финансирования. Анализ предложений по продажеобъектов-аналогов на предмет условий финансирования предполагаемой сделкипоказал, что предусматриваются рыночные условия финансирования.
В связи с этимкорректировка на условия финансирования составит 0%.Корректировка на условия продажи. Анализ предложений по продажеобъектов-аналогов показал, что данные условия являются рыночными. Продавцы ненаходятся под давлением и являются финансово устойчивыми. На основании этогокорректировка на условия продажи составит 0%.Корректировка на время продажи. Датами проведения аукционов являются23.01.12, 15.11.13, 29.11.13, 03.11.11 и 29.04.11. Размер корректировки на дату продажибыл рассчитан на основе данных о ценах на недвижимость Белгородской области в2000-2014 гг., представленных на сайте Территориального органа Федеральнойгосударственной статистики по Белгородской области.
Так, за 2012 год цены выросли на17,6%, за 2013 на 0,5%, а за 2014 – на 2,2%. Соответственно, корректировка на датупродажи для объектов аналогов, проданных 03.11.11 и 23.01.12, составила 20,3%,15.11.13 и 29.11.13 – 2,2%, 29.04.11 – 14,4%90.Корректировка на вид разрешенного использования. Оцениваемые объектыимеют вид разрешенного использования – для ведения сельскохозяйственнойдеятельности/производства.Объектысельскохозяйственного использования90аналогииимеютведениявидиспользованиядлякрестьянского хозяйства,чтоСайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Белгородской области. Режим доступа: http://belg.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/belg/ru/statistics/prices/ (дата обращения: 16.01.2015).137предполагает собой возможность ведения идентичных видов деятельности, что,соответственно, приводит к получению равновеликих доходов, поэтому корректировкана вид разрешенного использования составит 0%.Корректировканаплощадь.Показателиплощадиобъектов-аналоговварьируются в пределах интервала 2,7-70 Га.
Стоимость 1 кв. м земли, как правило,увеличивается по мере уменьшения площади земельного участка. Однако при продажебольших массивов земли (площадью более 1 Га), данная закономерность слабеет и затемперестает действовать, соответственно уменьшение удельного показателя стоимости непроисходит. На основании вышеизложенного корректировка на площадь земельныхучастков составила 0%.Корректировкасельскохозяйственногонаместоположение.назначениянаходятсявОцениваемыеграницахобъектыСтароосколькогоиГубкинского городских округов, объекты аналоги – в Губкинском.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
