Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 53
Текст из файла (страница 53)
Однакоавтор диссертационного исследования в главах работы 1-4 пришел к выводу, чтоспецифика все-таки присутствует и, помимо описанного ранее, выражается еще и врасчете дополнительных корректировок, предложенных и разработанных автором.В рамках процедуры исполнительного производства, целью судебногопристава-исполнителя является ускоренная реализация арестованного имущества. Вданном случае принцип ожидания, являющийся основой доходного подхода, прямопротиворечит сущности деятельности судебных приставов-исполнителей.
Такимобразом, доходный подход не является обоснованным к применению при оценкеарестованного имущества.В рамках сравнительного подхода можно выделить метод корректировок,метод регрессионного анализа. При применении метода корректировок каждыйобъект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам(элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и ценаобъекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным247различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этомкорректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вкладаэтого элемента в стоимость объекта. Для арестованного имущества помимо поправок,указанных в законодательстве об оценочной деятельности, автор предлагает внесениеследующих корректировок к стоимости объектов [83]:поправка на ускоренные сроки реализации;поправка на нетипичные условия продажи;корректировка на состояние рынка арестованного имущества.Поправканаускоренныесрокиреализации.Врамкахпроцедурыисполнительного производства, основной целью является ускоренная продажаарестованного имущества.
Однако, срок реализации обычно составляет более 3хмесяцев, что не является выгодным для деятельность судебных-приставов. Согласност.87 ФЗ №229 «Если имущество должника, за исключением переданного дляреализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачина реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление оснижении цены на пятнадцать процентов». С учетом того, что имущество будетпродано через месяц, имущество теряет в стоимости сумму, равную 15%, согласнофедеральному закону + величину инфляции за месяц. Автор предлагает введениепоправки на ускоренные сроки реализации, которая будет составлять половину отвеличины, полученной при суммировании 15% и инфляции. Частное в даннойформуле составляет 2, поскольку здесь учитывается упущенная выгода в пользудолжника.Фиксированноезначениепониженияарестованногоимуществапроисходит только на второй месяц, поэтому целесообразно применить скидку и впервом и во втором месяце, формула (5.8).Пуск = (F + iмес ) /2(5.8)гдеПуск – поправка на ускоренные сроки реализации;F – фиксированное значение понижения в первый месяц выставленияимущества на торги, которое составляет 15%.iмес – значение инфляции за предыдущий месяц до даты оценки.Допустим, что к судебным приставам-исполнителям 01.02.2016 поступилоарестованное имущество в виде капитального здания склада, общей площадью 123 кв.м., расположенное в Волгоградской области.
В рамках расчета стоимости объектабылпроанализированрыноксопоставимогонедвижимогоимуществав248Волгоградской области. Ввиду ограниченного количества объявлений и длительныхсроков экспозиции объектов на открытом рынке, для объекта оценки былообоснованоприменениекорректировкинасостояниерынкаарестованногоимущества. Согласно данным сайта http://360tv.ru/news/vpervye-za-god-inflyaciya-v-rfopustilas-nizhe-10-46218/, значение инфляции по состоянию на 01.01.2015 составило0,9%. Значение фиксированного понижения составляет 15%. Таким образом,поправка на ускоренные сроки реализации составит = (15%+0,9%)/2=7,95%.Поправкананетипичныеусловияпродажи.Корректировкаотражаетнетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.
Главныетрудности при корректировке на условия продажи – выявление нетипичных мотивовсделки и определение собственно величины корректировки. Для данной поправкиавтор предлагает производить расчет методом кумулятивного построения. Таблицарасчета 5.6 приведена ниже, данная таблица подлежит заполнению специалистомсамостоятельно в зависимости от специфики объекта оценки.Таблица 5.6 - Поправка на нетипичные условия продажиВиды рисковУровеньСтепень рискариска11,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 51-- ------1----------1------Условия продажи арестованного имуществаПокупка имущества лица непричастного низкийкпроцедуреисполнительногопроизводстваНаличие фиксированного задатка при низкийучастии в торгахДлительныйсрокзадатка/возможностьвозвращения низкийзаморозкизадатки/утраты задаткаКоличество наблюдений-201 00 00 00Взвешенный итог-202 00 00 00Сумма взвешенных итогов-4--------Количество рисков-3--------Средневзвешенное значение риска, %-1,3--------Источник: составлено автором по данным источника [83].Допустим, что к судебному приставу-исполнителю 01.02.2016, поступилалюминиевый завод ООО «Роальт».
Для данного объекта, поправка на нетипичныеусловия продажи составит: покупка имущества лица непричастного к процедуре249исполнительного производства – низкий уровень риска, поскольку в периодическомиздании была публикация о том, что ООО «Роальт» планируют посетить судебныеприставы для ареста имущества.
Задаток на участие в торгах составил 20% отстоимости реализуемого имущества, что соответствует низкому значению уровнюриска. Реализацией объекта занимаются судебные приставы Республики Татарстан,согласно статистическим данным, предоставленным на сайте судебных приставов, вданном регионе количество несостоявшихся торгов из-за организационных иправовых рисков значительно больше, чем количество состоявшихся торгов.Поскольку известно, что за последний год в данной Республике количествореализуемых арестованных объектов увеличилось в 20%, наиболее вероятна ситуациядля длительного срока возвращения задатка.Исходя из таблицы выше, средневзвешенное значение риска нетипичныхусловий предложений составит: 1,3%Необходимо отметить, что:Степени риска характеризуются следующим образом:1-2 – низкийриск;2,5 – 3,5 – статичный;4-5 динамичный риск.Количество наблюдений рассчитывается путем суммирования видовриска по каждому столбу;Взвешенныйитограссчитываетсяпутемумноженияколичестванаблюдений на величину риска, формула (5.9);Срр = ∑ р / Кр (5.9)где,Срр – средневзвешенное значение риска (поправки);∑ р – сумма взвешенных рисков;Кр – количество рисков.В процессесоставления методики оценки быливыделены основныесущественные условия продажи арестованного имущества.
К ним относятся: рискпокупки имущества лица, непричастного к процедуре исполнительного производства,наличие фиксированного задатка при участии в торгах, длительный срок возвращениязадатка/возможность заморозки задатки/утраты задатка.Риск покупки имущества лица, непричастного к процедуре исполнительногопроизводства. На практике возможно возникновение ситуации, когда судебные250приставы производят арест и передают на реализацию имущество непричастного кданной процедуре лица.
В таком случае торги признаются недействительными.Наличие фиксированного задатка при участии в торгах. Участники торговобязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещениио проведении торгов. Эта обязанность возлагается на участников торгов с той целью,чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и, темсамым, обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведенияторгов. Нередко происходят случаи завышения задатка от начальной стоимостиреализованногоимущества,темсамым,происходитуменьшениекругапотенциальных покупателей.
Длительный срок возвращения задатка/возможностьзаморозки задатки/утраты задатка. Если торги не состоялись, задаток подлежитвозврату. Задаток возвращается также тем, кто участвовал в торгах, но не выиграл их.При заключении договора с лицом, выигравшим торги, задаток засчитывается в счетисполнения обязательств по договору. Лицо, выигравшее торги, и их организаторподписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, которыйимеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписанияпротокола утрачивает внесенный им задаток.
Организатор торгов, уклонившийся отподписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а такжевозместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, вчасти, превышающей сумму задатка.Корректировка на состояние рынка арестованного имущества. Корректировкана состояние рынка арестованного имущества зависит от количества объектов,типичных сегменту объекта оценки, выставляемых на реализацию на электронныхплощадках. Классификация типа объектов, приведенных в таблице ниже составленана основании категорий к продаже на сайте http://fssprus.ru/ (Федеральной службысудебныхприставов).Дляопределениявеличинкорректировкибылопроанализировано заявленное количество объектов на реализацию и значениепроданного имущества в ходе торгов по состоянию на 31.01.2016 г, данныеприведены в таблице 5.7.251Таблица 5.7 - Итоговая таблица значений корректировки на состояние рынкаарестованного имуществаТип объектаЗаявленноеколичествообъектов нареализациюпосостояниюна31.01.2016Движимое имуществоДвижимое имущество 16 780(автотранспорт)Другое3 151Иноедвижимое 2 143имуществоОборудование3 604Сельскохозяйственная 2 240техникаТовары656НедвижимоеимуществоВоздушное судно60Гараж767Дача20Жилой дом или часть 2 864жилого домаЗдание3 285Земельныйучасток 1 725сельхоз назначенияЗемельныйучасток 69иного назначенияЗемлинаселенных 852пунктовИное4 262Квартира или часть 11 392квартирыКоммерческая521недвижимостьКосмический объектМорское судно18Оборудование448Помещение2 014Предприятие20Проданноеимущество входе торговпо состояниюна 31.01.2016Соотношение Величинапроданногокорректировки,имущества к %заявленномуколичеству посостоянию на31.01.2016,%10 34262-11,02150510294848-15,08-15,0812317813435-19,14-18,8578-12--25,52-1118115210418247573-23,78-22,04-7,25-7,835123921623-24,36-22,331522-22,6214417-24,071657891469-27,84-8,9912223-22,333169341174465-29,00-24,07-27,84-15,66-27,55252Продолжение таблицы 5.7Садовый домСооружениеСтроениеСтроениепотребительскогоназначенияСудавнутреннегоплаванияТовары4025715317234521258181412-12,18-23,78-24,94-25,523313-28,13451227-21,17Источник: рассчитано автором на основании источника [252].Величина корректировки была нами рассчитана с учетом того, чтомаксимально возможное значение поправки составляет 29%, минимально возможное- 0%.
Также были использованы данные, что максимальна возможная реализациятовара, выставленного на продажу, составляет 100%, минимально возможная - 0%.Таким образом, значение процентного шага составил: 29%/100% = 0,29%. Таблицы5.8 и 5.9 соответствия приведены ниже.Таблица 5.8 - Расчет корректировки на состояние рынка арестованного имущества посостоянию на 31.01.2016 (часть 1)В процентахСоотношениепроданногоимуществакзаявленномуколичеству012345678910Величина Соотношкорректи ениеровкипроданногоимуществакзаявленномуколичеству-2916-28,7117-28,4218-28,1319-27,8420-27,5521-27,2622-26,9723-26,6824-26,3925-26,1026Величина Соотношкорректи ениеровкипроданногоимуществакзаявленномуколичеству-24,3631-24,0732-23,7833-23,4934-23,2035-22,9136-22,6237-22,3338-22,0439-21,7540-21,4641Величина Соотношкорректи ениеровкипроданногоимуществакзаявленномуколичеству-20,0146-19,7247-19,4348-19,1449-18,8550-18,5651-18,2752-17,9853-17,6954-17,4055-17,1156Величинакорректировки-15,66-15,37-15,08-14,79-14,50-14,21-13,92-13,63-13,34-13,05-12,76253Продолжение таблицы 5.811121314-25,81-25,52-25,23-24,9427282930-21,17-20,88-20,59-20,3042434445-16,82-16,53-16,24-15,9557585960-12,47-12,18-11,89-11,60Источник: составлено автором на основании источника [252].Таблица 5.9 - Расчет корректировки на состояние рынка арестованного имущества посостоянию на 31.01.2016 (часть 2)В процентахСоотношениеВеличинапроданногокорректиримуществак овкизаявленномуколичествуСоотношение Величинапроданногокорректироимущества к вкизаявленномуколичествуСоотношениеВеличинапроданногокорректировимуществак кизаявленномуколичеству61626364656667-11,31-11,02-10,73-10,44-10,15-9,86-9,5776777879808182-6,96-6,67-6,38-6,09-5,80-5,51-5,2291929394959697-2,61-2,32-2,03-1,74-1,45-1,16-0,876869707172737475-9,28-8,99-8,70-8,41-8,12-7,83-7,54-7,258384858687888990-4,93-4,64-4,35-4,06-3,77-3,48-3,19-2,909899100--0,58-0,290,00-Источник: составлено автором на основании источника [256].Врамкахрегрессионногосравнительногоанализа.Приподходапримененииявляетсяметодоввозможнымприменениерегрессионногоанализаспециалист, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструируетмодель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которойопределяетрасчетноезначениеискомойстоимости.Основнаяособенностьрегрессионного анализа: при его помощи можно получить конкретные сведения отом, какую форму и характер имеет зависимость между исследуемыми переменными.Следует отметить, что благодаря регрессионному анализу, возможно решение задачи254прогнозирования и классификации.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
