Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 49

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 49)

Алгоритм будет выглядетьследующим образом:1)аккумулируются данные о реализации недвижимости на открытом рынкепо месяцам по трем годам;2)в MS Excel посредством функции Предзаказ строим значение тренда повыбранному виду недвижимости;3)рассчитываем отклонение фактических значений от значений тренда длякаждого месяца из трех рассматриваемых лет;4)определяем общий индекс сезонности как среднее значение среднихотклонений по месяцам;2245)рассчитываютсясезонные,очищенныеотростакоэффициенты,проиллюстрированные на рисунках 5.2 – 5.7.1,03001,01000,99000,9700123456789101112Коэффициенты сезонности очищенные1,0245 1,0247 1,0086 1,0095 1,0054 0,9919 0,9822 0,9801 0,9834 0,9938 0,9992 0,9967от ростаИсточник: составлено автором.Рисунок 5.2 - Коэффициент сезонности, очищенный от роста по продажамквартир в новостройках.Наблюдается существенный спад стоимости квартир в новостройках в летнийпериод, что показано на рисунке 5.3.1,06001,04001,02001,00000,9800123456789101112Коэффициенты сезонности очищенные1,0046 1,0036 1,0031 1,0013 0,9982 0,9933 0,9921 0,9958 0,9940 0,9869 0,9842 1,0428от ростаИсточник: составлено автором.Рисунок 5.3- Коэффициент сезонности, очищенный от роста по продажамквартир на вторичном рынке.Наблюдается существенный спад стоимости квартир на вторичном рынке восенне-зимний период, что показано на рисунке 5.4.1,03001,02001,01001,00000,99000,9800123456789101112Коэффициенты сезонности очищенные0,9975 1,0185 1,0194 1,0031 0,9936 1,0192 0,9971 0,9883 0,9815 0,9845 0,9888 1,0085от ростаИсточник: составлено автором.Рисунок 5.4 - Коэффициент сезонности очищенный от роста по продажамземельных участков.225Наблюдается существенный спад стоимости земельных участков в летнийпериод, что показано на рисунке 5.5.1,06001,04001,02001,00000,98000,9600123456789101112Ряд1 0,9968 1,0570 1,0015 0,9934 1,0137 0,9965 0,9986 0,9989 0,9876 0,9625 0,9963 0,9973Источник: составлено автором.Рисунок 5.5 - Коэффициент сезонности, очищенный от роста по продажамофисов.Наблюдается существенный спад стоимости офисов в осенний период, а такжеподъем стоимости в первой половине года, что показано на рисунке 5.6.1,02001,01001,00000,99000,9800123456789101112Коэффициенты сезонности очищенные0,9896 0,9826 1,0043 1,0106 1,0022 1,0120 1,0051 1,0032 0,9982 0,9963 0,9949 1,0010от ростаИсточник: составлено автором.Рисунок 5.6 - Коэффициент сезонности арендной платы однокомнатнойквартиры, очищенный от ростаНаблюдается существенный спад стоимости аренды однокомнатных квартир восенний период, а также подъем стоимости в первой половине года, что показано нарисунке 5.7.2261,07001,05001,03001,01000,99000,97000,95000,9300123456789101112Коэффициенты сезонности очищенные0,9625 0,9383 0,9897 0,9419 0,9648 0,9938 1,0274 1,0713 1,0488 1,0189 1,0218 1,0209от ростаИсточник: составлено автором.Рисунок 5.7 - Коэффициент сезонности арендной платы за офис, очищенный отростаНаблюдается существенный подъем стоимости аренды офисов в летнийпериод, а также подъем стоимости в первой половине года.Таким образом, в большинстве видах недвижимости основной спад стоимостипроисходит в осенний и летний периоды.

Оживление и рост на рынке наблюдаются взимний и весенний периоды.Однако, наблюдаются исключения (коммерческая недвижимость), что являетсяследствием наличия циклов деловой активности.На основе анализа рынка было выявлено, что скидка на недвижимость внесезон достигает 20%, при этом премия к стоимости недвижимости в сезонныйпериод может также достигать 20%.Для расчета скидки (премии) на сезонность коэффициент цикличностинеобходимо конвертировать в коэффициент сезонности по следующим формулам(5.1), (5.2):Ксез =Ксез =(1−Кц)(1−)(1−Кц)(1−)∗ 100%(5.1)∗ 100%(5.2)Кц - коэффициент сезонности для необходимого месяца для заданного типанедвижимости, представленный в таблицах выше;, - минимальное и максимальное значение колебания коэффициентасезонности в году для заданного типа недвижимости, представленный в таблицахвыше.Скидка (премия) на сезонность определяется в зависимости от коэффициента вдиапазоне из таблицы 5.1.227Таблица 5.1 - Диапазон функционирования скидки на макроэкономическое состояниеНаименование показателяРецессияДепрессияДиапазонрасчетных 0-25значений скидок и премияна макроэкономическоесостояние,%Диапазонскидоки 0-5премий к среднегодовойрыночной цене,%Дефолт25-50Затяжнойкризис50-755-1010-1515-2075-max/maxИсточник: составлено автором.В рамках диссертационного исследования автор выделил следующие основныевиды стоимости в зависимости от типа недвижимого имущества: продажи квартирына первичном рынке; продажи квартиры на вторичном рынке; продажи земельныхучастков; продажи офисной недвижимости; аренды однокомнатной квартиры; арендыофисной недвижимости.Для исследования автором проанализированы цены и объем предложений затри года в ежемесячном разрезе.Полная информация об анализе цен приводится в приложении Д.

Вдальнейшемобъемпредложениятакжеанализировалсякакпоказатель,опосредующий динамику стоимости недвижимости.В результате анализа макроэкономических показателей, индексов, обменныхкурсов валют была сформирована выборка из 16 показателей, оказывающих влияниена стоимость недвижимости в краткосрочном или среднесрочном периоде:денежный агрегат М2, который рассчитывается как сумма наличныхденег, чеков, вкладов до востребования, срочных вкладов, остатков средств внациональной валюте на счетах срочных депозитов и иных привлеченных на сроксредств;инфляция;индекс потребительских цен (усредненный по товарам и услугам);инвестиции в основной капитал;оборот розничной торговли;ключевая ставка;Индекс Промышленной Деловой активности (PMI);Индекс Деловой активности (PMI) по услугам;Индекс развития промышленного производства; экспорт;228Индекс РТС;Индекс ММВБ;обменный курс доллара к рублю;обменный курс евро к рублю;стоимость нефти;стоимость золота.Полная информация о динамике рассматриваемых показателей приводится вприложении Д.Проанализировав научную литературу по проблеме реагирования рынканедвижимости на коррелируемые показатели, научную публицистику [84, 93-95, 107,142-152, 154-155 и др.], проведя анализ рынков недвижимости [242] и динамикирассматриваемых показателей во взаимодействии со стоимостью продажи и арендынедвижимого имущества, автор пришел к выводу, что коррелируемые показателивлияют на стоимость недвижимости с задержкой минимум в 1 месяц.В случае кризисных явлений, когда рассматриваемые показатели принимаютотрицательную динамику в течение квартала и более, стоимость недвижимости такжеснижается.

Максимальный зафиксированный уровень скидки на кризис к рыночнойстоимости составляет 30% в условиях недостижения дефолта.В случае дефолта прогнозирование динамики стоимости недвижимости непредставляется возможным.Рассмотрим корреляцию стоимости квартир, представленных на первичномрынке, с рассматриваемыми показателями.Для анализа влияния кризисной составляющей на стоимость недвижимостирассмотрим наиболее коррелируемые величины для каждого рассматриваемого виданедвижимости, что приведено в таблице 5.2.Таблица 5.2 - Корреляция стоимостей продажи и аренды объектов недвижимости квартир на первичном рынке смакроэкономическими показателямиНовостройки(значениекоэффициентовкорреляции)(столбец 2)Вторичный рынокквартир (значениекоэффициентовкорреляции)(столбец 3)Земельныеучастки (значениекоэффициентовкорреляции)(столбец 4)Офисы (значениекоэффициентовкорреляции)(столбец 5)Кол-во пред.М2ИНФЛИПЦИ ОКОРТКСИДА (PMI)ИРППИДА(PMI)УСЛЭкспортРТСММВБКДКЕСНЗолото-0,250,880,340,020,120,490,84-0,320,04-0,45-0,690,830,330,070,150,600,78-0,630,01-0,60-0,11-0,50-0,36-0,38-0,31-0,65-0,570,24-0,040,47-0,550,760,320,060,090,480,78-0,390,08-0,61Аренда 1 кв.м в Арендаофисоднокомнатной(значениеквартирекоэффициентов(значениекорреляции)коэффициентов(столбец 7)корреляции)(столбец 6)0,100,240,11-0,93-0,33-0,07-0,130,00-0,260,29-0,670,33-0,05-0,820,38-0,39-0,110,120,56-0,23-0,88-0,890,850,940,90-0,940,92-0,61-0,800,560,720,74-0,680,640,280,53-0,17-0,41-0,480,39-0,32-0,70-0,790,690,770,76-0,740,750,810,91-0,75-0,91-0,920,88-0,83Источник: составлено автором.0,26-0,02-0,21-0,11-0,030,18-0,27229Показатель(столбец 1)230Столбец 2.

Наибольшая корреляция наблюдается с динамикой стоимостинефти, курсом доллара и евро – данные показатели тесно связаны между собой,поэтому для того, чтобы отслеживать динамику, следует рассматривать наиболеекоррелирующий из них, а именно стоимость нефти. Также следует обратитьвнимание на показатель М2, опосредующий прирост денежных средств, которыепотенциальный инвестор стремится вложить.

Дли первичного рынка также важенпоказатель ключевой ставки, так как исходя из данного показателя, банкиустанавливают ставку по ипотечным кредитам. Также в выборку были включенытрадиционные индикаторырынка недвижимости– золото и индекс РТС.Нормированный коэффициент детерминации при этом равен 0,971.Столбец 3. Для расчета были приняты показатели М2, ключевой ставки,индекса РТС, стоимости нефти и курса евро. Нормированный коэффициентдетерминации при этом равен 0,968.Столбец 4.

Характеристики

Список файлов диссертации