Методологические основы оценки стоимости объектов собственности с учетом их обременения (1142194), страница 48
Текст из файла (страница 48)
Как следствие, потребители в этот период макроэкономическогоцикла склонны к накоплению, а производители предпочитают не выставлять активына рынок.Ростколичествадолжниковипроблемныхактивовбанкабылиспровоцированы экономическим кризисом. В связи с этим автор принял решениепровести всесторонний анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимогоимущества в период экономического спада, обусловленного как естественным этапом220цикла экономического развития, так и привнесенными кризисными явлениями,последствиями введения санкций. Кроме того, автором формируется кумулятивнаясистема экспертного расчета скидки (премии) к стоимости недвижимости по этапамэкономического цикла в зависимости от воздействия на ценообразующие факторыосновных экономических показателей.
В приложении В приведены основныеценообразующие факторы в зависимости от вида недвижимости.В рамках диссертационного исследования автором будут проанализированыследующиепоказатели,влияющиенастоимостьнедвижимости:индекспотребительских цен, инвестиции в основной капитал, объем розничной торговли,ключевая ставка, индекс деловой производственной активности, индекс деловойактивности по услугам, экспорт, индекс РТС, индекс ММВБ, обменный курс долларак рублю, обменный курс евро к рублю, стоимость нефти марки Брент на мировомрынке, стоимость золота, по данным ЦБ.Кризисные ситуации, как правило, связаны с проблемами внешнего долга,внутреннего долга и инфляции. Такие явления еще и тесно связаны друг с другом.Следует отметить, что серийный дефолт является нормой для страны, котораяпроходит через стадию развития рынка.К основным видам кризисов относят: инфляционные кризисы, крах валют,девальвация валюты, «Пузыри» высоких цен, банковские кризисы, внешние дефолты,внутренние дефолты. Новым видом привнесенных кризисных явлений являютсясанкции со стороны ведущих стран, которые имеют ряд последствий для российскойэкономики.
Это, прежде всего, резкое усиление неопределенности, которое имеет двапроявления.Сточкизренияпотребления,разумныйэкономическийагентпредпочитает снижать потребления и стимулировать накопление, в частности, растетспрос на валютные кассовые остатки, падает спрос на рублевые кассовые остатки,сокращаются объемы рублевых банковских депозитов с их последующим переводомв валюту и банковские ячейки. С точки зрения инвестиций, неопределенностьотносительно будущих доходов и спроса на продукт снижают долю инвестиций,предоставляя к реализации проекты с доходностью выше стоимости капитала.Возросшаяинвестиционныхстоимостьзаёмноговозможностейфинансированиякомпаниииопосредуетлимитируетснижениевозможностьрефинансирования существующих задолженностей компании [213].Ограничение импорта в РФ обнажает проблему критической зависимости рядаотраслейотимпортныхкомплектующих.Ихзаменавсреднесрочном периоде технически и технологически невозможна.краткосрочноми221Ограничение экспорта из РФ ввиду санкций особенно чувствуется по товарам,производство которых существенно превосходит возможность их потребления навнутреннем рынке.
Это, прежде всего, энергоресурсы и сырье.Концепция экономических циклов описывается Э.Хансеном в монографии«Экономические циклы и национальный доход» [132, с. 17]. В ней утверждается, чтоэкономика функционирует в рамках множества различных по продолжительностициклов, связанных с инвестиционными процессами. По Э.
Хансену, существует 4вида циклических колебаний [132]:1)«малые циклы» - продолжительность 2-9 лет. Причина: неравномерностьвоспроизводства оборотного капитала (на базе колебаний капиталовложений втовароматериальные запасы);2)«большиециклы»-продолжительность6-13лет.Причина:неравномерное вложение в основной капитал;3)«строительные циклы» («длинные колебания», «цикл Кузнеца») -продолжительность 17-18 лет;4)«вековые циклические волны» - продолжительность от 50 лет.
Причина:фундаментальные перевороты в технике, крупные сдвиги в производстве.Цикличность экономического развития оказывает непосредственное влияние настоимость объектов собственности. Так, строительные циклы оказывают влияние настоимостьнедвижимогоимущества-такиециклыхарактеризуютпроцессвоспроизводства недвижимого имущества, как блага, и могут быть охарактеризованыследующим процессом: дефицит недвижимости опосредует рост цен на неё в началепроизводства, которое занимает длительный период, в течение которого наблюдаетсярост цен на недвижимость.
При выходе на рынок объекта недвижимости спросудовлетворяется, и стоимость недвижимости снижается.В отношении прочих активов наиболее очевидно влияние "малых циклов",которое характеризуется проблемами удовлетворения спроса на них со стороныпредприятий ввиду неравномерности воспроизводства оборотного капитала инеэффективного менеджмента.Наибольшее влияние на стоимость активов оказывают "вековые циклическиеволны", которые обеспечивают переход к следующему технологическому укладу иявляютсяпричинойэкономическогоустаревания,расчеткоторогоявляетсяактуальной проблемой для совершенствования методологии оценки объектовсобственности в целом.222Рынок недвижимости имеет важное социальное значение. Потому необходиморазработать индикативную систему, которая смогла бы оповестить аппарат власти онеобходимости её поддержки и применения антикризисных механизмов до появлениякризиса на рынке недвижимости, не как это принято, а накануне, при появлениимакроэкономическихпризнаковкризисныхявленийнарынкенедвижимогоимущества.Э.
Хансен рассматривает «строительные циклы» на примере строительстважилых зданий. Девелопмент в сфере остальных видов недвижимого имущества будетиметь ряд принципиальных особенностей, связанных, прежде всего, с зависимостьюроста спроса от развития коммерческой составляющей региона [132].В основе цикличности развития первичного рынка жилой недвижимости, поХансену, лежит колебание арендной ставки. Рост спроса на недвижимое имущества ивыбытие объектов недвижимости с рынка опосредует рост арендной ставки, чтостимулирует инвестиционную деятельность в области строительства. Вложенныеинвестиции смогут генерировать положительный денежный поток только позавершении строительства, что опосредует дальнейший рост арендной ставки. Придостаточном насыщении рынка продуктом арендная ставка фиксируется, затемснижается, инвестиции в строительство замедляются.
Важным замечанием являетсято, что на рынке присутствуют не только частные инвестиции, но и государственные,которые обеспечивают неплатежеспособный спрос со стороны малоимущих семей,военнослужащих и прочих малообеспеченных групп граждан [132].Проанализировав данные по российскому рынку жилой недвижимости, с 19902012 гг., действительно, можно сделать вывод о наличии цикла в 17-18 лет.
Быловыведено уравнение, описывающее тренд: y=-0,12x^5+5,7x^4-103,5x^3+1204.5x^29827x+67278. Коэффициент детерминации при этом был равен 0,93. Уравнениеописывает кривую (тренд) изменения динамики жилищного строительства –единственной переменной уравнения. Уравнение носит иллюстративный характер и вдальнейших расчетах не используется ввиду возможности ошибки трактованиятрендов и их причин, связанных, прежде всего, с привнесенными кризиснымиявлениями, ростом неопределенности в связи с экономическими санкциями иторговыми ограничениями, что показывает рисунок 5.1.2238000070000600005000040000300002000010000019901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012Источник: составлено по данным [261]Рисунок 5.1 - Динамика жилищного строительства в Российской Федерации в период1990-2012 годыСтроительные циклы Э.
Хансен объясняет с позиции колебания инвестиций,которые зависят от открытия новых полезных ископаемых, научно-техническогопрогресса, демографических сдвигов, вовлечения в оборот новых площадей, нормыпроцента. Также следует добавить миграционные сдвиги. Спад в строительномпроизводстве можно наблюдать в виде диспропорции на рынках, обслуживающихпроцесс строительства: строительные материалы, трудовые ресурсы, земля, длинныеинвестиции, инновации – проблемы с данными ресурсами опосредуют негативнуюдинамику на строительном рынке [132].Рассмотрим цикличность отдельных видов недвижимости посредством расчетакоэффициента сезонности, очищенного от роста.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
