Развитие методов кадастровой оценки земельных участков недропользования (1142652), страница 14
Текст из файла (страница 14)
Аналогично тому, как в случае в землейсельскохозяйственного назначения ее полезность и уровень доходности будут основанына плодородии почвы, а в случае с участком под застройку – на его потенциале длязастройки (в большинстве случаев чем большей площади и высоты здание можнопостроить на земельном участке, тем выше его стоимость), в случае с земельнымучастком с месторождением, его стоимость будет зависеть от наличия и объема запасовполезных ископаемых, содержащихся в недрах данного участка.Однако в данном случае необходимо обратить внимание на различия в понятииземельного участка в России и за рубежом, поскольку то, что под ним подразумевается,оказывает влияние на расчет его стоимости.
Например, если в России под земельнымучастком понимается недвижимая вещь, которая «представляет собой часть земной57Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:Финансы и статистика, 2010. – С.131.58Грибовский, С.В. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, Д.С. Львов,О.Е. Медведева. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - С.
376.59Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина,Н.В. Павлова, А.И. Артеменкова; Под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. – М.: Российское обществооценщиков, 2008. – С. 14.66поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качествеиндивидуально определенной вещи»60, то в США земельный участок рассматриваетсякак единый объект недвижимости со всеми находящимися над и под ним зданиями исооружениями (аналогичный подход к сущности земельного участка высказывалАльфред Маршалл). Соответственно, и подход к учету недр при оценке участков вразличных странах будет отличаться.Европейские стандарты оценки выражают более конкретную и однозначнуюточку зрения по исследуемому вопросу. Относя земельные участки с полезнымиископаемыми к категории истощимого имущества, которое имеет определенный срокжизни, стандарты четко говорят о том, что деятельность, связанная с разработкойместорождения, постепенно уменьшает стоимость участка до такой степени, когда егоиспользованиедляцелидобычиполезныхископаемыхнебудетприноситьэкономической выгоды.
Соответственно, в данном случае вопрос о необходимостиучета природных богатств при оценке земли решается однозначно, с уточнением того,что объем остающихся в недрах полезных ископаемых также должен учитываться приоценке.Наиболее подробную и развернутую позицию по вопросу оценки земельныхучастков с полезными ископаемыми содержат стандарты оценки Королевскогоинститута сертифицированных оценщиков недвижимости (Royal Institution of CharteredSurveyors) (далее по тексту – RICS). Как и Европейские стандарты, RICS относитземельные участки с полезными ископаемыми к истощимым активам. Однако данныестандарты предполагают возможность возникновения у участков с месторожденияминулевой и даже отрицательной стоимости, указывая одновременно на возможностьприобретения участками определенной ценности при их использовании для другихцелейпослеокончанияизвлеченияприродныхресурсов.Особенностьюрассматриваемой группы участков является то, что величина арендной платы, аследовательно и стоимость, в данном случае зависят от объема добычи и срокаразработки месторождения.
Создание дополнительной стоимости земельного участка,вызванное наличием полезных ископаемых, объясняется тем, что имущественные правана участок над горными выработками могут обеспечить получение выгоды от добычи60Земельный Кодекс Российской Федерации: [федер. закон: принят Гос.Думой 28.09.2001 г. №136-ФЗ: посостоянию на 30 марта 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: ВерсияПроф.
– Режим доступа: http://base.consultant.ru (дата обращения: 02.04.2015).67полезных ископаемых. При этом стандартами оценки RICS четко установлено, чтополезные ископаемые являются частью земельного массива и, следовательно,оказывают влияние на величину его стоимости.В результате проведенного анализа, можно сделать вывод о том, что наличиеместорождения полезных ископаемых в недрах земельного участка оказываетнепосредственное влияние на величину его стоимости, что, соответственно, должноучитываться и при выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель.2.2 Особенности определения кадастровой стоимости земельных участковнедропользованияВ настоящее время все земельные участки, находящиеся на территорииРоссийской Федерации, в зависимости от своего целевого назначения относятся к однойиз 7 категорий земель, установленных Земельным Кодексом РФ, а именно:1) земли сельскохозяйственного назначения;2) земли населенных пунктов;3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, землиобороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее по тексту – землипромышленности);4) земли лесного фонда;5) земли водного фонда;6) земли особо охраняемых территорий и объектов;7) земли запаса.61Как уже отмечалось ранее, земли, связанные с разработкой и добычей полезныхископаемых, могут находиться в любой из перечисленных категорий (чаще в первыхчетырех), несмотря на то, что с точки зрения теории и логики, а также учитываяприроду ведущейся на них деятельности, они должны преимущественно относиться кземлям промышленности.61Земельный Кодекс Российской Федерации: [федер.
закон: принят Гос.Думой 28.09.2001 г. №136-ФЗ: посостоянию на 30 марта 2015 г.] [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»: Законодательство: ВерсияПроф. – Режим доступа: http://base.consultant.ru. ст.7. (дата обращения: 02.04.2015).68ДействующаянасегодняшнийденьвРоссииконцепцияпроведениягосударственной кадастровой оценки предполагает применение особой методики дляопределения кадастровой стоимости земельных участков, относящихся к каждой изкатегорий. Несмотря на то, что методики носят рекомендательный, а не обязательныйхарактер, для целей соблюдения единообразия и справедливости полученныхрезультатов в различных субъектах Федерации и ввиду отсутствия альтернативныхспособов определения кадастровой стоимости при проведении кадастровой оценки онипринимаются практически повсеместно. Перечень методик, применяемых в зависимостиот категории земельных участков, представлен на рисунке 4.Источник: составлено автором.Рисунок 4 – Методики, применяемые при расчете кадастровой стоимостиземельных участков недропользованияВвиду того, что при проведении государственной кадастровой оценки земель,содержащих в себе полезные ископаемые, в зависимости от категории, в которую онипопадают, предусмотрено применение различных методик, необходимо исследовать69каждую из приведенных методик в той части, которая непосредственно относится кизучаемой проблеме.1.Земли промышленностиВ соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земельпромышленности ииного специального назначения",утвержденнойПриказомРосземкадастра от 20.03.2003 N П/49 (далее по тексту – Методика), при проведенииГКО земель промышленности на первоначальном этапе все объекты, содержащиеся вПеречне объектов недвижимости и подлежащие кадастровой оценке, в зависимости отих функционального назначения, а, следовательно, и методов, применяемых приопределении их стоимости, распределяются по 6 группам.Примечание-указанныйпереченьформируетсявсоответствиистребованиямиПриказаМинэкономразвития России от 01.11.2013 N 648 "Об утверждении Порядка формирования и предоставленияперечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке", а также ст.
24.13Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".Участки с полезными ископаемыми относятся к 4 группе, в которую средипрочего включаются «земельные участки для разработки полезных ископаемых,предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленностипосле оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель,восстановления ранее отработанных земель»62. Расчет кадастровой стоимости такихучастков осуществляется по формуле путем умножения удельного показателякадастровой стоимости (далее по тексту – УПКС) вида разрешенного использованияпограничных участков на площадь оцениваемого участка (1)(1)где– кадастровая стоимость земельных участков, содержащих в себеполезные ископаемые (относящихся к категории земель промышленности);– удельный показатель кадастровой стоимости пограничныхземельных участков;– площадь оцениваемого земельного участка.62Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специальногоназначения: [метод.: утв.пр.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
